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N\u00e3o \u00e9 novidade que o mercado do arrendamento em Portugal \u00e9 bastante regulamentado e tendencialmente protecionista da posi\u00e7\u00e3o do arrendat\u00e1rio, principalmente do arrendat\u00e1rio habitacional. Estando em causa um direito constitucionalmente consagrado (o direito \u00e0 habita\u00e7\u00e3o), com vestes de primeira necessidade na vida de todos, este tema merece sempre um intenso foco pol\u00edtico e medi\u00e1tico.<\/p>\n
N\u00e3o s\u00e3o assim de estranhar sucessivas altera\u00e7\u00f5es legislativas nesta mat\u00e9ria, umas de maior impacto, outras menos significativas, mas tipicamente de pendor protecionista.<\/p>\n
Ainda recentemente, um novo exemplo de protecionismo da posi\u00e7\u00e3o do arrendat\u00e1rio veio ao conhecimento de todos. Referimo-nos \u00e0 recente medida legislativa que determinou que, em 2023, a atualiza\u00e7\u00e3o das rendas n\u00e3o poder\u00e1 ultrapassar o coeficiente de 1,02, sem preju\u00edzo de estipula\u00e7\u00e3o diferente entre as partes.<\/p>\n
Foi recentemente anunciada, igualmente, uma potencial altera\u00e7\u00e3o nas regras aplic\u00e1veis \u00e0 transi\u00e7\u00e3o para o \u201cNovo Regime do Arrendamento Urbano\u201d (o \u201cNRAU\u201d) e atualiza\u00e7\u00e3o de rendas dos contratos de arrendamento anteriores a 1990 (que ainda n\u00e3o tenham transitado para o NRAU). Estas regras ser\u00e3o, segundo o governo, avaliadas no pr\u00f3ximo ano.<\/p>\n
A formula\u00e7\u00e3o deste compromisso do governo parece ter trazido alguma confian\u00e7a aos investidores em im\u00f3veis com contratos de arrendamento antigos, j\u00e1 que \u2013 pelo menos nas inten\u00e7\u00f5es anunciadas \u2013 n\u00e3o alude a uma nova suspens\u00e3o do Procedimento quanto a algumas categorias de inquilinos \u00e0s quais tem sido conferido um elevado grau de prote\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Recorda-se que este Procedimento tinha sido suspenso quanto a essas categorias de inquilinos pela lei do or\u00e7amento de estado de 2022, at\u00e9 publica\u00e7\u00e3o do relat\u00f3rio do Observat\u00f3rio da Habita\u00e7\u00e3o e da Reabilita\u00e7\u00e3o Urbana.<\/p>\n
Outro exemplo de protecionismo dos contratos de arrendamento decorre do ac\u00f3rd\u00e3o de uniformiza\u00e7\u00e3o de jurisprud\u00eancia proferido no ver\u00e3o de 2021 pelo Supremo Tribunal de Justi\u00e7a e que decidiu que a venda em processo de insolv\u00eancia de im\u00f3vel hipotecado, n\u00e3o faz caducar o contrato de arrendamento posterior \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o da hipoteca.<\/p>\n
Esta orienta\u00e7\u00e3o inovadora em rela\u00e7\u00e3o ao que vinha a ser decidido maioritariamente nesta mat\u00e9ria rapidamente foi replicada para as situa\u00e7\u00f5es de venda judicial de im\u00f3vel em a\u00e7\u00e3o executiva.<\/p>\n
Contudo, este entendimento n\u00e3o \u00e9, de todo, pac\u00edfico. Com efeito, algumas cr\u00edticas t\u00eam vindo a ser apontadas a esta solu\u00e7\u00e3o, designadamente por a mesma conduzir ao resultado em que, com a venda judicial de um im\u00f3vel, o contrato de arrendamento vigente prevalece, enquanto, que os direitos reais, como por exemplo o usufruto ou o direito real de uso e habita\u00e7\u00e3o, que sejam posteriores \u00e0 hipoteca, mesmo que correspondam a casa de morada de fam\u00edlia, caducam.<\/p>\n
Na fundamenta\u00e7\u00e3o da sua decis\u00e3o, o Supremo Tribunal de Justi\u00e7a afirma que o arrendamento \u00e9 um \u201cinstrumento jur\u00eddico altamente rent\u00e1vel para os propriet\u00e1rios<\/em>,\u00a0n\u00e3o se podendo continuar a defender que o arrendamento implique uma desvaloriza\u00e7\u00e3o do bem, onerando-o economicamente, nem t\u00e3o pouco que frustre e\/ou diminua a posi\u00e7\u00e3o do credor reclamante<\/em>.\u201d<\/p>\n N\u00e3o negamos que existem dados e registos que mostram que o mercado do arrendamento pode, de facto, ser bastante rent\u00e1vel, mas como todos sabemos n\u00e3o \u00e9 necessariamente assim.<\/p>\n Efetivamente, a afirma\u00e7\u00e3o do Supremo Tribunal de Justi\u00e7a n\u00e3o deixa de ser arriscada, j\u00e1 que s\u00e3o v\u00e1rias as situa\u00e7\u00f5es em que, quer por se tratarem de rendas antigas, contratos de dura\u00e7\u00e3o muito elevada ou outras circunst\u00e2ncias atinentes \u00e0s partes, os contratos de arrendamento implicam uma desvaloriza\u00e7\u00e3o econ\u00f3mica do im\u00f3vel.<\/p>\n Na verdade, s\u00f3 assim se compreende o desejo de recurso a uma a\u00e7\u00e3o judicial, com todos os custos associados, para aprecia\u00e7\u00e3o desta quest\u00e3o, por parte do investidor adquirente do im\u00f3vel arrendado.<\/p>\n Certo \u00e9 que, na avalia\u00e7\u00e3o do potencial de rentabiliza\u00e7\u00e3o dos ativos imobili\u00e1rios, este ser\u00e1 um ponto que os investidores devem, sempre, tomar em considera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Assim, antes da aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel arrendado, mesmo em sede de insolv\u00eancia ou venda judicial, haver\u00e1 que realizar a\u00a0due diligence<\/em>\u00a0aos contratos vigentes. Afinal \u00e9 do saber que vem o ter e consultar quem sabe, j\u00e1 \u00e9 saber metade.<\/p>\n Antes da aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel arrendado, mesmo em sede de insolv\u00eancia ou venda judicial, haver\u00e1 que realizar a due diligence aos contratos vigentes. N\u00e3o \u00e9 novidade que o mercado do arrendamento em Portugal \u00e9 bastante regulamentado e tendencialmente protecionista da posi\u00e7\u00e3o do arrendat\u00e1rio, principalmente do arrendat\u00e1rio habitacional. Estando em causa um direito constitucionalmente consagrado … <\/p>\nCatarina Azevedo Marques; Advogada associada da Costa Pinto Advogados, in ECO (02\/11\/2022)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"