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É sabido que há vários encargos associados à compra e venda de uma casa e é importante estar a par de todos os procedimentos. Se tem uma habitação disponível no mercado, está por dentro do que são as mais-valias da venda de imóvel?

Acompanhe-nos à medida que explicamos no que consistem as mais-valias, como se aplicam e quais são os casos que permitem isenção.

O que são as mais-valias da venda de imóvel?

Quando se coloca um imóvel no mercado, é esperado que o preço da venda seja mais elevado do que o preço da compra, de forma a gerar um negócio rentável. Dito por miúdos, as mais-valias da venda de imóvel correspondem ao valor do lucro da transação.

Na grande maioria dos casos, este é um rendimento tributável em IRS. É obrigatório declarar a venda de uma habitação à Autoridade Tributária através dos anexos G e/ou G1, com vista a calcular as mais-valias da venda do imóvel.

É essencial destacar que há vários elementos que entram no cálculo do pagamento das mais-valias. Vamos conhecê-los.

Como se aplicam as mais-valias?

O cálculo das mais-valias da venda de imóvel consiste na diferença entre o preço da venda e o preço da compra (ajustado ao coeficiente de atualização monetária anual), subtraindo-se os encargos de valorização do imóvel, bem como as despesas relativas à compra e venda.

As mais-valias geram pagamento em IRS. Normalmente, apenas 50% do valor do cálculo está sujeito a IRS. No entanto, certos casos de imóveis que usufruíram de apoios públicos estão sujeitos a tributação a 100%.

Quais são as despesas possíveis de deduzir ao pagamento das mais-valias da venda de imóvel?
– Obras de melhoria nos últimos 12 meses;
– Equipamentos fixos;
– Certificado energético;
– Comissão da agência imobiliária;
– Solicitadoria;
– Imposto municipal;
– Imposto de selo;
– Custos notariais e de registo predial.

É de sublinhar que, para surtirem efeito, estas despesas devem estar devidamente registadas e comprovadas.

O pagamento em IRS é considerado em englobamento, isto é, as mais-valias são somadas aos restantes rendimentos do ano. Isso servirá para apurar o rendimento coletável (rendimento bruto, menos deduções e abatimentos) e o escalão de IRS. Especificamente para as mais-valias da venda de imóvel, determinará a taxa a aplicar à percentagem tributável, taxa essa que varia entre os 14,5% e os 53%.

É possível estar isento do pagamento das mais-valias?

Caso preencha um destes requisitos, está isento das obrigações resultantes das mais-valias da venda de imóvel:
– A casa foi comprada antes de 1989 ou o terreno para construção foi adquirido antes de 9 de junho de 1965;
– O valor da venda da casa própria e permanente será reinvestido na compra de uma nova habitação com o mesmo fim (24 meses antes ou 36 meses depois da transação);
– Tem mais de 65 anos ou é reformado e o valor da venda da habitação própria e permanente será aplicado num seguro de vida (ou do ramo vida, como um Plano Poupança Reforma), num fundo de pensões ou em certificados de reforma (nos 6 meses seguintes ao negócio);
– No âmbito do programa Mais Habitação, e apenas para vendas em 2023 e 2024, fica isento se aplicar o valor da transação na amortização do crédito à habitação de uma casa própria e permanente (dentro de 3 meses).

A isenção é total caso reinvista todo o valor da venda num dos casos mencionados. Se aplicar parte do valor, a isenção é parcial, equivalente ao montante reinvestido.

É fundamental não esquecer que deve sempre declarar a venda de um imóvel quando preenche a declaração de IRS, independentemente de estar ou não isento do pagamento das mais-valias da venda de imóvel.

E se o cálculo resultar numa menos-valia?

Caso o valor da venda do imóvel seja inferior ao da compra, está perante uma situação de menos-valia. Embora não tenha de efetuar pagamentos em IRS, a declaração aplica-se na mesma. A venda deve ser reportada no prazo de 5 anos.

Esteja informado e preparado

É benéfico planear os encargos relativos à eventual mudança de proprietário do seu imóvel, seja por venda, doação em vida ou herança. Embora as mais-valias da venda de imóvel não sejam um bicho de sete cabeças, são um tema complexo que exige atenção aos detalhes. Por isso, aconselhamos que analise tudo com um especialista.

Para descobrir mais dicas e conselhos úteis no campo imobiliário, assim como em outras áreas de mediação, visite o nosso blog. Na DECISÕES E SOLUÇÕES, prestamos-lhe um serviço de excelência, desde conteúdos práticos a acompanhamento perito.

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O aumento da inflação e a diminuição do poder de compra têm afetado significativamente os portugueses em vários domínios. Isso não é exceção quando falamos das tendências do mercado imobiliário em 2023.

Os especialistas apontam para um ano de otimismo cauteloso no campo imobiliário, embora se verifiquem muitos desafios. Explore connosco as tendências do mercado imobiliário em 2023 e descubra como a Diretora Coordenadora Nacional da DECISÕES E SOLUÇÕES, Guida Sousa, encara o panorama atual.

5 Tendências do mercado imobiliário em 2023

1. Os efeitos da inflação

O incremento acentuado da inflação tem efeitos diretos no aumento do custo de vida e na diminuição do poder de compra. Somando o facto de os salários se manterem praticamente inalterados, os portugueses têm sofrido um decréscimo da capacidade financeira.

Como consequência, procuram imóveis de menor valor (nomeadamente para remodelar), preferem arrendar ou adiam a decisão de mudança de casa. Esta tendência do mercado imobiliário em 2023 verifica-se particularmente em quem depende de financiamento bancário.

2. O alargamento das zonas de interesse

De acordo com Guida Sousa, é notório o aumento da procura nas periferias das cidades (por exemplo, de Lisboa, Porto e Coimbra), nas zonas rurais e no Interior do país, principalmente pela classe média.

Guida Sousa esclarece também que esta tendência do mercado imobiliário em 2023 advém maioritariamente de razões de natureza económica, não só por questões de preferência: “Na altura do pico pandémico, este fenómeno começou a ser um requisito das famílias que ambicionavam fugir da azáfama citadina e/ou ter mais espaço em casa. No pós-pandemia, este é um critério imposto às famílias portuguesas pela falta de possibilidades económicas para viver nas grandes cidades.”

3. A subida das taxas de juro

O Banco Central Europeu tem vindo a aumentar as taxas de juro. Esta é uma ferramenta que visa desacelerar ou reverter a subida da inflação, visto que limita o dinheiro disponível a circular.

O aumento dos juros dos empréstimos inviabiliza que muitas famílias comprem casa (e que outras consigam vender), pois é mais difícil cumprir o pagamento das prestações. Num panorama de sustentabilidade geral, a concessão de crédito é mais criteriosa, o que diminui o risco de incumprimento e um consequente caos idêntico ao de 2008.

Alguns proprietários são levados a colocar os seus imóveis à venda por um valor menor, de forma a gerar liquidez. Segundo Guida Sousa, isto conduz “a um ajuste negativo dos preços presentes no mercado, ainda que mínimo. Assim, estamos perante condições que potenciam uma subida da oferta em simultâneo com a descida da procura, no segmento de mercado mais baixo, graças às famílias com menores rendimentos.”

Este é um dos fenómenos que contribui para a estabilização dos preços, uma das mais esperadas tendências do mercado imobiliário em 2023.

4. O ajuste dos preços imobiliários

A acentuação dos juros e a queda no poder de compra determinam o arrefecimento do mercado imobiliário. Uma vez que se estima um abrandamento generalizado da procura e uma estabilização da inflação, podemos esperar uma definição mais equilibrada e racional dos preços de venda.

Porém, este ajuste está longe de ser homogéneo. Será muito mais visível nos compradores nacionais (mais sujeitos a financiamento, juros e inflação) do que nos estrangeiros. E é provável que se sintam alguns aumentos dos preços, principalmente nas regiões onde a procura excede a oferta, como Lisboa e Porto.

Outras tendências do mercado imobiliário em 2023 resultantes da correção dos preços incluem o aumento do poder de negociação e do período durante o qual os imóveis estão no mercado.

5. A influência estrangeira em Portugal

2023 é o ano que confirma a afirmação estrangeira no mercado imobiliário português como predominante e inescapável. Destaca-se o reforço do investimento norte-americano.

A migração da classe média portuguesa para as periferias e para o Interior é ditada, em grande parte, pela presença das classes altas internacionais nos centros urbanos e no Litoral, onde os preços disparam. A nível europeu, Portugal ainda detém um mercado imobiliário estável e um custo de vida baixo.

Juntam-se fatores chamativos como a qualidade de vida, a intensificação do teletrabalho, a segurança, o clima ameno, a gastronomia e a facilidade de integração.

Os desafios e as oportunidades

Como ilustra Guida Sousa, as tendências do mercado imobiliário em 2023 são “uma doçura para uns e uma travessura para tantos outros”. Não é um ano para alarmes, mas também não o é para otimismo desmedido.

O mercado imobiliário, como provedor de um bem essencial, é um setor perenemente resiliente, que continua a atrair muito investimento e é uma opção rentável e segura de aplicar o dinheiro.

Se pretende descobrir mais sobre o mercado imobiliário, não deixe de visitar o nosso blog. Na DECISÕES E SOLUÇÕES, queremos não só oferecer-lhe um acompanhamento perito e personalizado, mas também dar-lhe informação útil.