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O novo pacote fiscal da habita\u00e7\u00e3o lan\u00e7ado pelo Governo altera de forma significativa as regras fiscais aplic\u00e1veis \u00e0 compra, constru\u00e7\u00e3o, arrendamento e venda de im\u00f3veis em Portugal. Entre IVA reduzido a 6% nas empreitadas, benef\u00edcios fiscais para rendas moderadas, novas regras de IMT para n\u00e3o residentes e incentivos ao investimento, o diploma cria um novo enquadramento para fam\u00edlias, senhorios, promotores e investidores.<\/p>\n\n\n\n
Quem comprar uma casa com IVA reduzido ter\u00e1 de afet\u00e1-la a habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria permanente sob pena de pagar uma sobretaxa de IMT; os benef\u00edcios nas mais-valias ficam dependentes de regras de reinvestimento e arrendamento; e os senhorios s\u00f3 acedem \u00e0s taxas reduzidas de IRS se cumprirem limites de renda moderada, por exemplo.<\/p>\n\n\n\n
Neste guia de perguntas e respostas preparado para o idealista\/news, Andr\u00e9 Areias e Beatriz Vale R\u00eago, Advogados de Fiscal da Cuatrecasas, explicam o que muda com o pacote da habita\u00e7\u00e3o, quem pode beneficiar das novas regras e quais os cuidados fiscais a ter em opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n
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Qual o impacto da taxa reduzida de IVA a 6% para quem investe\/constr\u00f3i e para quem compra?<\/p>\n\n\n\n
O Decreto-Lei n.\u00ba 97\/2026 cria uma nova verba (2.42.1) na lista I anexa ao C\u00f3digo do IVA que permite aplicar a taxa reduzida de 6% \u00e0s empreitadas de constru\u00e7\u00e3o ou reabilita\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis que se destinem \u00e0 venda para habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente (HPP) do adquirente ou exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que o pre\u00e7o de venda ou o valor da renda mensal n\u00e3o ultrapassem os limites de \u201cpre\u00e7o\/renda moderados\u201d definidos no pr\u00f3prio diploma.<\/p>\n\n\n\n
A grande novidade est\u00e1 na forma como o risco fiscal \u00e9 distribu\u00eddo: o diploma esclarece no seu pre\u00e2mbulo que a afeta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel a HPP pelo comprador n\u00e3o \u00e9 condi\u00e7\u00e3o para aplicar a taxa reduzida de IVA, pelo que o facto de o adquirente n\u00e3o fixar ali resid\u00eancia n\u00e3o torna retroativamente inaplic\u00e1vel a taxa reduzida nem obriga o empreiteiro a devolver o imposto correspondente, nem o exp\u00f5e a penalidades. O \u00f3nus desloca-se assim para o comprador, atrav\u00e9s do IMT: sempre que o im\u00f3vel adquirido nestas condi\u00e7\u00f5es n\u00e3o seja afeto, no prazo de seis meses, a HPP ou essa afeta\u00e7\u00e3o n\u00e3o se mantenha por pelo menos 12 meses, aplica-se um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tribut\u00e1vel determinado nos termos do C\u00f3digo do IMT, salvo se a mudan\u00e7a de planos resultar de circunst\u00e2ncias excecionais.<\/p>\n\n\n\n
Na pr\u00e1tica, isto significa que os construtores e promotores, se cumprirem as condi\u00e7\u00f5es formais da verba 2.42.1 \u2013 venda para HPP ou arrendamento habitacional, dentro dos limites de pre\u00e7o\/renda moderada, venda\/arrendamento num prazo m\u00e1ximo de 24 meses ap\u00f3s a emiss\u00e3o da licen\u00e7a de utiliza\u00e7\u00e3o, etc. \u2013 beneficiar\u00e3o de IVA a 6% com muito menor risco de regulariza\u00e7\u00f5es futuras. Por outro lado, os compradores, ao optarem por um im\u00f3vel constru\u00eddo com esta taxa reduzida, podem ganhar um pre\u00e7o final mais baixo, com o compromisso de afeta\u00e7\u00e3o a HPP durante pelo menos um ano, sob pena de suportarem uma fatura adicional de IMT.<\/p>\n\n\n\n
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O que muda para senhorios, inquilinos e quem constr\u00f3i casa, em termos fiscais?<\/p>\n\n\n\n
Do lado dos rendimentos, o Decreto-Lei tem impacto em tr\u00eas frentes:
-na tributa\u00e7\u00e3o das rendas;
-no IVA suportado por quem constr\u00f3i a pr\u00f3pria casa e
-na dedu\u00e7\u00e3o das rendas em IRS pelos inquilinos.<\/p>\n\n\n\n
Para os senhorios, a mudan\u00e7a mais significativa \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o de uma taxa aut\u00f3noma de apenas 10% em IRS para rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habita\u00e7\u00e3o, desde que a renda mensal n\u00e3o ultrapasse o limite de \u201crenda moderada\u201d (que para 2026, se fixa nos EUR 2.300 mensais), e desde que esses rendimentos sejam auferidos at\u00e9 31 de dezembro de 2029. Do lado das empresas e dos senhorios com atividade organizada (categoria B), o diploma estabelece outra regra: os rendimentos prediais de arrendamento habitacional com renda moderada passam a ser considerados apenas em 50% para efeitos de tributa\u00e7\u00e3o em IRC ou IRS, tamb\u00e9m at\u00e9 2029, reduzindo significativamente a carga fiscal efetiva sobre este tipo de investimento.<\/p>\n\n\n\n
Em paralelo, quem est\u00e1 a construir a sua pr\u00f3pria habita\u00e7\u00e3o<\/strong> fora de qualquer atividade empresarial passa a dispor de um regime espec\u00edfico de restitui\u00e7\u00e3o parcial do IVA suportado nas empreitadas de constru\u00e7\u00e3o. O anexo II ao decreto-lei define este regime para pessoas singulares que contratem empreitadas de constru\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis destinados \u00e0 respetiva habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente, desde que a exigibilidade do IVA ocorra at\u00e9 31 de dezembro de 2032.<\/p>\n\n\n\n H\u00e1 v\u00e1rias condi\u00e7\u00f5es: o im\u00f3vel tem de estar dentro dos limites m\u00e1ximos de valor fixados no pr\u00f3prio diploma e tem de ser efetivamente afeto a HPP no prazo de 6 meses ap\u00f3s a emiss\u00e3o da documenta\u00e7\u00e3o de in\u00edcio de utiliza\u00e7\u00e3o, com essa afeta\u00e7\u00e3o a manter-se por, pelo menos, 12 meses, salvo circunst\u00e2ncias excecionais. Adicionalmente, s\u00f3 ser\u00e1 eleg\u00edvel o IVA constante de faturas de empreitadas de constru\u00e7\u00e3o devidamente comunicadas \u00e0 Autoridade Tribut\u00e1ria \u2013 ficando de fora a mera aquisi\u00e7\u00e3o de materiais. O pedido \u00e9 feito eletronicamente, no prazo de 12 meses ap\u00f3s o in\u00edcio de utiliza\u00e7\u00e3o, e a Autoridade Tribut\u00e1ria disp\u00f5e de 150 dias para restituir os montantes apurados.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Em conjunto, estas tr\u00eas frentes tornam mais vantajoso o arrendamento habitacional com rendas moderadas para os propriet\u00e1rios, diminuem o custo fiscal da constru\u00e7\u00e3o da habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria e permanente e devolvem alguma margem or\u00e7amental \u00e0s fam\u00edlias que vivem em regime de arrendamento.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Qual o impacto da taxa fixa de IMT de 7,5% para n\u00e3o residentes?<\/p>\n\n\n\n No plano do IMT, o diploma introduz uma regra nova dirigida em particular \u00e0 compra de habita\u00e7\u00e3o por n\u00e3o residentes, passando a prever que, sem preju\u00edzo de situa\u00e7\u00f5es especiais j\u00e1 existentes, a taxa ser\u00e1 de 7,5% na aquisi\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dio urbano ou fra\u00e7\u00e3o destinado exclusivamente a habita\u00e7\u00e3o quando o adquirente seja n\u00e3o residente fiscal em Portugal, \u201cn\u00e3o se aplicando qualquer isen\u00e7\u00e3o ou redu\u00e7\u00e3o\u201d que, em circunst\u00e2ncias normais, poderia beneficiar uma aquisi\u00e7\u00e3o de HPP.<\/p>\n\n\n\n Esta taxa aplica-se de imediato a quem compre casa como n\u00e3o residente, mas ainda assim o diploma deixa duas op\u00e7\u00f5es:<\/p>\n\n\n\n (i) se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ap\u00f3s a aquisi\u00e7\u00e3o Esta medida torna a compra de habita\u00e7\u00e3o por n\u00e3o residentes para uso pr\u00f3prio ou investimento especulativo significativamente mais cara \u00e0 partida, mas ao mesmo tempo sinaliza um caminho fiscalmente premiado: quem se mude efetivamente para Portugal ou quem utilize o im\u00f3vel para arrendamento habitacional a pre\u00e7os moderados pode ver o IMT recalculado para os patamares \u201cnormais\u201d de residente.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n Como vai funcionar a isen\u00e7\u00e3o das\u202fmais-valias imobili\u00e1rias em reinvestimento?<\/p>\n\n\n\n No que toca \u00e0s mais-valias, \u00e9 alargado ao arrendamento habitacional uma l\u00f3gica semelhante \u00e0 j\u00e1 existente para o reinvestimento em HPP.<\/p>\n\n\n\n Passam a estar exclu\u00eddas de tributa\u00e7\u00e3o n\u00e3o s\u00f3 as mais-valias obtidas com a venda de HPP reinvestidas noutra HPP, mas tamb\u00e9m as provenientes da transmiss\u00e3o de outros im\u00f3veis destinados a habita\u00e7\u00e3o, desde que o valor de realiza\u00e7\u00e3o, deduzido da amortiza\u00e7\u00e3o de eventual empr\u00e9stimo, seja reinvestido na aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis situados em territ\u00f3rio nacional e destinados a arrendamento para habita\u00e7\u00e3o, com renda mensal que n\u00e3o exceda os limites m\u00e1ximos de renda moderada (que para 2026, se fixa nos EUR 2.300 mensais).<\/p>\n\n\n\n Esse reinvestimento tem de ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores \u00e0 venda, e o sujeito passivo tem de declarar, na declara\u00e7\u00e3o de rendimentos do ano da aliena\u00e7\u00e3o, a inten\u00e7\u00e3o de reinvestir e o respetivo montante.<\/p>\n\n\n\n Contudo, a exclus\u00e3o de tributa\u00e7\u00e3o do ganho \u00e9 condicionada ao cumprimento, durante v\u00e1rios anos, de requisitos muito concretos: o im\u00f3vel em que foi feito o reinvestimento: Se alguma destas condi\u00e7\u00f5es falhar, o ganho que estava exclu\u00eddo \u201creaparece\u201d: ser\u00e1 considerada a mais-valia obtida no ano em que se verifique a viola\u00e7\u00e3o (fim do prazo de seis meses sem contrato eleg\u00edvel, subida da renda acima do teto, falha do per\u00edodo m\u00ednimo de arrendamento ou aliena\u00e7\u00e3o antecipada) e tributada em IRS, acrescendo juros compensat\u00f3rios.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n\n\n\n O que s\u00e3o os contratos de investimento para arrendamento?<\/p>\n\n\n\n Os contratos de investimento para arrendamento (CIA) s\u00e3o o novo ve\u00edculo pensado para projetos de habita\u00e7\u00e3o em grande escala, em moldes id\u00eanticos a uma parceria p\u00fablico – privada.<\/p>\n\n\n\n Um investidor institucional (fundo, sociedade, ve\u00edculo de investimento) celebra com o IHRU um contrato com vig\u00eancia at\u00e9 25 anos, em que se compromete a construir, reabilitar ou adquirir pr\u00e9dios urbanos ou mistos para os afetar a arrendamento habitacional ou a arrendamento para subarrendamento habitacional, com rendas dentro dos limites de renda moderada. O contrato identifica os im\u00f3veis abrangidos, a \u00e1rea a construir e os limites de renda, e fica sujeito \u00e0 fiscaliza\u00e7\u00e3o permanente do IHRU, com obriga\u00e7\u00f5es de reporte anual, manuten\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis no arrendamento, cumprimento integral de obriga\u00e7\u00f5es fiscais e contributivas e proibi\u00e7\u00e3o de vender os ativos sem transmitir tamb\u00e9m a posi\u00e7\u00e3o contratual.\u202f\u202f<\/p>\n\n\n\n Em troca deste compromisso de longo prazo, o Estado oferece um pacote fiscal muito forte:<\/p>\n\n\n\n (i) isen\u00e7\u00e3o de IMT na compra de terrenos e pr\u00e9dios para constru\u00e7\u00e3o ou reabilita\u00e7\u00e3o para arrendamento, bem como na aquisi\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios ou fra\u00e7\u00f5es j\u00e1 constru\u00eddos para esse fim; Fonte: Idealista<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O novo pacote fiscal da habita\u00e7\u00e3o lan\u00e7ado pelo Governo altera de forma significativa as regras fiscais aplic\u00e1veis \u00e0 compra, constru\u00e7\u00e3o, arrendamento e venda de im\u00f3veis em Portugal. Entre IVA reduzido a 6% nas empreitadas, benef\u00edcios fiscais para rendas moderadas, novas regras de IMT para n\u00e3o residentes e incentivos ao investimento, o diploma cria um novo … <\/p>\n
Do lado dos inquilinos, a novidade est\u00e1 no aumento progressivo da dedu\u00e7\u00e3o anual em IRS das rendas de habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria permanente: dos EUR 700 que decorriam do regime anterior para EUR 900 em 2026 e EUR 1.000 a partir de 2027, inclusive. De qualquer forma, o limite geral de dedu\u00e7\u00e3o \u00e0 coleta n\u00e3o \u00e9 alterado, o que pode limitar o alcance da medida.<\/p>\n\n\n\n
ou
(ii) se afetar o im\u00f3vel a arrendamento habitacional com renda moderada e o mantiver arrendado, pelo menos, 36 meses (seguidos ou interpolados). Nestas situa\u00e7\u00f5es, no decorrer dos primeiros cinco anos ap\u00f3s a compra, a Autoridade Tribut\u00e1ria pode, a requerimento do interessado, anular a diferen\u00e7a entre o imposto pago a 7,5% e o que resultaria das taxas normais aplic\u00e1veis a residentes.<\/p>\n\n\n\n
(i) dever\u00e1 ser objeto de contrato de arrendamento habitacional com renda moderada no prazo de seis meses a contar do reinvestimento (ou da data da realiza\u00e7\u00e3o da maisvalia, se esta for posterior), salvo se houver impedimento justificado por necessidade de obras urgentes;
(ii) dever\u00e1 ser arrendado, atrav\u00e9s de um ou mais contratos, durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros 5 anos;
(iii) a renda n\u00e3o dever\u00e1 ultrapassar os limites de renda moderada nesse per\u00edodo;
(iv) e o im\u00f3vel n\u00e3o dever\u00e1 ser alienado, a t\u00edtulo oneroso ou gratuito, antes de decorridos cinco anos.<\/p>\n\n\n\n
(ii) isen\u00e7\u00e3o de imposto do selo nessas transmiss\u00f5es;
(iii) isen\u00e7\u00e3o de IMI at\u00e9 oito anos a contar do ano da aquisi\u00e7\u00e3o e, depois, redu\u00e7\u00e3o de 50 % da taxa de IMI durante o resto do contrato, dentro dos limites das autarquias locais;
(iv) as obras de constru\u00e7\u00e3o ou reabilita\u00e7\u00e3o beneficiam da taxa reduzida de IVA prevista na nova verba 2.42.2 da lista I anexa ao C\u00f3digo do IVA;
(v) o adicional ao IMI \u00e9 dispensado;
(vi) o investidor pode ainda recuperar 50 % do equivalente ao IVA suportado em servi\u00e7os de arquitetura, engenharia, projetos e estudos associados \u00e0 constru\u00e7\u00e3o ou reabilita\u00e7\u00e3o (excluindo s\u00f3 projetos de urbaniza\u00e7\u00e3o).\u202fAs isen\u00e7\u00f5es de impostos municipais dependem de delibera\u00e7\u00e3o da assembleia municipal.<\/p>\n\n\n\n