Inspirados noutros pa\u00edses, onde a transforma\u00e7\u00e3o de\u00a0lojas, armaz\u00e9ns e escrit\u00f3rios em casas virou \u201cmoda\u201d – nomeadamente para\u00a0combater o problema de stock no mercado residencial –<\/strong>, os players a operar em Portugal t\u00eam seguido o exemplo.<\/p>\n Ainda assim, o processo pode ser complexo, e comporta riscos (al\u00e9m de vantagens). Com este contexto como pano de fundo, ser\u00e1 que a \u201cresidencializa\u00e7\u00e3o<\/strong>\u201d deste tipo de im\u00f3veis j\u00e1 \u00e9 uma pr\u00e1tica comum\/tend\u00eancia em Portugal e que pode vingar?\u00a0Para se compreender melhor o tema foram ouvidos v\u00e1rios profissionais do imobili\u00e1rio de diferentes segmentos, em v\u00e9speras de se conhecer a\u00a0nova Lei da Habita\u00e7\u00e3o<\/strong>\u00a0com que o Governo promete vir a gerar mais\u00a0habita\u00e7\u00e3o acess\u00edvel.<\/strong><\/p>\n -Tend\u00eancia em Portugal? Sim ou n\u00e3o?<\/p>\n -Mudan\u00e7a da afeta\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis: processo poss\u00edvel, mas demorado<\/p>\n -Uma solu\u00e7\u00e3o para a falta de habita\u00e7\u00e3o?<\/p>\n -Oferta de im\u00f3veis com potencial de reconvers\u00e3o<\/p>\n -Converter im\u00f3veis comerciais em casas: pr\u00f3s e contras<\/p>\n -Antes e depois: a convers\u00e3o de um escrit\u00f3rio em habita\u00e7\u00e3o<\/p>\n A\u00a0mudan\u00e7a de usos\u00a0voltou efetivamente a estar na ordem do dia, nos \u00faltimos anos, e segundo os especialistas s\u00e3o v\u00e1rios os fatores que explicam o seu renascimento.<\/p>\n -h\u00e1 um grave problema de stock no\u00a0mercado residencial nacional, com pouca oferta para tanta procura, os\u00a0pre\u00e7os da habita\u00e7\u00e3o<\/strong>\u00a0n\u00e3o param de subir e a compra deste tipo de im\u00f3veis\u00a0sai, \u00e0 partida, mais barata;<\/p>\n -cada vez mais\u00a0lojas e armaz\u00e9ns<\/strong>\u00a0ficam mais vazios devido \u00e0 ascens\u00e3o do com\u00e9rcio eletr\u00f3nico;<\/p>\n -no caso dos\u00a0escrit\u00f3rios<\/strong>, verifica-se um cen\u00e1rio semelhante, uma vez que hoje em dia se procuram espa\u00e7os cada vez maiores, al\u00e9m de muitos terem ficados desocupados depois da pandemia, devido ao teletrabalho ou a um modelo h\u00edbrido.<\/p>\n \n De acordo com alguns agentes do mercado, a\u00a0reconvers\u00e3o de im\u00f3veis comerciais em habita\u00e7\u00e3o<\/strong>\u00a0\u00e9 j\u00e1 uma realidade em Portugal.<\/p>\n Gon\u00e7alo Santos, Head of Capital Markets\u00a0JLL\u00a0Portugal esclarece que \u201ca grande onda de investimento em\u00a0reabilita\u00e7\u00e3o urbana<\/strong>\u00a0vivida nos \u00faltimos 10 anos teve como um dos seus pilares a\u00a0reconvers\u00e3o de edif\u00edcios de escrit\u00f3rios\u00a0de menor dimens\u00e3o para projetos residenciais\u201d, principalmente para os segmentos m\u00e9dio-alto e alto, \u201conde os valores de venda das futuras unidades se posicionam bem acima do valor das unidades de escrit\u00f3rios, mesmo descontando o investimento necess\u00e1rio para a reconvers\u00e3o\u201d.<\/p>\n De acordo com este especialista, tamb\u00e9m os novos requisitos de ocupa\u00e7\u00e3o de escrit\u00f3rios, \u201cespa\u00e7os mais modernos, plantas maiores e em open space e os novos requisitos de\u00a0sustentabilidade<\/strong>\u201d, fazem com que as duas tend\u00eancias se conjuguem atualmente. \u201cA desocupa\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios fragmentados, e desalinhados com os requisitos da procura atual, no centro da cidade abre cada vez mais espa\u00e7o a\u00a0usos alternativos,<\/strong>\u00a0como o residencial\u201d, argumenta.<\/p>\n Mariana Represas, Senior Consultant de Capital Markets da Savills Portugal, partilha da mesma vis\u00e3o. A\u00a0reconvers\u00e3o de im\u00f3veis\u00a0<\/strong>de servi\u00e7os em im\u00f3veis residenciais, segundo defende, \u201ctem sido a base das novas promo\u00e7\u00f5es nos centros urbanos\u201d. Exemplo disso, refere, \u201cs\u00e3o os mais de 100.000 m2 de escrit\u00f3rios que estimamos que tenham sido convertidos em usos alternativos, maioritariamente para habita\u00e7\u00e3o e hotelaria\u201d.<\/p>\n Para Alfredo Valente, \u201cdizer-se que se trata de uma tend\u00eancia pode pecar por exagero\u201d, contudo, confirma que \u00e9 uma realidade \u201cobservada com frequ\u00eancia\u201d. Um cen\u00e1rio tamb\u00e9m apontado por Jo\u00e3o Carvalho, cofundador da MELOM. Segundo conta o respons\u00e1vel, esta \u201cmoda\u201d est\u00e1 ainda \u201cpouco enraizada em Portugal\u201d, embora seja j\u00e1 uma pr\u00e1tica comum em v\u00e1rios pa\u00edses europeus. Por sua vez, Mariana Morgado Pedroso, da Architect Your Home (AYH), relembra que a \u201cmudan\u00e7a da afeta\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel\u00a0<\/strong>nem sempre \u00e9 poss\u00edvel em muitas cidades, devido a regras dos planos diretores municipais (PDM) locais\u201d.<\/p>\n Para que um im\u00f3vel possa ser legalmente utilizado para fins habitacionais – seja para habita\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria, arrendamento de longa dura\u00e7\u00e3o ou alojamento local \u2013 ter\u00e1 que haver lugar a um processo destinado a alterar a\u00a0licen\u00e7a de habita\u00e7\u00e3o<\/strong>\u00a0do mesmo.<\/p>\n Jo\u00e3o Carvalho lembra que \u201co pedido de\u00a0licen\u00e7a de utiliza\u00e7\u00e3o para habita\u00e7\u00e3o<\/strong>\u00a0tem de ser efetuado junto das c\u00e2maras municipais, entidades que devem decidir sobre a autoriza\u00e7\u00e3o para transformar um im\u00f3vel de servi\u00e7os ou comercial em casa de habita\u00e7\u00e3o\u201d. Al\u00e9m disso, ressalva, \u201ca demora do processo vai depender da forma como cada autarquia funciona e das pr\u00f3prias particularidades da reconvers\u00e3o. Ser\u00e1 necess\u00e1rio, por exemplo, avaliar se o im\u00f3vel re\u00fane as condi\u00e7\u00f5es legais exigidas para cumprir a finalidade de habita\u00e7\u00e3o e se as altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o desvirtuam o\u00a0projeto de arquitetura<\/strong>. No caso dos espa\u00e7os inseridos em pr\u00e9dios ser\u00e1 tamb\u00e9m necess\u00e1ria a autoriza\u00e7\u00e3o un\u00e2nime dos cond\u00f3minos\u201d.<\/p>\n \u201c\u00c0s autarquias cabe garantir a idoneidade do edif\u00edcio ou da fra\u00e7\u00e3o para o uso pretendido e por conseguinte assegurar o cumprimento da lei.<\/p>\n N\u00e3o temos ideia de que sejam colocados entraves, mas existe sempre alguma discricionariedade na decis\u00e3o, at\u00e9 porque ir\u00e1 ser considerado o\u00a0Plano Diretor Municipal\u201d<\/strong>, acrescenta Alfredo Valente. Gon\u00e7alo Santos frisa, al\u00e9m disso, que no contexto atual de grande atraso nos\u00a0licenciamentos urban\u00edsticos<\/strong>, \u201ceste primeiro passo no processo pode demorar pelo menos um ano nas principais cidades\u201d.<\/p>\n \u201cO tempo para mudar a\u00a0afeta\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel\u00a0<\/strong>\u00e9 o mesmo de um projeto de licenciamento, na realidade pode demorar entre 4 a 8 meses. Considero que ter\u00e3o que ser feitas altera\u00e7\u00f5es ao im\u00f3vel \u2013 normalmente teremos que considerar introduzir cozinha, mais I.S, etc. o que significa que ser\u00e1 analisado como qualquer outro projeto de altera\u00e7\u00f5es, podendo mesmo demorar mais tempo se houver muitas intera\u00e7\u00f5es com a C\u00e2mara\u201d, explica ainda a arquiteta Mariana Morgado Pedroso.<\/p>\n Este \u00e9 tamb\u00e9m \u201cum tema complicado\u201d no que diz respeito \u00e0s quest\u00f5es de\u00a0financiamento<\/strong>, na opini\u00e3o de Miguel Cabrita. Segundo o especialista, \u201cexistem muitas transforma\u00e7\u00f5es de espa\u00e7os comercias em habita\u00e7\u00e3o de forma ilegal, at\u00e9 porque as autoriza\u00e7\u00f5es das c\u00e2maras demoram bastante, principalmente nas grandes cidades\u201d. \u201cA principal preocupa\u00e7\u00e3o dos munic\u00edpios \u00e9 n\u00e3o retirar vida aos bairros, vida essa que \u00e9 bastante promovida pelo com\u00e9rcio local. Em consequ\u00eancia, os bancos n\u00e3o est\u00e3o dispon\u00edveis a financiar com os mesmos crit\u00e9rios do\u00a0cr\u00e9dito habita\u00e7\u00e3o<\/strong>. \u00c9 poss\u00edvel encontrar financiamento, mas com outras condi\u00e7\u00f5es, a n\u00e3o ser que esteja tudo em conformidade para altera\u00e7\u00e3o de uso junto da c\u00e2mara municipal\u201d, acrescenta.<\/p>\n A transforma\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis do setor terci\u00e1rio em habita\u00e7\u00e3o pode ser tentadora devido ao pre\u00e7o e \u00e0\u00a0falta de oferta. Mas ser\u00e1 efetivamente uma alternativa? Para Gon\u00e7alo Santos, esta \u201cpode bem ser uma das solu\u00e7\u00f5es para aumentar a oferta no parque habitacional\u201d. Contudo, refere, e \u201cdada a discrep\u00e2ncia entre o volume de procura e a oferta atual, esta medida \u00e9 manifestamente insuficiente, pois os m2 de escrit\u00f3rios pass\u00edveis de convers\u00e3o em residencial n\u00e3o t\u00eam a necess\u00e1ria escala, se n\u00e3o for complementada por medidas adicionais, nomeadamente de incentivo \u00e0\u00a0promo\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o nova<\/strong>\u00a0para os segmentos mais carenciados da popula\u00e7\u00e3o, como a classe m\u00e9dia ou media-baixa\u201d.<\/p>\n \u201cA concentra\u00e7\u00e3o de ativos comerciais existe nos centros urbanos e, no presente contexto, devido a uma excelente performance ocupacional temos verificado um aumento de rendas, com particular impacto no\u00a0segmento de escrit\u00f3rios<\/strong>. Por outro lado, no caso da performance residencial, estima-se que venha a ser afetada pela infla\u00e7\u00e3o e subida das\u00a0taxas de juro,\u00a0excetuando nos segmentos mais altos. Desta forma, considerando o aumento dos custos de constru\u00e7\u00e3o, os retornos obtidos nestas convers\u00f5es poder\u00e3o n\u00e3o ser t\u00e3o vantajosas quanto no passado\u201d, acrescenta Mariana Represas.<\/p>\n Mariana Morgado Pedroso n\u00e3o acredita que esta seja a solu\u00e7\u00e3o ideal, uma vez que, na verdade, diz, \u201ctamb\u00e9m existe\u00a0falta de oferta de ativos de servi\u00e7os (escrit\u00f3rios)\u00a0<\/strong>no mercado\u201d. Lembra ainda que os ativos que existam vazios \u201cpor norma n\u00e3o s\u00e3o muito apelativos para o p\u00fablico em geral\u201d. \u201cEstamos a falar de lojas, armaz\u00e9ns ou qualquer tipo de uso servi\u00e7o\/com\u00e9rcio ao n\u00edvel do piso 0 e com uma frente ou duas de rua. Nem todas as pessoas gostam de converter esse tipo de unidade para residencial. Num edif\u00edcio que seja integralmente de escrit\u00f3rios n\u00e3o ser\u00e1 f\u00e1cil obter autoriza\u00e7\u00e3o para a altera\u00e7\u00e3o da afeta\u00e7\u00e3o, pelo que desconsiderava essa hip\u00f3tese. Existem, contudo, v\u00e1rios edif\u00edcios mistos onde ser\u00e1 sim f\u00e1cil potenciar a altera\u00e7\u00e3o e nesse caso creio que existe elevado potencial de reconvers\u00e3o\u201d, explica a arquiteta.<\/p>\n Para Jo\u00e3o Carvalho, esta pode ser uma forma de impulsionar uma maior\u00a0oferta habitacional<\/strong>\u00a0nos centros urbanos, onde os pre\u00e7os s\u00e3o mais elevados, \u201cpermitindo trazer os mais jovens para o cora\u00e7\u00e3o da cidade e dando nova vida a \u00e1reas desertificadas, por exemplo, com a\u00a0reconvers\u00e3o de lojas em pequenos apartamentos<\/strong>\u201d. Alfredo Valente considera que \u201cdificilmente veremos aqui a solu\u00e7\u00e3o para o problema da habita\u00e7\u00e3o nas nossas cidades\u201d, mas acredita que permitir\u00e1 \u201creabilitar alguns espa\u00e7os outrora com utiliza\u00e7\u00e3o comercial ou industrial, nomeadamente para resid\u00eancias universit\u00e1rias, por exemplo\u201d.<\/p>\n Segundo os especialistas ouvidos, h\u00e1 v\u00e1rios im\u00f3veis com\u00a0potencial de reconvers\u00e3o<\/strong>\u00a0\u2013 ativos comerciais vazios, por exemplo – no entanto, lembra Alfredo Valente, s\u00e3o, em muitos casos, \u201cinterven\u00e7\u00f5es exigentes e que requerem interven\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m no espa\u00e7o p\u00fablico, obrigando \u00e0 participa\u00e7\u00e3o ativa das c\u00e2maras municipais, o que nem sempre \u00e9 f\u00e1cil de gerir\u201d.<\/p>\n Al\u00e9m de\u00a0lojas e escrit\u00f3rios<\/strong>, Jo\u00e3o Carvalho d\u00e1 o exemplo de\u00a0armaz\u00e9ns, \u201cespa\u00e7os com grande potencial de reconvers\u00e3o, permitindo pensar toda a casa de forma criativa, com uma arquitetura que dinamiza de forma personalizada os openspace, permitindo usar a imagina\u00e7\u00e3o na decora\u00e7\u00e3o de interiores por exemplo com inspira\u00e7\u00e3o industrial\u201d.<\/p>\n A grande procura, diz Gon\u00e7alo Santos, est\u00e1 nos edif\u00edcios completos, \u201cporque permite uma\u00a0reabilita\u00e7\u00e3o integral do edif\u00edcio<\/strong>\u00a0e redesenhar toda a sua planta para cumprir com a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel e acomodar as novas exig\u00eancias do comprador final\u201d. Pela Grande Lisboa h\u00e1, de resto, v\u00e1rios exemplos deste tipo de projetos, \u201ccomo o antigo edif\u00edcio do\u00a0Di\u00e1rio de Not\u00edcias\u00a0(transformado em habita\u00e7\u00e3o), os dois edif\u00edcios da CUF na zona da Infante Santo, alguns dos ex-edif\u00edcios do Novo Banco em Lisboa, como \u00c1lvares Cabral 27, 41 ou Av .5 de Outubro 164\u201d, refere.<\/p>\n De acordo com os profissionais, h\u00e1 muito interesse neste tipo de projetos, tanto de\u00a0promotores\u00a0nacionais, como internacionais, que compram os espa\u00e7os e fazem obras com o objetivo de os voltar a colocar no mercado.<\/p>\n H\u00e1 vantagens e desvantagens na\u00a0reconvers\u00e3o de im\u00f3veis<\/strong>\u00a0de com\u00e9rcio e servi\u00e7os para habita\u00e7\u00e3o, como em qualquer outro tipo de neg\u00f3cio imobili\u00e1rio. Eis um resumo dos principais pontos referidos pelos profissionais:<\/p>\n Vantagens<\/strong><\/p>\n -Vantagens associadas \u00e0 especificidade e caracter\u00edsticas \u00fanicas dos edif\u00edcios, resultando em pe\u00e7as de elevado valor est\u00e9tico e invulgares;<\/p>\n -Liquidez do mercado residencial. Desequil\u00edbrio estrutural entre\u00a0procura e oferta\u00a0<\/strong>no mercado residencial continua a sentir-se, o que garante um escoamento relativamente r\u00e1pido dos projetos;<\/p>\n -Pre\u00e7o mais baixo<\/strong>\u00a0do que os im\u00f3veis para habita\u00e7\u00e3o, e o facto de ser poss\u00edvel reconverter o espa\u00e7o \u00e0 medida do comprador e de acordo com o seu gosto, para al\u00e9m de aumentar tamb\u00e9m as alternativas de\u00a0oferta habitacional\u00a0<\/strong>no mercado imobili\u00e1rio;<\/p>\n -Em teoria, adquirir im\u00f3veis existentes poder\u00e1 permitir reduzir o custo e o tempo da promo\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria;<\/p>\n -Oferta de um\u00a0produto diferenciado,<\/strong>\u00a0com caracter\u00edsticas especiais (v\u00e3os maiores, amplitude nas \u00e1reas) e com potencial de um look mais contempor\u00e2neo;<\/p>\n -Vantagem para as cidades \u00e9 a ado\u00e7\u00e3o de uma estrat\u00e9gia que permitir\u00e1 a\u00a0reabilita\u00e7\u00e3o do edificado n\u00e3o ocupado<\/strong>, como por exemplo em zonas que ainda est\u00e3o em fase de consolida\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Desvantagens<\/strong><\/p>\n -Riscos normalmente associados a entraves burocr\u00e1ticos, por um lado, e a maior incerteza relativamente ao\u00a0custo final da reconvers\u00e3o;<\/strong><\/p>\n -Desafios pr\u00f3prios de uma reabilita\u00e7\u00e3o de um edif\u00edcio existente tendo em vista a mudan\u00e7a do seu uso: custos de constru\u00e7\u00e3o mais altos e com elevada volatilidade, bem como a\u00a0morosidade no licenciamento<\/strong>, o que se faz sentir mais nos grandes centros urbanos;<\/p>\n -N\u00e3o existir garantia de que o espa\u00e7o vai ser afeto \u00e0 habita\u00e7\u00e3o. Sem a\u00a0licen\u00e7a de habita\u00e7\u00e3o<\/a>\u00a0o im\u00f3vel n\u00e3o pode ser arrendado e a sua venda torna-se mais dif\u00edcil;<\/p>\n -Custos de adapta\u00e7\u00e3o das redes e cria\u00e7\u00e3o de infraestruturas adequadas \u00e0 habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Antes e depois: a convers\u00e3o de um escrit\u00f3rio em habita\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\nTend\u00eancia em Portugal? Sim ou n\u00e3o?<\/h3>\n
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Mudan\u00e7a da afeta\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis: processo poss\u00edvel, mas demorado<\/h3>\n
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Uma solu\u00e7\u00e3o para a falta de habita\u00e7\u00e3o?<\/h3>\n
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Oferta de im\u00f3veis com potencial de reconvers\u00e3o<\/h3>\n
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Converter im\u00f3veis comerciais em casas: pr\u00f3s e contras<\/h3>\n