Vender a casa onde se viveu grande parte da vida é, para muitos portugueses, uma decisão difícil, mas por vezes necessária. Seja por motivos de saúde, pela vontade de simplificar a vida ou pela necessidade de liquidez, a venda da habitação própria e permanente após os 65 anos levanta uma questão crucial: é possível evitar o pagamento de mais-valias sem ter de comprar uma nova casa? A resposta é sim – e está prevista na lei portuguesa.
1.A tributação das mais-valias: o que é e como funciona
Quando um imóvel é vendido por um valor superior ao da sua aquisição, a diferença constitui uma mais-valia. No caso dos particulares, esse ganho é tributado em 50% do seu valor no âmbito do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).
Por exemplo: se uma casa foi comprada por 100.000 euros e vendida por 200.000 euros, a mais-valia é de 100.000 euros. Apenas metade – 50.000 euros – será considerada para efeitos de tributação. Sobre este montante, aplica-se a taxa de IRS correspondente ao rendimento global do contribuinte.
Contudo, o Estado reconhece que a habitação é um bem essencial e que, em determinadas circunstâncias, o cidadão não deve ser penalizado fiscalmente por vender a casa onde vive. Por isso, a lei prevê situações de isenção de tributação das mais-valias, nomeadamente quando o produto da venda é reinvestido noutra habitação própria e permanente ou, no caso dos maiores de 65 anos, quando é convertido numa renda vitalícia.
2.A regra geral: reinvestir em nova habitação
A forma mais conhecida de evitar o pagamento de mais-valias consiste em reinvestir o valor da venda na compra, construção ou reabilitação de outra habitação própria e permanente. O reinvestimento deve ser feito no prazo de 36 meses após a venda (ou até 24 meses antes, se já tiver sido iniciado).
Esta regra aplica-se a qualquer contribuinte, independentemente da idade, desde que a casa vendida e a nova habitação sejam ambas consideradas residência fiscal.
Contudo, nem sempre essa é uma solução desejável. Aos 65 anos ou mais, muitas pessoas já não pretendem adquirir uma nova casa. Podem preferir arrendar, mudar-se para junto da família, ou simplesmente aplicar o dinheiro de forma a garantir estabilidade financeira. É precisamente para estes casos que existe a isenção específica prevista no artigo 10.º, n.º 7 do Código do IRS.
3.A exceção para quem tem 65 anos ou mais
A lei estabelece que os contribuintes com 65 anos ou mais, ou reformados, podem ficar isentos de IRS sobre as mais-valias obtidas com a venda da sua habitação própria e permanente, sem necessidade de comprar outro imóvel.
Para isso, é necessário que o montante obtido com a venda seja reinvestido num contrato de seguro financeiro do ramo vida, num fundo de pensões ou numa renda vitalícia, tecnicamente designado “produto de desacumulação com prestações regulares”, garantindo assim uma fonte de rendimento estável para o resto da vida.
Este reinvestimento deve ser feito no prazo máximo de seis meses a contar da data da venda. O titular da renda ou do seguro deve ser o próprio vendedor, o seu cônjuge ou unido de facto.
Atenção aos prazos e condições
-Prazo para investir: até 6 meses após a venda
-Valor resgatável por ano: no máximo 7,5% do capital
-Pagamento obrigatoriamente em prestações regulares
Se deixar passar esse prazo, se interromper as prestações ou levantar o dinheiro todo de uma vez, perde o benefício fiscal e terá de pagar o imposto todo que não pagou.
4.Como funciona na prática
Imaginemos que um contribuinte de 70 anos vende a sua casa por 300.000 euros. O imóvel tinha sido adquirido em 1995 por 80.000 euros. A mais-valia bruta é de 220.000 euros, e metade desse valor (110.000 euros) seria sujeito a IRS se não houvesse isenção.
No entanto, se o vendedor aplicar o montante da venda (ou parte dele) num contrato de renda vitalícia, fica totalmente isento de imposto sobre as mais-valias. Caso apenas reinvista uma parte – por exemplo, 150.000 euros -, a isenção será proporcional a essa fração.
O objetivo do Estado é duplo: proteger os rendimentos dos idosos e, ao mesmo tempo, incentivar a aplicação responsável do capital obtido com a venda da casa.
5.Obrigações declarativas
É importante sublinhar que o contribuinte deve comunicar à Autoridade Tributária a sua intenção de reinvestir o valor da venda. Essa comunicação é feita na declaração de IRS do ano da venda, no Anexo G1.
Mesmo que o reinvestimento ainda não tenha sido concretizado, é necessário indicar essa intenção, sob pena de perder o direito à isenção. Depois, quando o investimento for efetuado, deve ser comprovado através de documentação emitida pela instituição financeira.
6.Vantagens e cuidados a ter
A grande vantagem desta solução é permitir transformar um bem imóvel num rendimento vitalício isento de IRS, o que oferece segurança e previsibilidade financeira.
No entanto, há aspetos a ponderar:
O contrato de renda vitalícia deve garantir pagamentos regulares até ao fim da vida do beneficiário.
O produto financeiro escolhido deve estar de acordo com o perfil e as necessidades do investidor.
É essencial confirmar junto da seguradora ou entidade gestora que o produto cumpre os requisitos legais para efeitos de isenção fiscal.
O caso dos imóveis muito antigos
Há ainda uma nota importante: os imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do Código do IRS, estão automaticamente isentos de tributação sobre mais-valias, independentemente da idade do proprietário ou do destino dado ao dinheiro da venda.
Conclusão
A venda da habitação própria e permanente após os 65 anos não tem de significar um peso fiscal. A lei portuguesa reconhece o direito a uma vida financeira tranquila na reforma, permitindo que o valor obtido com a casa possa ser convertido numa fonte de rendimento segura, sem penalizações.
Este “produto de desacumulação com prestações regulares”, já existe no mercado, por isso fale com o seu gestor de conta ou seguradora e diga apenas que quer evitar pagar mais-valias da venda da sua casa colocando o dinheiro num fundo de pensões ou seguro de vida com prestações regulares. Eles saberão do que está a falar e poderão dar-lhe mais informações. Mas atenção porque nem todos os bancos e seguradoras têm estes produtos.
Em suma, os contribuintes seniores têm três caminhos:
Reinvestir em nova habitação (com isenção total);
Aplicar o valor em renda vitalícia ou seguro de vida (com isenção total ou parcial);
Não reinvestir — e, nesse caso, suportar a tributação sobre as mais-valias.
A decisão certa depende das circunstâncias de cada um, mas conhecer estas regras é o primeiro passo para proteger o património e garantir tranquilidade nos anos de maturidade.
Texto by Inteligência Artificial (IA)
