Está a ponderar comprar casa com inquilino? Esta hipótese pode ser viável para vários fins, como continuar a disponibilizá-la para arrendamento, usá-la para habitação própria ou realizar novos projetos.
Contudo, o Novo Regime do Arrendamento Urbano dá aos inquilinos proteções alargadas para promover a estabilidade no arrendamento. Portanto, torna-se imprescindível conhecer ao pormenor os pontos seguintes.
Se vai comprar casa com inquilino, tenha atenção a estes aspetos:
1. Analisar o contrato de arrendamento
Para analisar tudo com o devido cuidado antes de comprar casa com inquilino, peça uma cópia do contrato de arrendamento vigente. Isso ajudará a tirar conclusões sobre a viabilidade do negócio.
2. Duração mínima e renovação
Tenha em mente que os direitos dos inquilinos incluem a duração mínima de um ano de contrato e a renovação obrigatória ao fim de três anos. Por isso, se o contrato for recente, só conseguirá usufruir da habitação no curto prazo se chegar a um acordo com o inquilino.
3. Prioridade na compra
Caso expresse interesse em comprar casa com inquilino, saiba que o arrendatário tem o direito de preferência de compra. Se o mesmo não puder ou não quiser comprar o imóvel, então a venda fica aberta a terceiros.
Adicionalmente, o valor de venda da casa deve ser igual ou superior ao que foi comunicado ao inquilino.
4. Denúncia do contrato para habitação própria
Se pretender usar a casa para habitação própria ou dos primeiros descendentes, incorre na obrigação de pagar o valor de um ano de renda ao inquilino. Além disso, não pode ter habitação própria no mesmo concelho e tem de ser senhorio do imóvel há mais de dois anos. Assim, em termos práticos, se comprar casa com inquilino em 2023, só a poderá reclamar em 2025.
A comunicação ao inquilino deve ser feita com a antecedência definida por lei e incluir a razão da cessação e a data pretendida para desocupação.
5. Obras profundas ou demolição
Caso queira comprar casa com inquilino para posteriormente demolir o edifício ou fazer obras profundas, a denúncia do contrato de arrendamento só é permitida se dos trabalhos resultar um imóvel de características diferentes e onde não seja viável manter o arrendamento. Exemplos ilustrativos incluem comprar um andar para transformar em loja ou demolir um prédio para construir uma vivenda.
A notificação ao arrendatário deve ser efetuada por escrito com o mínimo de seis meses de antecedência, juntamente com o comprovativo da fiscalização prévia da obra.
6. Notificação quando o contrato está para terminar
Se não falta muito para o contrato de arrendamento chegar ao fim e, como novo proprietário, deseja denunciá-lo, saiba que deve respeitar os prazos de comunicação:
・240 dias de antecedência para contratos de seis ou mais anos;
・120 dias para contratos entre um e seis anos;
・60 dias para contratos de menos de um ano.
7. Proteções especiais a inquilinos
No caso de comprar casa com inquilinos que tenham mais de 65 anos ou sejam portadores de deficiência, e cujos contratos sejam anteriores a 1990, não pode obrigar à desocupação. O mesmo verifica-se para arrendatários que vivam há mais de 15 anos no imóvel.
O contrato só pode ser denunciado se ambas as partes alcançarem um acordo ou se pretender demolir ou realizar obras profundas na habitação.
8. Voltar a vender enquanto o contrato está em vigor
É permitido comprar casa com inquilino e, depois, proceder à venda a novos proprietários. No entanto, não se esqueça de que, caso o imóvel se encontre em regime de arrendamento há mais de dois anos, o inquilino tem prioridade na compra. Portanto, deve entregar ao arrendatário uma carta com as condições de pagamento, preço, prazos e data. O inquilino dispõe de 30 dias para responder à proposta.
Se o arrendatário abdicar do direito de preferência, então pode vender o imóvel a terceiros. Deve notificar o inquilino da venda, da identificação do comprador e do facto de que o novo senhorio passa a exercer todas as responsabilidades referentes ao arrendamento e à casa.
9. Arrendamento de longa duração
Se desejar comprar casa com inquilino para continuar a disponibilizá-la para arrendamento, evita muitas das preocupações que temos vindo a listar. A nova lei do arrendamento oferece benefícios aos senhorios, tais como uma tributação mais leve, de modo a fomentar o arrendamento de longa duração.
10. Contrato de arrendamento vitalício
Verificar a duração do contrato em vigor é fundamental se pensa comprar casa com inquilino. Normalmente, o prazo máximo para um contrato de arrendamento é de 30 anos. Porém, pode verificar-se o Direito Real de Habitação Duradoura.
Este direito possibilita que os inquilinos residam permanentemente numa habitação, pagando para isso uma caução inicial e uma prestação mensal.
Se o arrendatário cumprir constantemente estas obrigações, a denúncia do contrato só se afigura possível se ambas as partes concordarem.
11. Ausência de contrato escrito
É obrigatório que exista um contrato de arrendamento escrito entre o inquilino e o proprietário, embora nem todas as pessoas atentem a este dever. Se antes de comprar casa com inquilino averiguar que não existe um contrato escrito, então o arrendatário tem de provar que reside na habitação e que paga renda há seis meses ou mais. Adicionalmente, o contrato passa a inserir-se no arrendamento de duração indeterminada.
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