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Alojamento Local – novas regras

Em novembro de 2024, entrou em vigor o novo regime do Alojamento Local (AL), introduzido pelo Decreto-Lei n.º 76/2024. Estas medidas surgiram com o objetivo de equilibrar a atividade turística e as necessidades habitacionais, reforçando a autonomia municipal e implementando regras mais claras para o setor. Veja aqui o que mudou.

Mais autonomia para os municípios

Os municípios passam agora a ter maior controlo sobre o AL no seu território, podendo elaborar regulamentos administrativos ajustados às especificidades locais, criar zonas de contenção ou zonas de crescimento sustentável e suspender temporariamente novos registos em áreas específicas, desde que devidamente fundamentado.

Municípios com mais de 1000 registos de AL têm até 12 meses para implementar esta regulamentação. A fiscalização passa a ser uma responsabilidade exclusiva das câmaras municipais, enquanto à ASAE cabe monitorizar as atividades económicas.

Regras para cancelar registos

O Decreto-Lei define condições específicas para o cancelamento de registos de AL. As principais situações incluem a ausência de seguro obrigatório ou falta de comprovativo, perturbação do descanso ou da utilização normal do prédio e registos em zonas de contenção com arrendamento para habitação permanente nos dois anos anteriores.

Provedor do AL

Os regulamentos municipais podem prever a criação de um Provedor do Alojamento Local, cuja função passa por mediar conflitos entre operadores de AL, residentes e condóminos. Este provedor também pode emitir recomendações e implementar guias de boas práticas.

Ajustes à capacidade máxima

As unidades de Alojamento Local têm agora limites mais restritivos: máximo de 9 quartos e máximo de 27 utentes (anteriormente 30), sendo permitida a utilização de camas extra até 50% do número de camas fixas.

Condomínios com menor poder de decisão

Em frações autónomas para habitação, deixa de ser necessária a aprovação prévia do condomínio para que possam ser exercidas atividades de Alojamento Local.

Para que o condomínio se possa opor ao exercício do alojamento local, é necessário que se verifique perturbação da normal utilização do prédio ou do descanso dos condóminos.

Eliminação de restrições anteriores

Algumas das medidas introduzidas em 2023 foram revertidas, incluindo a revogação da Contribuição Extraordinária de Alojamento Local (CEAL), o fim da validade limitada a cinco anos para registos de AL, a extinção da obrigatoriedade de reavaliação de registos em 2030, o fim da limitação à transmissão de registos de AL (exceto em zonas de contenção, caso o município assim o entenda) e o cancelamento automático de registos inativos.

 

Os proprietários que já operavam no regime de AL antes da entrada em vigor destas regras têm o direito de manter o seu registo ativo, desde que cumpram os novos requisitos.

Se é operador de Alojamento Local ou está a considerar entrar neste mercado, fique atento às regulamentações do seu município e fale com agentes especializados que podem ajudar a esclarecer as suas dúvidas.

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A garantia pública do Estado já está operacional

A garantia pública do Estado é uma iniciativa destinada a facilitar o acesso dos jovens à compra da sua primeira habitação própria e permanente.

Esta medida permite que os bancos financiem até 100% do valor do imóvel, graças a uma garantia do Estado que cobre até 15% do montante do empréstimo.

Para aceder a esta medida, existem alguns critérios a cumprir:

  • Ter entre 18 e 35 anos;
  • Ter domicílio fiscal em Portugal;
  • Ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS (individualmente ou em conjunto, no caso de dois mutuários);
  • Não ser proprietário de prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano habitacional;
  • Não ter usufruído de garantia pessoal do Estado ao abrigo do Decreto-Lei n.º 44/2024 de 10 de julho;
  • O imóvel objeto de aquisição ser primeira habitação própria e permanente;
  • O valor do imóvel não ultrapassar os 450 000 €;
  • Ter a situação fiscal regularizada perante a Autoridade Tributária e a Segurança Social.

É ainda importante salientar que nem todas as tipologias de financiamento são elegíveis para esta medida. É o caso do financiamento à construção, do financiamento para obras e dos contratos de leasing imobiliário.

Esta garantia pública tem uma duração máxima de 10 anos a partir da celebração do contrato de crédito. No caso de incumprimento, o Estado é chamado a pagar, mas esse valor terá de ser devolvido, tal como acontece se o incumprimento ocorrer com um banco.

A implementação desta medida visa apoiar os jovens na aquisição da sua primeira casa, facilitando o acesso ao crédito habitação. No entanto, é importante avaliar cada caso individualmente. Para isso, saiba que pode contar com o nosso apoio especializado.

Quer usufruir desta medida de financiamento até 100%? Fale connosco!

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Grupo Soluções Ideais celebra Gala de Reconhecimentos do 3.º semestre de 2024

No passado dia 11 de outubro, o Grupo Soluções Ideais realizou a sua Gala de Reconhecimentos relativa ao terceiro semestre de 2024. O evento, acolhido pela SI Torres Vedras, foi marcado por momentos de celebração, partilha e inovação, consolidando o espírito de equipa que define o grupo.

A Gala começou com uma receção calorosa, seguida de dinâmicas conduzidas pela Joana Jacinto Ricardo, Coach, Terapeuta e Analista de Perfis, que não só animaram o ambiente, como reforçaram o espírito de grupo, a comunicação e a entreajuda entre os presentes. As dinâmicas não só arrancaram gargalhadas como reforçaram a importância de cada membro no sucesso coletivo, sublinhando que todos são peças fundamentais no grande puzzle que é o Grupo Soluções Ideais.

O ponto alto da gala foi, naturalmente, o reconhecimento daqueles que, com dedicação e empenho, contribuem diariamente para o sucesso do grupo. Este momento de homenagem destacou os esforços daqueles que se superam para proporcionar um serviço de excelência nas suas regiões. A todos, um merecido aplauso e os nossos parabéns!

Outro momento marcante do dia foi a apresentação de David Rufino, que introduziu a nossa mais recente parceria – a Photobooking. Esta marca, premiada no setor, fornece ferramentas essenciais para que todos os profissionais possam oferecer o melhor serviço aos seus clientes, e pretende transformar a forma como trabalhamos e elevá-la a novos patamares.

No final da Gala, houve ainda o momento de cantar os parabéns à loja SI Portela, que celebrou o seu 6.º aniversário, e à Beatriz Marques, nossa colaboradora do Departamento de Contabilidade e Administrativo, que comemorou mais um ano de vida.

Como em todos os eventos do Grupo Soluções Ideais, o ambiente foi de entusiasmo, alegria e união. Ficou claro que a jornada de crescimento e sucesso continua, com um futuro promissor pela frente, impulsionado pela inovação e pelo empenho de todos os que fazem parte desta família.

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Sabia que existem descontos fiscais para quem investe em imóveis para arrendamento?

Com o objetivo de aumentar a oferta de habitação a preços mais acessíveis, o novo Governo criou uma lei que atribui descontos fiscais em sede de IRS e IRC para investidores que apostem no arrendamento acessível.

A ideia foi “criar um regime fiscal especial aplicável aos organismos de investimento coletivo (OIC) imobiliários que invistam na habitação enquadrada no Programa de Arrendamento Acessível, como forma de alargar os incentivos à oferta de habitação para arrendamento a preços reduzidos e, nesta medida, reforçar a resposta às necessidades habitacionais das famílias”, segundo a proposta de lei entregue no Parlamento.

Esta lei já se encontra em vigor e prevê que quanto maior for a percentagem do ativo dedicada ao arrendamento acessível, maior será o alívio fiscal. Ora vejamos:

– Entre 5% e 10% do ativo: 2,5% dos rendimentos não são tributados

– Entre 10% e 15% do ativo: 5% dos rendimentos não são tributados

– Entre 15% e 25% do ativo: 7,5% dos rendimentos não são tributados

– Mais de 25% do ativo: 10% dos rendimentos não são tributados.

Além disso, os OIC deste último escalão têm ainda uma redução de 25% na taxa prevista na tabela geral do Imposto do Selo.

Para usufruir destes descontos fiscais em sede de IRS ou IRC, há alguns critérios que têm de ser cumpridos, nomeadamente:

  • os OIC têm de ter sido constituídos ou alterados nos seus documentos constitutivos até 31 de dezembro de 2025;
  • o ativo dos OIC deve ser constituído em pelo menos 5% por imóveis destinados ao arrendamento ou subarrendamento a preços acessíveis;
  • no mínimo, 5% dos imóveis em carteira destes fundos têm de ser objeto de contratos de arrendamento habitacional ou subarrendamento habitacional com preços acessíveis.

Com esta medida, o Governo pretende atrair mais investidores para o mercado de arrendamento acessível e, ao mesmo tempo, aliviar a pressão sobre as famílias e aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis.

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Isenção de mais-valias para reformados

Se vendeu ou vai vender um imóvel, provavelmente já ouviu falar do IRS que terá de pagar pelas mais-valias. Mas sabe como funciona e se pode ter isenção deste pagamento?

As mais-valias, segundo o artigo 10º do Código de IRS, são “os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou de alienação onerosa de partes sociais e de outros valores mobiliários”.

Isto quer dizer que a mais-valia é o lucro obtido com a venda, ou seja, a diferença entre o valor de aquisição do imóvel (atualizado com a aplicação do coeficiente de desvalorização da moeda do ano da venda) e o valor da venda, subtraindo as despesas e os encargos dos últimos 12 anos.

Mais-valias = Valor da venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – (encargos com a venda e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)

Assim, tal como com qualquer outro rendimento, esse lucro tem de ser declarado no IRS e está sujeito ao pagamento de imposto.

No entanto, para reformados, existe uma possibilidade que dá direito à isenção desta tributação.

ISENÇÃO DE MAIS-VALIAS PARA REFORMADOS OU PESSOAS COM MAIS DE 65 ANOS

Se tiver mais de 65 anos ou estiver reformado, pode ter isenção do pagamento de mais-valias, desde que reinvista o valor da venda num contrato de seguro, como um Plano Poupança Reforma (PPR), um Fundo de Pensões ou Certificados de Reforma, por exemplo.

A isenção aplica-se apenas à venda de habitação própria e permanente e o lucro deve ser reinvestido até seis meses após a venda do imóvel.

Esta medida oferece uma vantagem fiscal para os reformados, criando um incentivo ao reinvestimento dos lucros em produtos para a sua reforma.

Já conhecia esta medida? Também existem outras situações que dão direito à isenção de mais-valias.

REINVESTIMENTO EM HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE

Se utilizar o valor total da venda para adquirir uma habitação própria e permanente ou terreno para construção com esse fim, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda, tem isenção da tributação.

Uma novidade é que, enquanto antes o imóvel vendido tinha de ter sido a habitação própria e permanente do agregado familiar ou do sujeito passivo pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda, agora esse prazo foi diminuído para 12 meses.

VENDA DE IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO AO ESTADO

Se a venda da habitação for efetuada a entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, pode não ter de pagar imposto sobre as mais-valias.

IMÓVEIS ADQUIRIDOS ANTES DE 1989

Todos os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989 estão isentos do pagamento de mais-valias. Por sua vez, os terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965 também beneficiam de isenção.

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IMT – Isenção para jovens até aos 35 anos

A isenção de IMT e imposto de selo na compra da primeira casa para jovens até aos 35 anos foi uma das medidas recentes apresentadas pelo Governo para a habitação.

Esta medida traduz-se na isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS) para jovens até aos 35 anos que pretendam comprar a primeira casa para habitação própria e permanente, independentemente dos seus rendimentos.

A isenção de IMT e IS será aplicada para imóveis até aos 316 272 € (4.º escalão de IMT). Para imóveis acima desse montante até 633 453 €, aplica-se a isenção máxima do escalão anterior e, para imóveis acima desse valor, não existe isenção.

Esta medida tem como condição que os jovens não sejam proprietários de nenhum imóvel habitacional à data da transmissão ou nos três anos anteriores, e que não sejam considerados dependentes para efeitos de IRS.

Em relação a casais em que um deles tenha mais de 35 anos e outro menos, esta medida também poderá ser aplicada. Nestes casos, a isenção de IMT e IS será aplicada apenas à parte correspondente ao jovem com idade inferior a 35 anos. A restante parte estará sujeita à tabela atual de IMT e à taxa de IS, considerando a totalidade do valor do imóvel para efeitos de aplicação da isenção e redução de taxa.

Este modelo de isenção, mesmo que parcial, alivia significativamente a carga fiscal associada à compra da primeira casa. Fazendo as contas, para a compra de uma habitação de cerca de 300 000 €, a poupança dos jovens poderá ser superior a 13 000 €.

No passado dia 25 de junho, a medida foi aprovada em Conselho de Ministros e entrará em vigor a 1 de agosto.

Em relação à isenção de IMT, a medida será acompanhada por um mecanismo de compensação para os municípios, para colmatar a perda de receita fiscal.

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Diretiva da UE sobre a eficiência energética dos edifícios – O que vai mudar?

Sabia que os edifícios são responsáveis por cerca de 40% do consumo de energia e por mais de um terço das emissões de gases com efeito de estufa nos 27 Estados-membros da União Europeia?

Essa é uma das razões que fez com que recentemente fossem votados e aprovados em Parlamento Europeu os planos para reduzir o consumo de energia e as emissões de gases com efeito de estufa no setor dos edifícios.

A proposta de revisão da Diretiva Desempenho Energético dos Edifícios pretende reduzir substancialmente as emissões de gases com efeito de estufa e o consumo de energia no setor dos edifícios da UE até 2030, e torná-lo climaticamente neutro até 2050. Além disso, também pretende a renovação de mais edifícios com pior desempenho energético e melhorar a partilha de informações sobre o desempenho energético.

Vejamos o que muda:

– A partir de 2030, todos os novos edifícios devem ter emissões nulas;

– Os novos edifícios ocupados ou propriedade de autoridades públicas devem ter emissões nulas até 2028;

– No caso dos edifícios residenciais, os Estados-Membros devem tomar medidas para assegurar uma redução do consumo médio da energia primária de, no mínimo, 16% até 2030 e de, pelo menos, 20 a 22% até 2035.

– Em relação aos edifícios não residenciais, o objetivo para os Estados-Membros consiste em renovar 16% dos edifícios menos eficientes em termos energéticos até 2030 e 26% até 2033.

– Os Estados-Membros devem adotar medidas para descarbonizar os sistemas de aquecimento e eliminar progressivamente os combustíveis fósseis no aquecimento e arrefecimento, com vista a eliminar completamente as caldeiras de combustíveis fósseis até 2040;

– A partir de 2025, será proibida a concessão de subvenções a caldeiras autónomas de combustíveis fósseis. Os incentivos financeiros continuarão a existir para os sistemas de aquecimento híbridos (por exemplo, combinação de caldeira com uma instalação solar térmica ou uma bomba de calor);

– Os edifícios agrícolas e os edifícios patrimoniais podem ser excluídos das novas regras;

– Os Estados-Membros podem também decidir excluir os edifícios protegidos pelo seu especial interesse arquitetónico ou histórico, os edifícios temporários e as igrejas e os locais de culto.

Estas são metas bastante ambiciosas, principalmente para o nosso país, que é um dos piores países da Europa no que diz respeito ao conforto térmico, mas com consciência ambiental, justiça social e responsabilidade económica, todos juntos iremos construir os alicerces de uma sociedade mais equilibrada e sustentável para todos.

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Novidades no apoio ao arrendamento em 2024

O acesso à habitação tem sido um desafio em Portugal, o que levou à criação de apoios a nível do arrendamento, tanto para jovens como para famílias mais vulneráveis. Sabe como funcionam estes apoios e o que mudou em 2024?

PROGRAMA DE APOIO AO ARRENDAMENTO

O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) tem como objetivo tornar a renda acessível a mais famílias, ajudando a diminuir a carga mensal do agregado.

Este ano, famílias com taxa de esforço acima de 35% que já recebiam este apoio no ano passado continuam a receber o apoio mensal para a renda, mas com um aumento automático de cerca de 5%. O apoio, cujo valor máximo era de 200 euros, será pago durante 5 anos.

Famílias ou indivíduos que não tinham uma taxa de esforço superior a 35%, mas agora já têm, podem requerer a atribuição do subsídio mensal junto do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU).

Além disso, este ano, o limite de rendimentos anuais para um agregado familiar de uma pessoa aumentou para 38 632 euros, enquanto agregados de duas pessoas podem ter rendimentos até 48 632 euros. Por cada filho adicional no agregado, somam-se mais 5000 euros ao limite, de forma a ajustar este apoio à realidade financeira de famílias mais numerosas.

Além de ter aumentado o teto máximo de rendimentos, também surgiram alterações a nível da tipologia de imóvel para acesso ao programa.

  • Até T2 para agregados de 1 a 2 pessoas
  • Até T3 para agregados de 3 pessoas
  • Até T4 para agregados de 4 pessoas
  • Até T5 para agregados de 5 pessoas
  • Até T6 para agregados de 6 pessoas
  • T4 ou superior para agregados com 7 ou mais pessoas

PROGRAMA DE APOIO AO ARRENDAMENTO PORTA 65 

Também a nível dos jovens surgiram alterações no programa de apoio ao arrendamento Porta 65.

Este programa permite aos jovens candidatar-se para receber um apoio financeiro de uma determinada percentagem da renda.

Até agora, para aceder ao programa, existia uma renda máxima admitida consoante a zona e a tipologia do imóvel. Recentemente, foi aprovada uma nova medida do Governo que eliminou este requisito.

Além disso, o programa passa a estar funcional todo o ano, deixando de existir prazos específicos de candidatura.

Deixa também de ser exigido que a morada fiscal do candidato coincida com a morada da habitação, ou seja, o candidato não tem de ter já um contrato ou promessa de contrato para efetuar a candidatura. Vai passar a poder fazê-lo e encontrar casa posteriormente, no prazo de dois meses.

Por fim, também surgiram alterações em relação à apresentação de rendimentos, ou seja, os jovens passam a poder apresentar apenas os 3 últimos recibos de vencimento, em vez dos 6 atuais ou do IRS do ano anterior, o que exige um menor período no ativo.

Esta medida já foi promulgada pelo Presidente da República e entrará em vigor a 1 de setembro.

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Governo aprova novas medidas para a habitação

Na passada quinta-feira, dia 23 de maio, o Governo aprovou várias medidas relacionadas com a habitação, maioritariamente destinadas aos jovens. Veja aqui o que muda.

Algumas das medidas aprovadas foram a reforma do IRS Jovem, a isenção do IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) e do Imposto do Selo na compra da primeira habitação, para jovens até aos 35 anos, a garantia pública para a compra de casa e uma mudança estrutural no programa de apoio ao arrendamento Porta 65.

Isenção de IMT e Imposto do Selo

Uma das medidas apresentadas foi a isenção do IMT e do Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos na compra da primeira casa para habitação própria e permanente, independentemente dos seus rendimentos.

Esta isenção aplica-se a habitações com valores até ao 4.º escalão de IMT (316 772 €). Habitações até aos 633 453 € ficam isentas da primeira metade e, acima desse valor, já não existe isenção.

Se aprovada o Parlamento, a medida deverá entrar em vigor a partir do dia 1 de agosto.

Garantia pública para a compra de casa

Também para os jovens até 35 anos que queiram comprar a primeira habitação própria e permanente, surge a medida de garantia pública que cobre parte do crédito.

Esta medida deverá cobrir, no máximo, o equivalente a 15% do valor de compra da casa, e destina-se a jovens cujos rendimentos não ultrapassem 5800 € por mês (até ao 8.º escalão de IRS) e que tenham domicílio fiscal em Portugal.

Esta será concedida às instituições de crédito que financiem os jovens, beneficiários finais deste apoio, ficando estabelecida a condição de os bancos financiarem a totalidade do preço de transação da casa a ser adquirida. Estão abrangidos imóveis até 450 mil euros, sendo que a garantia pode cobrir até 67,5 mil euros.

Reforma do IRS Jovem

Esta medida prevê uma taxa máxima de IRS de 15% para jovens até aos 35 anos e até ao 8.º escalão de rendimento, isto é, que recebem 81 199 € brutos anuais (cerca de 6000 € brutos mensais).

Com esta medida, conforme exemplificado pelo Governo, um jovem que ganhe um salário bruto de 1000 € vai conseguir poupar 941 € por ano. Para rendimentos brutos de 1500 €, a poupança anual é de quase 2000 €. Também, de acordo com a estimativa apresentada, um jovem que comece a trabalhar aos 21 anos e receba 820 €, consegue poupar 890 € por anos, até aos 35 anos.

Se for aprovada, a medida entrará em vigor a partir de 2025.

Novas regras no acesso ao programa de apoio ao arrendamento Porta 65 

De momento, para aceder ao programa Porta 65, existe uma renda máxima admitida, que varia consoante a zona da habitação e a tipologia do imóvel. Com a nova medida, o Governo pretende eliminar a renda máxima como um fator de exclusão.

Além disso, antes era necessário já ter um contrato ou promessa de contrato para efetuar a candidatura. Agora, passa a ser possível fazer a candidatura primeiro, o Estado decide o montante do apoio, e depois os jovens têm dois meses para procurar casa.

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“Mais Proximidade, Mais União” – já decorreu a primeira reunião de diretores do ano

“Vencer 2024… sem medos” é o mote estratégico do Grupo SI para este ano.

A primeira reunião de diretores, que decorreu na cidade da Maia, no dia 1 de março, integra-se no compromisso dos líderes da SI – “Mais Proximidade, Mais União” — e serviu para partilhar experiências, aprender e dinamizar o espírito de entreajuda.

Para “Vencer 2024… sem medos”, Sara Guedes e Rui Guedes propuseram-se a inverter o “funil”, o que, na prática, significa estarem mais próximos, assumirem mais responsabilidades, apoiarem ainda mais e disponibilizarem novas ferramentas de trabalho às lojas, como a nova plataforma de formação online da SI, que já está criada.