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A economia digital baseia-se em tecnologias de computação digital.

Estrutura-se na ideia de plena integração da informação, do seu armazenamento, dos sistemas de gestão e das redes sociais, com o objetivo de fazer negócios sem ser necessário ir a qualquer local físico ou utilizar meios corpóreos de pagamento. Os principais enablers da economia digital são a conectividade, a segurança da informação e a excelência na execução. Com efeito, a conectividade é um elemento fundamental dos produtos e serviços da economia digital, e materializa-se numa ligação de elevada qualidade, com baixa latência e confiabilidade, um contexto suscetível de impulsionar a experiência do cliente digital. É uma envolvente requer uma elevada segurança das transações efetuadas pelos clientes, para os coagir a abandonar a utilização das opções analógicas, histórias ou presenciais.

No mundo digital, quem pretender conquistar mercado tem de investir na segurança da informação. Sem esta não é possível concluir negócios digitais, sobretudo os que envolvem informações confidenciais ou pagamentos. A conectividade e a segurança da informação juntam-se ao terceiro fator, que se associa à excelência da execução, traduzida em fazer bem e rápido desde a primeira vez.

Assim, é importante saber capitalizar a economia digital, na qual o cliente assume uma nova centralidade, graças ao facto de aceitar partilhar informação sobre si, exigindo, em troca, personalização e disponibilidade imediata. Trata-se de uma mutação evolutiva relativamente à lei da oferta e da procura, que se traduz na utilização de novas ferramentas e investimentos na melhoria das competências digitais dos colaboradores, em ordem à digitalização dos modelos de negócios das empresas, preparando-as adequadamente para sobreviverem no mundo global, eletronicamente conectado.

As transações digitais oferecem algumas vantagens relevantes relativamente às transações analógicas: redução das hipóteses de fraude e aumento de segurança, acréscimo de praticidade, controlo mais esmerado, redução do tempo de atendimento, maior atração de clientes, maior comodidade e flexibilidade para a empresa, relação dos tempos associados ao controlo. Este importante conjunto de atributos liberta tempo (recursos escassos) passível de ser aplicado nas questões mais estratégicas de negócio, existindo ainda a possibilidade de conhecer o perfil do cliente, de imprimir uma maior segurança nos dados do cliente e da empresa e igualmente de agilizar os processos de gestão.

As vantagens das transações digitais traduzem-se na redução dos custos das empresas, numa maior rapidez de atendimento e execução, na independência da localização e na imprevisibilidade. É notório que a economia real está a evoluir de forma crescente para uma maior componente de transações digitais, ou seja, a webização dos negócios é hoje uma realidade. Todavia, as transações digitais requerem que os ofertantes e os compradores dominem as tecnologias e os procedimentos associados, e tenham acessibilidade aos serviços web da internet. Surgem, aqui, as denominadas economias de escala do lado de procura, conhecidas como externalidades das redes, que são exclusivas da economia digital, que se agregam às economias de escala do lado da oferta (produção), efeitos sobejamente conhecidos da economia não digital.

A economia digital envolve estímulos tanto à oferta e à procura de transações no canal, como ao seu uso por parte dos cidadãos consumidores, das empresas ofertantes e dos reguladores locais. Estes últimos acabam também por atuar como fornecedores de serviços e como clientes, além de disciplinadores e fiscais. Estes agentes, na sua totalidade, geram múltiplos e diversificados negócios digitais, utilizando inúmeros modelos de negociação, de execução e de conclusão das transações. Com efeito, já a Resolução do Conselho de Ministros nº 135/2002, de 20 de novembro, definia o enquadramento institucional das atividades do governo em matéria da sociedade de informação, da inovação e do governo electrónico (2002-2004). Na prática, o programa do XV Governo Institucional considera a sociedade de informação e do conhecimento, nomeadamente os seus vetores da inovação e conhecimento, como uma oportunidade para alterar as relações entre os cidadãos e para reinventar a organização do Estado.

Todos os portugueses, ainda de acordo com a Resolução supracitada, devem ter acesso e ligação generalizada à internet em banda larga, o que significa todos online com e para todos. Acresce que, para gerar crescimento económico, a conectividade tem de ser traduzida em atividades económicas e novos serviços, aplicações e conteúdos que facilitem a criação de novos mercados. Admite-se ainda que o governo electrónico constitui uma excelente oportunidade para desencadear é um processo de transformação das estruturas organizacionais do Estado, apoiado no TIC. O que é que foi feito em termos de Economia Digital, de 2022 a 2024? Muito, muito poucochinho.

Marques de Almeida – Economista, in Diário As Beiras, 2024/ Março/25

O mercado imobiliário no Concelho da Figueira da Foz tem sido marcado por uma série de ciclos ao longo das últimas três décadas. Desde flutuações moderadas até momentos de grande turbulência, a trajetória deste setor tem refletido tanto as tendências económicas globais como as dinâmicas regionais específicas. Neste artigo, exploraremos os principais ciclos que moldaram o mercado imobiliário nesta região de Portugal.

Década de 1990: Expansão e Estabilidade

Nos anos 90, o mercado imobiliário na Figueira da Foz estava numa fase de expansão moderada, impulsionada pelo crescimento económico geral do país após a adesão à Comunidade Económica Europeia. A estabilidade política e económica contribuiu para um aumento gradual da procura por propriedades na região, tanto por parte de residentes locais como de investidores estrangeiros. O turismo começou a desempenhar um papel cada vez mais importante, especialmente devido à popularidade das praias locais.

Década de 2000: Boom e Crise

Os primeiros anos dos anos 2000 foram marcados por um boom imobiliário significativo na Figueira da Foz. O aumento da procura, combinado com uma oferta limitada de propriedades, resultou numa rápida valorização dos imóveis. Investidores, incluindo estrangeiros, viram na região um destino atrativo para investimentos imobiliários, especialmente em projetos de segunda habitação e turismo.

No entanto, este período de prosperidade foi seguido por uma crise económica global, que atingiu particularmente o setor imobiliário. A bolha especulativa estourou, levando a uma queda acentuada nos preços das propriedades e a uma diminuição significativa na atividade do mercado. Muitos projetos imobiliários foram suspensos ou abandonados, deixando áreas de construção semi-desenvolvidas.

Década de 2010: Recuperação Gradual

Durante a década de 2010, o mercado imobiliário na Figueira da Foz passou por um período de recuperação gradual. À medida que a economia portuguesa começou a se recuperar da crise financeira, houve uma retoma gradual da atividade no setor imobiliário. Os preços das propriedades estabilizaram e começaram a mostrar sinais de aumento lento, especialmente em áreas com forte apelo turístico.

O investimento estrangeiro, embora não tenha retornado aos níveis anteriores à crise, começou a aumentar novamente, com compradores estrangeiros atraídos pelos preços mais baixos e pelo estilo de vida costeiro da região. Além disso, programas de incentivo do governo para reabilitação urbana e turismo sustentável ajudaram a impulsionar o desenvolvimento imobiliário em áreas específicas.

Década de 2020: Resiliência e Adaptação

Nos primeiros anos da década de 2020, o mercado imobiliário na Figueira da Foz demonstrou resiliência e capacidade de adaptação em face de desafios significativos, como a pandemia de COVID-19. Embora tenha havido uma desaceleração temporária na atividade do mercado durante os períodos de confinamento e restrições de viagem, a demanda por propriedades na região permaneceu relativamente estável.

A crescente tendência de trabalho remoto e a busca por espaços mais amplos e ao ar livre levaram a um aumento na procura por imóveis na periferia da cidade e em áreas rurais próximas. Além disso, a contínua popularidade do turismo doméstico tem impulsionado o mercado de alugueres de curto prazo e propriedades de investimento.

Perspetivas Futuras

À medida que avançamos para o futuro, é provável que o mercado imobiliário na Figueira da Foz continue a ser influenciado por uma variedade de fatores, incluindo tendências económicas globais, políticas governamentais e mudanças nas preferências dos compradores. No entanto, a sua localização costeira única e o seu potencial turístico continuam a ser os principais impulsionadores do mercado, oferecendo oportunidades tanto para residentes locais como para investidores.

Investir no mercado imobiliário é uma decisão estratégica que tem conquistado a atenção de investidores em todo o mundo, e Portugal não é exceção. Com um cenário económico favorável, aliado a políticas governamentais que incentivam o setor, o mercado imobiliário português tem se destacado como uma opção atrativa para quem busca investimentos sólidos e rentáveis. Neste artigo, exploraremos as razões convincentes pelas quais você deveria considerar investir em imóveis em Portugal.

1.Estabilidade Econômica e Política:

Portugal tem desfrutado de uma estabilidade económica notável nos últimos anos. O país passou por reformas significativas que melhoraram a atratividade para investidores estrangeiros, resultando em uma economia mais robusta. Além disso, a estabilidade política contribui para um ambiente propício aos investimentos a longo prazo, oferecendo segurança e confiança aos investidores imobiliários.

2.Crescimento do Turismo:

O turismo em Portugal tem experimentado um crescimento exponencial, impulsionado pela beleza natural, rica história e clima atraente. Esta ascensão no turismo beneficia diretamente o mercado imobiliário, aumentando a procura por propriedades para arrendamento de curto prazo. Investir em imóveis destinados a essa finalidade pode gerar rendimentos consideráveis, aproveitando a crescente procura por acomodações turísticas.

3.Programas de Incentivo do Governo:

O governo português implementou diversos programas e incentivos para atrair investidores estrangeiros para o mercado imobiliário. Os Vistos Gold, por exemplo, oferecem residência a investidores que adquirirem propriedades acima de um determinado valor. Esses programas não apenas facilitam o processo de investimento, mas também promovem a diversificação da economia e a entrada de capital estrangeiro.

4.Potencial de Valorização do Imóvel:

O mercado imobiliário em Portugal tem mostrado uma tendência constante de valorização. Com o crescimento da procura por habitações e a escassez de oferta em certas regiões, a valorização dos imóveis tem sido uma realidade. Investir em áreas em ascensão ou em projetos de desenvolvimento urbano pode resultar em ganhos substanciais ao longo do tempo.

5.Rendimento Passivo Através do Arrendamento:

Arrendar propriedades é uma estratégia comum para gerar rendimento passivo. Com a estabilidade do mercado de arrendamento em Portugal, investir em imóveis para arrendamento de longo prazo pode proporcionar uma fonte estável de rendimento mensal. Este modelo de investimento é particularmente atraente, para quem procura uma abordagem mais conservadora.

6.Diversificação do Portfólio:

Diversificar é uma estratégia fundamental para mitigar riscos e maximizar retornos. Investir em imóveis oferece uma forma tangível de diversificação, protegendo o seu portfólio contra as flutuações de outros mercados. A propriedade imobiliária muitas vezes tem uma correlação mais baixa com outros ativos, proporcionando estabilidade em momentos de incerteza económica.

Conclusão:

Investir no mercado imobiliário em Portugal apresenta inúmeras vantagens, desde a estabilidade económica até os programas de incentivo do governo. Com o turismo em crescimento e a contínua valorização das propriedades, as oportunidades são vastas. Contudo, é crucial realizar uma pesquisa aprofundada, entender o mercado local e, se necessário, buscar orientação profissional para garantir decisões informadas e bem-sucedidas no campo do investimento imobiliário. Portugal oferece um cenário promissor para investidores, e aqueles que aproveitam as oportunidades podem colher recompensas significativas no longo prazo.

Receber uma herança é muitas vezes um evento significativo na vida de alguém, trazendo consigo oportunidades financeiras que podem ser utilizadas de diversas formas. Uma opção que muitos ponderam é a utilização desse dinheiro para amortizar o crédito da habitação própria permanente. Neste artigo, iremos explorar até quando é possível realizar essa amortização sem penalizações, destacando os prazos e as implicações dessa decisão no contexto do mercado imobiliário em Portugal.

**1. Utilização de Herança na Amortização de Crédito:

Em Portugal, é permitido usar o dinheiro de heranças para amortizar créditos de habitação própria permanente. Esse ato pode ser uma estratégia eficaz para reduzir o montante em dívida e, consequentemente, os encargos associados ao empréstimo. No entanto, existem regras e prazos que devem ser considerados para otimizar os benefícios desta decisão.

**2. Amortização Antecipada sem Penalizações:

Até há alguns anos, a legislação portuguesa permitia a amortização antecipada do crédito habitação sem qualquer penalização. No entanto, é essencial verificar as condições específicas do contrato de empréstimo, pois algumas instituições financeiras podem ter cláusulas que impõem certas restrições ou encargos associados a esta operação.

**3. Alterações na Legislação:

Em 2013, a legislação referente à amortização antecipada de créditos à habitação foi alterada em Portugal. Desde então, os bancos podem aplicar uma penalização, geralmente calculada com base na diferença entre a taxa de juro contratada e a taxa em vigor no momento da amortização. No entanto, há exceções, e a legislação estabelece situações em que não é permitida a aplicação de penalizações.

**4. Prazos e Exceções:

Os prazos para a aplicação de penalizações variam de acordo com o tipo de contrato de crédito habitação. Geralmente, os contratos de taxa fixa têm prazos mais longos de penalização em comparação com os contratos de taxa variável. Além disso, existem situações específicas em que a penalização não é aplicada, como a utilização de herança ou indemnizações de seguros.

**5. Vantagens da Amortização Antecipada:

A utilização do dinheiro de heranças para amortização de crédito habitação pode trazer várias vantagens. Em primeiro lugar, reduz o montante total em dívida, resultando em menor pagamento de juros ao longo do prazo do empréstimo. Além disso, pode proporcionar uma sensação de segurança financeira, uma vez que a carga mensal diminui, permitindo uma gestão mais tranquila das finanças pessoais.

**6. Avaliação da Situação Financeira:

Antes de decidir utilizar o dinheiro de heranças para amortizar crédito habitação, é crucial realizar uma avaliação completa da situação financeira. É importante considerar outros compromissos financeiros, como empréstimos com taxas de juro mais elevadas, e garantir que esta decisão não comprometerá a estabilidade financeira a longo prazo.

**7. Aconselhamento Profissional:

Buscar aconselhamento profissional é uma etapa essencial neste processo. Consultar um especialista financeiro pode ajudar a entender melhor as implicações fiscais, avaliar as condições contratuais e tomar decisões informadas. Cada situação é única, e um especialista pode oferecer orientação personalizada de acordo com as circunstâncias individuais do beneficiário da herança.

Conclusão:

Em Portugal, a utilização de dinheiro de heranças para amortizar crédito habitação é uma opção viável, mas sujeita a prazos e condições contratuais. A legislação atual permite a aplicação de penalizações em certas situações, tornando essencial uma análise cuidadosa do contrato de empréstimo. A decisão de amortizar antecipadamente deve ser tomada com base numa compreensão profunda das implicações financeiras e, sempre que possível, com a orientação de profissionais qualificados. Ao fazer escolhas informadas, os beneficiários de heranças podem otimizar o uso desses recursos para garantir benefícios a longo prazo no âmbito do crédito habitação em Portugal.

Reconversão de imóveis virou “moda” em muitos países, para combater a falta de oferta. Especialistas analisam fenómeno em Portugal.

Portugal vive a braços com um forte problema a nível da habitação, devido à alta falta de oferta para a procura, acompanhada de elevados preços das casas, num momento de quebra de poder de compra, escalada da inflação e subida de juros. Para tentar dar resposta a este desafio, o mercado tem vindo a desenvolver soluções. E converter imóveis afetos a serviços/comércio em habitações é uma delas.

Inspirados noutros países, onde a transformação de lojas, armazéns e escritórios em casas virou “moda” – nomeadamente para combater o problema de stock no mercado residencial –, os players a operar em Portugal têm seguido o exemplo.

Ainda assim, o processo pode ser complexo, e comporta riscos (além de vantagens). Com este contexto como pano de fundo, será que a “residencialização” deste tipo de imóveis já é uma prática comum/tendência em Portugal e que pode vingar? Para se compreender melhor o tema foram ouvidos vários profissionais do imobiliário de diferentes segmentos, em vésperas de se conhecer a nova Lei da Habitação com que o Governo promete vir a gerar mais habitação acessível.

-Tendência em Portugal? Sim ou não?

-Mudança da afetação dos imóveis: processo possível, mas demorado

-Uma solução para a falta de habitação?

-Oferta de imóveis com potencial de reconversão

-Converter imóveis comerciais em casas: prós e contras

-Antes e depois: a conversão de um escritório em habitação

A mudança de usos voltou efetivamente a estar na ordem do dia, nos últimos anos, e segundo os especialistas são vários os fatores que explicam o seu renascimento.

-há um grave problema de stock no mercado residencial nacional, com pouca oferta para tanta procura, os preços da habitação não param de subir e a compra deste tipo de imóveis sai, à partida, mais barata;

-cada vez mais lojas e armazéns ficam mais vazios devido à ascensão do comércio eletrónico;

-no caso dos escritórios, verifica-se um cenário semelhante, uma vez que hoje em dia se procuram espaços cada vez maiores, além de muitos terem ficados desocupados depois da pandemia, devido ao teletrabalho ou a um modelo híbrido.

Tendência em Portugal? Sim ou não?

De acordo com alguns agentes do mercado, a reconversão de imóveis comerciais em habitação é já uma realidade em Portugal.

Gonçalo Santos, Head of Capital Markets JLL Portugal esclarece que “a grande onda de investimento em reabilitação urbana vivida nos últimos 10 anos teve como um dos seus pilares a reconversão de edifícios de escritórios de menor dimensão para projetos residenciais”, principalmente para os segmentos médio-alto e alto, “onde os valores de venda das futuras unidades se posicionam bem acima do valor das unidades de escritórios, mesmo descontando o investimento necessário para a reconversão”.

De acordo com este especialista, também os novos requisitos de ocupação de escritórios, “espaços mais modernos, plantas maiores e em open space e os novos requisitos de sustentabilidade”, fazem com que as duas tendências se conjuguem atualmente. “A desocupação de edifícios fragmentados, e desalinhados com os requisitos da procura atual, no centro da cidade abre cada vez mais espaço a usos alternativos, como o residencial”, argumenta.

Mariana Represas, Senior Consultant de Capital Markets da Savills Portugal, partilha da mesma visão. A reconversão de imóveis de serviços em imóveis residenciais, segundo defende, “tem sido a base das novas promoções nos centros urbanos”. Exemplo disso, refere, “são os mais de 100.000 m2 de escritórios que estimamos que tenham sido convertidos em usos alternativos, maioritariamente para habitação e hotelaria”.

Para Alfredo Valente, “dizer-se que se trata de uma tendência pode pecar por exagero”, contudo, confirma que é uma realidade “observada com frequência”. Um cenário também apontado por João Carvalho, cofundador da MELOM. Segundo conta o responsável, esta “moda” está ainda “pouco enraizada em Portugal”, embora seja já uma prática comum em vários países europeus. Por sua vez, Mariana Morgado Pedroso, da Architect Your Home (AYH), relembra que a “mudança da afetação de um imóvel nem sempre é possível em muitas cidades, devido a regras dos planos diretores municipais (PDM) locais”.

Mudança da afetação dos imóveis: processo possível, mas demorado

Para que um imóvel possa ser legalmente utilizado para fins habitacionais – seja para habitação própria, arrendamento de longa duração ou alojamento local – terá que haver lugar a um processo destinado a alterar a licença de habitação do mesmo.

João Carvalho lembra que “o pedido de licença de utilização para habitação tem de ser efetuado junto das câmaras municipais, entidades que devem decidir sobre a autorização para transformar um imóvel de serviços ou comercial em casa de habitação”. Além disso, ressalva, “a demora do processo vai depender da forma como cada autarquia funciona e das próprias particularidades da reconversão. Será necessário, por exemplo, avaliar se o imóvel reúne as condições legais exigidas para cumprir a finalidade de habitação e se as alterações não desvirtuam o projeto de arquitetura. No caso dos espaços inseridos em prédios será também necessária a autorização unânime dos condóminos”.

“Às autarquias cabe garantir a idoneidade do edifício ou da fração para o uso pretendido e por conseguinte assegurar o cumprimento da lei.

Não temos ideia de que sejam colocados entraves, mas existe sempre alguma discricionariedade na decisão, até porque irá ser considerado o Plano Diretor Municipal”, acrescenta Alfredo Valente. Gonçalo Santos frisa, além disso, que no contexto atual de grande atraso nos licenciamentos urbanísticos, “este primeiro passo no processo pode demorar pelo menos um ano nas principais cidades”.

“O tempo para mudar a afetação de um imóvel é o mesmo de um projeto de licenciamento, na realidade pode demorar entre 4 a 8 meses. Considero que terão que ser feitas alterações ao imóvel – normalmente teremos que considerar introduzir cozinha, mais I.S, etc. o que significa que será analisado como qualquer outro projeto de alterações, podendo mesmo demorar mais tempo se houver muitas interações com a Câmara”, explica ainda a arquiteta Mariana Morgado Pedroso.

Este é também “um tema complicado” no que diz respeito às questões de financiamento, na opinião de Miguel Cabrita. Segundo o especialista, “existem muitas transformações de espaços comercias em habitação de forma ilegal, até porque as autorizações das câmaras demoram bastante, principalmente nas grandes cidades”. “A principal preocupação dos municípios é não retirar vida aos bairros, vida essa que é bastante promovida pelo comércio local. Em consequência, os bancos não estão disponíveis a financiar com os mesmos critérios do crédito habitação. É possível encontrar financiamento, mas com outras condições, a não ser que esteja tudo em conformidade para alteração de uso junto da câmara municipal”, acrescenta.

Uma solução para a falta de habitação?

A transformação de imóveis do setor terciário em habitação pode ser tentadora devido ao preço e à falta de oferta. Mas será efetivamente uma alternativa? Para Gonçalo Santos, esta “pode bem ser uma das soluções para aumentar a oferta no parque habitacional”. Contudo, refere, e “dada a discrepância entre o volume de procura e a oferta atual, esta medida é manifestamente insuficiente, pois os m2 de escritórios passíveis de conversão em residencial não têm a necessária escala, se não for complementada por medidas adicionais, nomeadamente de incentivo à promoção de construção nova para os segmentos mais carenciados da população, como a classe média ou media-baixa”.

“A concentração de ativos comerciais existe nos centros urbanos e, no presente contexto, devido a uma excelente performance ocupacional temos verificado um aumento de rendas, com particular impacto no segmento de escritórios. Por outro lado, no caso da performance residencial, estima-se que venha a ser afetada pela inflação e subida das taxas de juro, excetuando nos segmentos mais altos. Desta forma, considerando o aumento dos custos de construção, os retornos obtidos nestas conversões poderão não ser tão vantajosas quanto no passado”, acrescenta Mariana Represas.

Mariana Morgado Pedroso não acredita que esta seja a solução ideal, uma vez que, na verdade, diz, “também existe falta de oferta de ativos de serviços (escritórios) no mercado”. Lembra ainda que os ativos que existam vazios “por norma não são muito apelativos para o público em geral”. “Estamos a falar de lojas, armazéns ou qualquer tipo de uso serviço/comércio ao nível do piso 0 e com uma frente ou duas de rua. Nem todas as pessoas gostam de converter esse tipo de unidade para residencial. Num edifício que seja integralmente de escritórios não será fácil obter autorização para a alteração da afetação, pelo que desconsiderava essa hipótese. Existem, contudo, vários edifícios mistos onde será sim fácil potenciar a alteração e nesse caso creio que existe elevado potencial de reconversão”, explica a arquiteta.

Para João Carvalho, esta pode ser uma forma de impulsionar uma maior oferta habitacional nos centros urbanos, onde os preços são mais elevados, “permitindo trazer os mais jovens para o coração da cidade e dando nova vida a áreas desertificadas, por exemplo, com a reconversão de lojas em pequenos apartamentos”. Alfredo Valente considera que “dificilmente veremos aqui a solução para o problema da habitação nas nossas cidades”, mas acredita que permitirá “reabilitar alguns espaços outrora com utilização comercial ou industrial, nomeadamente para residências universitárias, por exemplo”.

Oferta de imóveis com potencial de reconversão

Segundo os especialistas ouvidos, há vários imóveis com potencial de reconversão – ativos comerciais vazios, por exemplo – no entanto, lembra Alfredo Valente, são, em muitos casos, “intervenções exigentes e que requerem intervenção também no espaço público, obrigando à participação ativa das câmaras municipais, o que nem sempre é fácil de gerir”.

Além de lojas e escritórios, João Carvalho dá o exemplo de armazéns, “espaços com grande potencial de reconversão, permitindo pensar toda a casa de forma criativa, com uma arquitetura que dinamiza de forma personalizada os openspace, permitindo usar a imaginação na decoração de interiores por exemplo com inspiração industrial”.

A grande procura, diz Gonçalo Santos, está nos edifícios completos, “porque permite uma reabilitação integral do edifício e redesenhar toda a sua planta para cumprir com a legislação aplicável e acomodar as novas exigências do comprador final”. Pela Grande Lisboa há, de resto, vários exemplos deste tipo de projetos, “como o antigo edifício do Diário de Notícias (transformado em habitação), os dois edifícios da CUF na zona da Infante Santo, alguns dos ex-edifícios do Novo Banco em Lisboa, como Álvares Cabral 27, 41 ou Av .5 de Outubro 164”, refere.

De acordo com os profissionais, há muito interesse neste tipo de projetos, tanto de promotores nacionais, como internacionais, que compram os espaços e fazem obras com o objetivo de os voltar a colocar no mercado.

Converter imóveis comerciais em casas: prós e contras

Há vantagens e desvantagens na reconversão de imóveis de comércio e serviços para habitação, como em qualquer outro tipo de negócio imobiliário. Eis um resumo dos principais pontos referidos pelos profissionais:

Vantagens

-Vantagens associadas à especificidade e características únicas dos edifícios, resultando em peças de elevado valor estético e invulgares;

-Liquidez do mercado residencial. Desequilíbrio estrutural entre procura e oferta no mercado residencial continua a sentir-se, o que garante um escoamento relativamente rápido dos projetos;

-Preço mais baixo do que os imóveis para habitação, e o facto de ser possível reconverter o espaço à medida do comprador e de acordo com o seu gosto, para além de aumentar também as alternativas de oferta habitacional no mercado imobiliário;

-Em teoria, adquirir imóveis existentes poderá permitir reduzir o custo e o tempo da promoção imobiliária;

-Oferta de um produto diferenciado, com características especiais (vãos maiores, amplitude nas áreas) e com potencial de um look mais contemporâneo;

-Vantagem para as cidades é a adoção de uma estratégia que permitirá a reabilitação do edificado não ocupado, como por exemplo em zonas que ainda estão em fase de consolidação.

Desvantagens

-Riscos normalmente associados a entraves burocráticos, por um lado, e a maior incerteza relativamente ao custo final da reconversão;

-Desafios próprios de uma reabilitação de um edifício existente tendo em vista a mudança do seu uso: custos de construção mais altos e com elevada volatilidade, bem como a morosidade no licenciamento, o que se faz sentir mais nos grandes centros urbanos;

-Não existir garantia de que o espaço vai ser afeto à habitação. Sem a licença de habitação o imóvel não pode ser arrendado e a sua venda torna-se mais difícil;

-Custos de adaptação das redes e criação de infraestruturas adequadas à habitação.

Antes e depois: a conversão de um escritório em habitação

Num edifício emblemático dos anos 50, já readaptado a escritórios, a Architect Your Home (AYH) recuperou o uso original de habitação “para uma família com gostos contemporâneos”. Os materiais utilizados são de tons claros, as linhas modernas e tudo foi feito à medida para que a funcionalidade esteja a par da estética. O projeto foi construído em 2017 e fica localizado na Avenida de Roma, em Lisboa. Eis algumas imagens da transformação:

Leonor Santos e Tânia Ferreira, in Idealista, 14 Fevereiro 2023, tratado pela Imoexpansão

Desafios e Oportunidades para o Desenvolvimento Sustentável

A Figueira da Foz, localizada na região centro de Portugal, destaca-se não apenas pelas suas praias deslumbrantes e rica herança cultural, mas também pelos desafios e oportunidades relacionados com o ordenamento do território. Este artigo explora a importância do ordenamento do território na Figueira da Foz, analisando os desafios enfrentados e as oportunidades para um desenvolvimento sustentável.

Desafios Urbanos e Ambientais:

A expansão urbana na Figueira da Foz é evidente, apresentando desafios significativos de ordenamento do território. A pressão sobre a utilização do solo, especialmente nas áreas costeiras, exige uma abordagem cuidadosa para preservar ecossistemas sensíveis. A gestão de zonas de risco, como áreas propensas a inundações, é crucial para garantir a segurança da população e a preservação do ambiente.

Preservação do Património Natural e Cultural:

A Figueira da Foz é abençoada com uma diversidade de recursos naturais e culturais. O ordenamento do território deve, portanto, equilibrar o desenvolvimento económico com a preservação do património. A implementação de zonas de proteção e a promoção do turismo sustentável são estratégias essenciais para garantir que as gerações futuras possam apreciar a beleza única da região.

Integração de Infraestruturas Sustentáveis:

A melhoria da infraestrutura é um componente vital do ordenamento do território. Na Figueira da Foz, investimentos em transporte público eficiente e soluções de mobilidade sustentável são cruciais para reduzir a dependência do automóvel e minimizar os impactos ambientais. A criação de espaços públicos acessíveis e a promoção de meios de transporte não poluentes contribuem para uma cidade mais sustentável e amiga do ambiente.

Desenvolvimento Económico Responsável:

O ordenamento do território deve ser um catalisador para o desenvolvimento económico equitativo. Incentivar a diversificação económica e promover a criação de empregos locais são metas importantes. A identificação de áreas propícias para investimentos, levando em consideração a sustentabilidade e a preservação ambiental, é fundamental para garantir um crescimento económico responsável.

Participação Comunitária e Planeamento Colaborativo:

A participação da comunidade é um pilar essencial do ordenamento do território. A Figueira da Foz deve envolver ativamente os residentes, organizações locais e stakeholders no processo de tomada de decisões. A promoção de workshops, audiências públicas e consultas comunitárias contribui para a criação de planos de ordenamento mais abrangentes e representativos dos interesses locais.

Oportunidades para o Futuro:

Apesar dos desafios, a Figueira da Foz possui oportunidades para um futuro sustentável. A aposta em energias renováveis, como a eólica e solar, pode impulsionar a transição para uma matriz energética mais limpa. O desenvolvimento de infraestruturas turísticas sustentáveis, como trilhas ecológicas e parques naturais, pode atrair visitantes interessados na natureza preservada da região.

Conclusão:

O ordenamento do território na Figueira da Foz é uma tarefa complexa que exige uma abordagem integrada e sustentável. Superar os desafios urbanos, preservar o património natural e cultural, investir em infraestruturas sustentáveis e promover o desenvolvimento económico responsável são passos cruciais. Com a participação ativa da comunidade e uma visão a longo prazo, a Figueira da Foz pode consolidar-se como um exemplo de planeamento territorial bem-sucedido, equilibrando crescimento com respeito pelo meio ambiente e qualidade de vida dos seus habitantes.

Portugal tem testemunhado uma notável evolução no setor imobiliário nos últimos anos, impulsionada por fatores como a recuperação económica, a procura internacional e os programas de incentivo ao investimento. Neste artigo, vamos analisar a trajetória recente do mercado imobiliário em Portugal e explorar as previsões para os próximos cinco anos.

Evolução Recente do Mercado Imobiliário em Portugal:

Os últimos anos foram marcados por um crescimento substancial no mercado imobiliário português. Lisboa e Porto destacaram-se como áreas de maior dinamismo, com um aumento significativo nos preços das habitações. A procura crescente por imóveis para habitação própria, investimento e turismo impulsionou a atividade no setor.

Fatores Impulsionadores do Crescimento:

Diversos fatores contribuíram para este cenário positivo. A estabilidade económica, o baixo custo de vida em comparação com outros países europeus, e os programas de vistos gold atraíram investidores estrangeiros. Além disso, a crescente procura por alojamento local impulsionou o mercado de arrendamento.

Previsões para os Próximos 5 Anos

Crescimento Sustentado:

Prevê-se que o mercado imobiliário em Portugal continue a crescer nos próximos cinco anos, embora a um ritmo mais sustentado. O país mantém-se atrativo para investidores estrangeiros, mas a tendência de aumento exponencial nos preços das habitações pode abrandar.

Descentralização do Investimento:

As cidades secundárias e zonas costeiras podem ganhar mais destaque, à medida que o investimento se descentraliza. Cidades como Braga, Coimbra e Faro apresentam potencial de crescimento, oferecendo oportunidades para quem procura alternativas às metrópoles.

Aumento da Procura por Habitação Sustentável:

Com a crescente consciência ambiental, espera-se uma procura maior por habitações sustentáveis. A incorporação de tecnologias verdes e a certificação energética podem tornar-se critérios mais relevantes para os compradores.

Adaptação ao Trabalho Remoto:

A tendência do trabalho remoto, acentuada pela pandemia, pode influenciar as escolhas de habitação. Zonas periféricas e áreas rurais podem atrair mais compradores que procuram qualidade de vida e espaços adaptados ao teletrabalho.

Regulação do Alojamento Local:

É possível que ocorram ajustes na regulamentação do alojamento local, em resposta a preocupações sobre especulação imobiliária e a necessidade de preservar a oferta habitacional para residentes locais.

Desafios a Considerar:

Apesar das previsões otimistas, alguns desafios merecem atenção. O aumento moderado nos preços das habitações deve ser equilibrado para evitar bolhas imobiliárias. A escassez de oferta em algumas regiões e a necessidade de uma planificação urbana sustentável são desafios que as autoridades e investidores precisam enfrentar.

Conclusão:

O mercado imobiliário em Portugal vive uma fase de evolução notável, mas é essencial abordar os desafios de forma proativa para garantir um crescimento equitativo e sustentável nos próximos anos. As previsões indicam uma continuidade do crescimento, mas é crucial que se mantenham políticas e estratégias que promovam a estabilidade e a inclusão. Com uma abordagem equilibrada e adaptável, Portugal pode continuar a ser um destino atrativo para investimentos imobiliários nos próximos cinco anos.

O bolor é um problema em muitas casas, com consequências para a saúde, especialmente em pessoas com alergias e problemas respiratórios. Um estudo da NASA identificou 50 plantas boas para filtrar o ar, não só dos esporos do mofo, das fezes de animais domésticos e de vários tipos de químicos. Bons aliados por um melhor ambiente.

O inverno chuvoso, que se prolonga desde o outono, contribui para agravar os riscos de aparecimento de bolor nas casas, particularmente nos quartos e nas casas de banho. Um problema para pessoas com dificuldades ou alergias respiratórias, que afeta a saúde de todos numa habitação. Mas não é só o que está à vista que é preocupante. Segundo a Agência Espacial Norte-Americana (NASA, na sigla original), o ar dentro de casa é 30 vezes mais tóxico que no exterior. Além do mofo, o ambiente caseiro pode estar poluído com químicos como amónia, benzeno, formalídeo, tricloroetileno, entre outros.

Ciente deste problema, e num enquadramento que tinha como horizonte a exploração espacial e a busca de plantas com capacidade para purificar o ar e até produzir quantidades reduzidas de oxigénio, a NASA desenvolveu um estudo, publicado em 1989, para perceber quais as melhores plantas para ter num espaço fechado como uma estação espacial… ou uma casa. A pesquisa encontrou 50 plantas capazes de purificar o ar, muitas delas presentes em milhões de lares há muitos anos, quase todas acessíveis no preço e fáceis de manter – afinal, dão-se bem em espaços húmidos e pouco iluminados!

O estudo, conduzido por B.C. Wolverton, Chefe do Laboratório de Investigação Ambiental Stennis, analisou dúzias de plantas caseiras comuns e testou a capacidade destas para remover uma variedade de toxinas, como formalídeo, amónia ou benzeno, entre outros. O objetivo era perceber que plantas filtravam melhor determinados poluentes. Daí resultou uma tabela que tem corrido mundo nos últimos 34 anos e na qual constam plantas que podem ser muito úteis também no combate ao bolor nas casas.

“Infelizmente não há muitos estudos sobre a quantidade de ar que as plantas conseguem purificar”, lamentou Leonardo Marotta, doutorado em Ciências Ambientais, admitindo, no entanto, que a matéria é estudada por engenheiros e arquitetos, quando avaliam as plantas que colocam nos edifícios. “As plantas têm uma grande capacidade de mover o ar e gerir a humidade; o ambiente fica mais limpo“, acrescenta, porque se alimentam de poluentes e bolor para crescer.

Segundo o estudo de Wolverton, as plantas aproveitam os poluentes do ar para crescer. “As raízes e os microrganismos associados destroem os agentes patogénicos como vírus, bactérias e químicos orgânicos, convertendo estes poluentes em tecido vegetal”, explica um artigo da NASA sobre o trabalho publicado em 1989.

Professor externo de Sistemas Ambientais e Biomimética na Universidade IUAV de Veneza, Leonardo Marotta recorda um trabalho que fez para uma empresa de tratamento de resíduos em Itália. A colocação de plantas conhecidas pela capacidade de absorção de poluentes contribuiu para “a melhoria dos níveis de humidade e da qualidade do ar” naquela instalação.

Mas, só as plantas não bastam. Níveis elevados de humidade e fraca ventilação são terreno fértil para a progressão do bolor. As plantas podem ser boas amigas do ambiente e da saúde em casa, mas nas habitações com problemas de humidade, e outras até, importa promover a correta ventilação dos espaços, tanto interiores, abrindo portas para o ar circular por todas as divisões, como exteriores, com a abertura de janelas para renovar o ar.

As melhores plantas para purificar o ar e absorver a humidade são:

–Lírio da paz (Spathiphyllum wallisii) – É uma planta fácil de adquirir e que se encontra em muitas casas portuguesas. Excelente em zonas húmidas, o lírio da paz absorve o excesso de humidade do ar, mitigando o avanço do bolor. Além disso, segundo o estudo de Wolverton, remove muitos poluentes do ar, como a benzena, metanol, xileno, tolueno, amónia e tricloroetileno. A planta desenvolve-se bem em zonas com fracas condições de luminosidade, por isso fácil de manter em zonas húmidas e com pouca luz natural, Também não precisa de muita água, é por isso é fácil de manter um aliado no combate ao bolor e ao mofo. Segundo o estudo da NASA, pode melhorar a qualidade do ar numa casa em cerca de 60%. As folhas do lírio da paz absorvem os esporos de bolor e alimentam-se deles para crescer melhor. É ideal para casas de banho, onde a humidade se acumula mais, mas também fica bem num quarto, porque tem flores vistosas. Como outras plantas desta lista, pode ser venenosa se ingerida por animais domésticos.

-Planta aranha (Chlorophytum comosum) – É uma das favoritas para combater ao bolor. A planta aranha absorve os esporos de bolor no ar, impedindo a propagação dos fungos por via aérea. É também muito eficaz em filtrar do ar poluentes como o tolueno, metanol ou xileno. Água uma vez por semana e um local com iluminação moderada a forte é tudo o que precisa para ajudar a combater o bolor.

-Língua de sogra (Sansevieria trifasciata), também conhecida por Espada de S. Jorge – Conhecida também como “planta cobra”, a língua de sogra é ideal para zonas húmidas e elimina os esporos de mofo do ar. Além disso, também absorve poluentes como formalídeo, benzeno, xileno, tricloroetileno e tolueno do ar. Zonas iluminadas, sem luz direta, e água com moderação é quanto basta para ter em casa uma língua de sogra que faz bem ao ambiente. Como outras plantas desta lista, pode ser venenosa se ingerida por animais domésticos.

-Crisântemo (Chrysanthemum) – Originário da Ásia, o Crisântemo, é muito usada na China como planta medicinal. A “juhua” dos chineses purifica o ar e reduz o bolor, além de eliminar poluentes como amónia, benzeno, formaldeído, tricloroetileno.

-Orquídeas –   Plantas oriundas de zonas húmidas, as orquídeas absorvem a humidade do ar e ajudam a combater a progressão do mofo. Agentes tóxicos como o xileno e o tolueno também fazem parte da “dieta” destas plantas, que além disso são agradáveis à vista e muita apreciadas em todo o mundo. Água apenas a necessária quando a terra estiver seca e um local bem iluminado, mas sem luz direta, é tudo o que precisam.

– Palmeiras – As palmeiras filtram o formalídeo, xileno e tolueno. Como o lírio da paz, absorve o excesso de humidade e mantém o bolor à distância. É o tipo de planta que prefere zonas com boa iluminação, mas sem luz direta. Precisa de muita água no verão e pouca no inverno. Estas plantas são comuns em átrios de prédios de apartamentos, não apenas porque são agradáveis à vista ou fáceis de manter, mas também porque ajudam a controlar a humidade. As melhores são algumas da mais populares, como a Camedórea, conhecida como palmeira de sala, que se encontra em muitas casas. A areca, provavelmente a mais comum, a palmeira de bambu, outro clássico, a tamareira-anã ou palmeira-anã, e a palmeira-ráfis também conhecida como palmeira-dama, são outras plantas desta espécie boas para o ar que se respira em casa.

Para entender o que diz um arquiteto, empreiteiro ou outro profissional de obras, é fundamental conhecer estes termos.

Construir uma casa do zero ou reformar uma antiga para criar uma casa de sonho pode ser um processo muito complicado, principalmente pela quantidade de conceitos, licenças e elementos envolvidos nestes processos. Termos como ‘layout’, ‘moodboard’, ‘open plan’, ponte térmica ou ‘passivhaus’ estão na ordem do dia no mundo da arquitetura e do design, embora a maioria destes conceitos seja desconhecida do grande público.

Para explicar o seu significado, recorremos ao estúdio boutique Freehand Arquitectura, que resumiu de forma simples e semelhante a um dicionário os conceitos mais importantes que devem ser conhecidos antes de se iniciar um projeto de construção ou reforma de uma casa. Um manual essencial para qualquer iniciante:

Acabamentos. São os materiais que serão utilizados e a sua aparência externa. “É muito importante levá-los em consideração tanto estética quanto funcionalmente, pois, como dizem os profissionais, não existe um mau material, mas sim mal aplicado”, explica o estúdio de arquitetura.

Anexos. São todos aqueles elementos que vão servir para fechar ou separar um espaço, assim como todas as superfícies que servem para o delimitar. A sua principal função é impedir a passagem de água ou luz.

Áreas húmidas. São aquelas zonas da casa em que há contato constante com a água ou onde passam grande número de instalações sanitárias, como cozinha, casas de banho, lavanderia… “Localizá-los e planeá-los adequadamente é fundamental para, em primeiro lugar, poupar materiais, melhorar o funcionamento da canalização e saneamento e, posteriormente, evitar a humidade e melhorar a funcionalidade do imóvel”, concluem deste o atelier de arquitetura.

Eficiência energética. O seu conceito é baseado no consumo de energia otimizado e além do mais os gastos em eficiência energética podem ser deduzidos no IRS. Permite o bom funcionamento das habitações, acrescenta conforto e reduz o consumo ao estritamente necessário, minimizando assim o impacto no ambiente e aumentando a sua sustentabilidade.

Envolvente. Este termo, muito comum no setor da construção, é usado para se referir à superfície que separa o interior do edifício do exterior. “Serve para filtrar as condições daquele exterior”, esclarece o estudo.

Estudo de viabilidade. É uma etapa anterior à concretização do projeto e tem como missão analisar a sua rentabilidade. São estudados aspetos como os meios necessários para realizá-la ou as alternativas.

Gestão de obras. “É essencial que os empreiteiros cumpram o projeto elaborado. Por isso, os arquitetos supervisionam todo o processo de construção para garantir que seja executado corretamente”, lembram da Freehand Architecture.

Iluminação natural. É um elemento chave para os espaços, uma vez que se baseia na incidência da luz solar, tanto diretamente como nos seus reflexos e flashes. “Dependendo da disposição das janelas e da orientação da casa, podem-se obter resultados diferentes em termos de luz natural, afetando também as diferentes épocas do ano e a vegetação”, enfatiza o estudo.

‘Layout’. Este termo refere-se à forma como as diferentes salas estão organizadas no espaço. Uma boa distribuição é essencial para alcançar uma casa sustentável tanto energética como funcionalmente.

Licença de construção. Os projetos elaborados por arquitetos devem submeter-se a todos os aspetos relativos a licenças e licenças obrigatórias e aspetos técnicos, estéticos e ambientais, entre outras funções. E todos eles estão incluídos na licença de construção.

‘Moodboard’. Este conceito não é usado apenas no mundo da arquitetura, mas é essencial para quem vai embarcar num projeto. É simplesmente um quadro de ideias para colocar referências de todos os tipos que servem de inspiração.

Ocupação. É a superfície do terreno em que pode ser construída; ou seja, o m2 que o imóvel vai ocupar no terreno.

Orçamento. É o valor total a ter em conta para pagar por um projeto arquitetónico e é composto por três itens principais:

-Orçamento de execução de materiais. É a soma do custo de materiais e mão de obra.

-Orçamento de Execução do Contrato. É o valor que o contratante cobra e que é calculado sobre as despesas gerais.

-Orçamento total. É o valor total a ser desembolsado. É obtido a partir da soma do Orçamento do Contrato e das despesas de materialização da obra.

‘Open plan’. Também conhecido como plano aberto ou plano livre, é aquele que possui o menor número de subdivisões possíveis, formando um espaço “aberto”. Essa tendência dos últimos anos tem a sua origem nos anos 70 e busca ‘layouts’ diáfanos, separando amplitude, luminosidade e funcionalidade. Os atuais sistemas de ar condicionado são os que viabilizam o projeto desse tipo de espaço.

‘Passivhaus’. Uma casa passiva ou passivhaus é um tipo de casa criada para manter as condições atmosféricas ideais no interior, conseguindo uma economia de energia que pode chegar a 90% em relação a uma propriedade tradicional. “As casas passivas são construídas seguindo uma série de parâmetros físicos de construção que permitem manter o máximo conforto interior, sem a necessidade de praticamente nenhum aporte energético. Funcionam de forma quase autónoma se forem bem calculados e projetados”, ressaltam da Freehand Architecture.

Planta. É um desenho técnico que representa um edifício ou parte dele horizontalmente em um plano em escala.

-Ponte térmica. Nos edifícios, são geradas áreas onde o calor ou o frio do exterior são mais facilmente transmitidos, o que reduz a eficiência dos sistemas de ar condicionado. Para evitar que isto aconteça, existem janelas com ruptura de ponte térmica e isolamento específico, embora seja importante que a sua instalação seja realizada corretamente.

-Superfície construída. É a área delimitada pela fachada exterior da casa.

-Superfície útil. Refere-se à superfície inferior e inclui apenas aquele espaço livre de elementos de construção estrutural, como pilares, elementos de instalação e similares.

-Tensão do ar. É a pele externa de um edifício e o seu objetivo é impedir a passagem descontrolada de ar e vento.

-Ventilação. É a técnica pela qual o ar externo pode entrar num edifício por meios naturais (não mecânicos).

-Ventilação cruzada. É a técnica que permite que o ar seja constantemente renovado, aproveitando a localização das janelas em diferentes pontos da edificação. É recomendado especialmente em locais quentes, pois permite que o interior da casa seja mais fresco.

-‘Wish list’. É uma lista de todas aquelas coisas, elementos arquitetónicos ou salas e espaços que se deseja incluir no projeto. Costumam incluir-se os metros quadrados e o seu layout, e realizadas em conjunto com o arquiteto para conhecer o gosto do proprietário e orientar no processo.

Redação, In idealista, 19 Setembro 2022