Novidades Imoexpansão

APEGAC alerta que a alteração da finalidade de um imóvel depende da aprovação de todos os condóminos.

As reações ao novo pacote legislativo para a habitação continuam. Desta vez, o alerta veio da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), que avisa que a alteração da finalidade de um imóvel de comércio ou serviços para habitação depende da aprovação de todos os condóminos, segundo disposição do Código Civil.

“A alteração do fim dos imóveis de comércio ou serviços para habitação, sem necessidade da licença de utilização, implica ultrapassar o que dispõe o Código Civil, no que respeita aos imóveis no regime da propriedade horizontal, que impõe a aprovação por todos os condóminos quando se pretenda alterar o fim da fração”, alertou a associação, em comunicado enviado às redações.

Em causa está o programa Mais Habitação, que prevê que “terrenos ou imóveis autorizados para comércio e serviços vão poder ser utilizados para construção ou convertidos em habitação sem alteração de planos de ordenamento do território ou licenças de utilização”. A mudança, segundo o primeiro-ministro, poderá ser feita “sem necessidade de alterar qualquer plano de ordenamento do território ou licença de utilização”.

“Não se pode correr o risco de criar mistura de frações”

Para a APEGAC, “não se pode correr o risco de, com esta medida, criar uma mistura de frações, nos mesmos pisos ou patamares, com diferentes fins”. “A alteração do fim deve implicar a garantia de condições de habitabilidade, para o que será necessária, em muitos casos, a realização de obras não só no interior das frações, como nas partes comuns, que estão sujeitas à aprovação da assembleia de condóminos”, explicou.

Segundo a APEGAC, ao propor “pôr termo às licenças emitidas sem a sua aprovação”, ou seja, sem a aprovação dos condóminos, estão a incluir-se nesta medida todas as frações que exploram a atividade de alojamento local.

“O que deveria ser proposto é uma alteração ao regime jurídico do alojamento local, de forma a conciliar o interesse de quem habita em condomínio e de quem pretenda explorar o negócio de alojamento local”, defendeu, acrescentando: “a ser interpretado que o exercício da atividade de alojamento local numa fração habitacional, altera o seu fim, estamos perante uma situação que exige a aprovação de todos os condóminos ou, pelo menos, de dois terços do valor total do prédio, sem oposição”.

Já quanto à fiscalização se alargar às Juntas de Freguesia, a APEGAC considerou que se trata de uma medida desajustada, “por ser impraticável”, dados os escassos recursos financeiros, humanos e técnicos daquelas entidades.

Por fim, a associação disse esperar que o Governo “cumpra com o previsto na Lei de Bases da Habitação e regule a atividade profissional de administração de condomínios” e que “não se desaproveite esta oportunidade para alterar a obrigatoriedade do seguro contra o risco de incêndio dos edifícios, para o seguro multirriscos, contratado pelo condomínio”.

In Idealista, 17/02/2023

Imóveis devolutos são propriedades que estão abandonadas ou sem uso por um longo período de tempo. Podem ser habitações, prédios comerciais, terrenos e outras.

São geralmente identificados por estarem vazios e sem atividade, sem sinal de ocupação, tal como mobília ou pessoas a viver e trabalhar na propriedade. Muitas vezes estão em más condições e podem representar um risco para a saúde e a segurança pública, além de se tornarem um problema para o desenvolvimento urbano e ser um travão à valorização de outras propriedades na zona envolvente.

Em alguns casos, as propriedades devolutas podem estar ao abrigo de programas de revitalização urbana e políticas públicas, que visem estimular a ocupação desses espaços e promover a reutilização de áreas urbanas abandonadas.

Em Portugal, existem diversos incentivos à reabilitação urbana que visam estimular a revitalização e reutilização de edifícios e áreas urbanas em declínio. Esses incentivos são oferecidos por diferentes entidades, incluindo o governo, as autarquias locais e as empresas de construção civil.

Entre os incentivos mais comuns para a reabilitação urbana em Portugal, podemos destacar:

*Programa de Reabilitação Urbana (PRU): Este é um programa nacional que oferece benefícios fiscais para a reabilitação de edifícios e áreas urbanas degradadas. Os benefícios incluem isenções fiscais, reduções de impostos e incentivos para o arrendamento de imóveis reabilitados.

*Programa de Apoio ao Investimento na Reabilitação Urbana (PAIRU): Este é um programa do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que oferece empréstimos com juros reduzidos para a reabilitação de edifícios e áreas urbanas em Portugal.

*Programa de Incentivos ao Investimento na Diáspora (PIID): Este programa oferece incentivos fiscais para o investimento em projetos de reabilitação urbana em regiões do interior do país.

*Regime Fiscal para a Reabilitação Urbana (RFRU): Este é um regime fiscal especial que oferece benefícios fiscais para a reabilitação de edifícios e áreas urbanas, incluindo a isenção do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) por um período de até 5 anos.

Além desses incentivos, as autarquias locais podem também oferecer benefícios adicionais, tais como reduções de impostos e taxas, para projetos de reabilitação urbana em suas áreas de jurisdição.

Existem várias maneiras de dinamizar um imóvel devoluto, ou seja, um imóvel que está vago e não está sendo utilizado. Algumas sugestões incluem:

*Realizar uma limpeza e manutenção: é importante limpar e fazer a manutenção do imóvel para que ele esteja em condições adequadas para ser utilizado, nomeadamente obras de reparação, pintura e limpeza geral.

*Definir um propósito para o imóvel: É importante definir qual será o propósito do imóvel, como, por exemplo, se ele será utilizado como espaço comercial ou residencial. Podendo assim orientar as suas decisões sobre o uso do espaço e identificar as melhorias necessárias.

*Promoção do imóvel, em caso de venda ou arrendamento do mesmo: É importante promover o imóvel para que ele seja visto por possíveis interessados. Isso pode incluir anúncios em sites imobiliários, redes sociais, placas no local ou outras formas de publicidade.

*Fazer melhorias: É possível fazer melhorias no imóvel para torná-lo mais atrativo para possíveis arrendatários ou compradores. Isso pode incluir a instalação de janelas novas, remodelação de cozinhas e casas-de-banho, ou acrescentar novas características ao imóvel que o tornem mais moderno e confortável.

*Oferecer incentivos: Carência no primeiro mês de renda, descontos na renda, desde que estas medidas ajudem a atrair possíveis arrendatários ou compradores.

*Trabalhar com uma agência imobiliária: que o ajude a promover o imóvel e encontrar possíveis interessados, além de fornecer conselhos sobre como melhorar o imóvel para torná-lo mais atraente. Deixamos à sua atenção que cada imóvel é único e pode exigir abordagens diferentes para ser dinamizado. É importante avaliar o seu imóvel e o mercado imobiliário local, para encontrar a melhor estratégia para atrair possíveis interessados.

Ter um imóvel devoluto pode ser um encargo financeiro, devido ao custo de manutenção e à falta de rendimento gerado pelo imóvel.

No entanto, dependendo da situação, há vantagens em ter um imóvel devoluto, tais como:

*Valorização do imóvel: Em algumas regiões, os preços dos imóveis podem valorizar ao longo do tempo, o que significa que o valor do seu imóvel devoluto pode aumentar, mesmo sem gerar renda.

*Possibilidade de uso futuro: Um imóvel devoluto pode ser utilizado como uma oportunidade de investimento para o futuro. Por exemplo, se a área onde o imóvel está localizado é uma área de rápido crescimento, o imóvel pode se tornar uma opção valiosa no futuro.

*Flexibilidade: Ter um imóvel devoluto pode fornecer flexibilidade, pois ele pode ser utilizado para diferentes propósitos no futuro. Por exemplo, se o prédio é comercial e está devoluto, pode optar por transformá-lo em um prédio residencial, ou vice-versa.

*Herança: Um imóvel devoluto pode ser uma herança valiosa para os seus herdeiros, especialmente se a manutenção da propriedade for a devida e a localização do mesmo for de crescente valorização.

É importante avaliar cuidadosamente as vantagens e desvantagens antes de decidir a finalidade do seu imóvel devoluto.

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A subida da taxa de juro é um dos indicadores económicos mais importantes para avaliar a saúde de uma economia. A taxa de juro, é o custo, medido em percentagem, decorrente do empréstimo de determinado montante de capital. Quando a taxa de juro sobe, fica mais caro contrair empréstimos, o que pode afetar negativamente o consumo e o investimento.

Existem várias razões pelas quais a taxa de juro pode subir. Uma delas é a inflação, que é a subida generalizada dos preços dos bens e serviços. Quando a inflação aumenta, as autoridades monetárias, podem aumentar a taxa de juro para controlar a inflação e manter a estabilidade económica. Outra razão é o aumento da procura de empréstimos, o que pode levar a uma escassez de recursos e a uma subida da taxa de juro.

Relativamente a crédito à habitação, tanto para habitação permanente, como para habitação secundária, ao haver uma menor disponibilidade dos bancos em emprestar dinheiro, por falta de liquidez, estes serão ainda mais criteriosos na análise de risco, dos créditos à habitação.

A subida da taxa de juro tem vários efeitos na economia. Em primeiro lugar, aumenta o custo do crédito, tornando mais difícil para as pessoas e as empresas conseguirem financiamento. Isso pode levar a uma redução na procura de bens e serviços, o que pode afetar negativamente a atividade económica. Além disso, a subida da taxa de juro pode levar a uma desvalorização da moeda, o que pode tornar mais caro importar bens e matérias-primas.

No caso do crédito à habitação, com condições menos favoráveis actualmente que num passado recente, afecta principalmente os jovens, com pouco tempo no mercado de trabalho e rendimentos mais reduzidos. A habitação será sempre uma necessidade, se as famílias não reunirem condições para poder comprar casa, vão ter de arrendar, dinamizando o mercado de arrendamento, contribuindo para um aumento das rendas, ficando as rentabilidades mais atrativas para os investidores do mercado de arrendamento de longa duração.

No entanto, a subida da taxa de juro também tem alguns efeitos positivos. Por exemplo, pode incentivar as pessoas a poupar mais dinheiro, o que pode ajudar a aumentar a poupança e a estabilidade financeira. Além disso, a subida da taxa de juro pode atrair mais investimentos estrangeiros para a economia, o que pode ajudar a aumentar o crescimento económico.

Equilibrar a necessidade de estabilidade económica com a de crescimento, não é fácil, e nem todos os países o conseguem.

Quando a inflação se verifica apenas num determinado país ou região económica, a estabilidade económica é mais fácil de atingir, pois ao atrair um maior volume de investimento estrangeiro, pode acelerar o crescimento da economia.

Deverão ser implementadas medidas reguladoras aos sectores, sobre pena de uma economia, ou região económica, ficar refém dos interesses de grandes grupos económicos.

Quando a inflação é generalizada, contrariar a instabilidade económica fica mais difícil, pois todos estão expostos, inclusive o investimento estrangeiro.

Como em tudo, há sempre duas faces da mesma moeda.

Cabe aos governantes adoptarem medidas acertadas e rigorosas, sem penalizar a sua população, pois esta é parte integrante da economia, e se as medidas não forem com conta, peso e medida, poderão causar danos irreversíveis, arrastando a instabilidade económica por mais tempo, do que o desejável.

Em resumo, a subida da taxa de juro é um indicador importante da saúde económica de uma economia. Embora possa ter efeitos negativos, como aumento do custo do crédito e redução da atividade económica, também pode ter efeitos positivos, como aumento da poupança e atração de investimentos estrangeiros. Portanto, é importante que as autoridades monetárias equilibrem as necessidades de estabilidade económica, com as necessidades de crescimento económico.

Imobiliária Imoexpansão

Conheça quais são as despesas que o podem ajudar a baixar o seu IRS e, caso haja lugar a receber, aumentar o seu reembolso.

Todos os anos, os contribuintes têm de entregar a declaração anual de rendimentos entre abril e junho. Mas, a preparação para este acerto anual do imposto começa algum tempo antes.

Conheça neste artigo, quais são as despesas que o podem ajudar a baixar o seu IRS e, caso haja lugar a receber, aumentar o seu reembolso.

Despesas gerais familiares

Esta categoria agrega praticamente todas as despesas do seu dia a dia. Como por exemplo, gastos com supermercado, combustível, água, eletricidade, gás, comunicações, lazer e vestuário.

A dedução no IRS é de 35%, com um limite máximo de 250 euros, por contribuinte. No caso de entregar o IRS em conjunto com o seu cônjuge, o limite é sobe para os 500 euros. As famílias monoparentais têm direito a uma dedução de 45%, até 335 euros.

Despesas de saúde

Os agregados familiares podem deduzir 15% das despesas de saúde que suportaram, até ao limite de 1000 euros.

Nesta categoria, pode deduzir no IRS despesas de consultas, exames, tratamentos, cirurgias, internamentos e medicamentos. São também dedutíveis despesas de máscaras e álcool gel, óculos, lentes, fraldas para incontinentes, transporte em ambulâncias e não-urgente de doentes, prémios de seguros de saúde, entre outras.

Atenção que as despesas dentro desta categoria com IVA a 23% têm de ter receita médica. Tem ainda de associar essa prescrição à respetiva fatura na página pessoal do e-fatura, no Portal das Finanças, para poder beneficiar da dedução.

Educação e formação

São várias as despesas de educação que pode deduzir no IRS: entre elas estão a mensalidade de creches e jardins-de-infância; propinas; manuais e livros escolares; explicações; refeições (desde que realizadas em cantinas escolares); alojamento de estudantes deslocados; e material escolar adquirido nas papelarias das escolas.

Por norma, cada agregado familiar pode deduzir 30% destas despesas até ao limite de 800 euros. Para atingir este limite é necessário apresentar despesas de educação no valor de 2.667 euros.

No caso de famílias com filhos a estudar em estabelecimentos de ensino no interior no país, na Madeira ou nos Açores, estas beneficiam ainda de uma majoração de 10% sobre as despesas suportadas.

Os agregados familiares com estudantes deslocados e a viverem em casas ou quartos arrendados (a mais de 50 quilómetros da residência permanente do agregado) usufruem de um limite dedutível maior, até 1.000 euros. Mas isto só se aplica no caso de a diferença face ao limite de 800 euros for referente a despesas de arrendamento. No máximo, estas famílias podem deduzir no IRS até 300 euros destas despesas.

Despesas com imóveis

Pode deduzir no IRS despesas de juros de empréstimos desde que tenham sido contratados até ao final de 2011 e para compra de casa para habitação própria e permanente ou arrendamento permanente. Cada agregado pode deduzir em 15% destas despesas, até ao limite de 296 euros.

Porém, os agregados familiares com rendimento coletável até 30.000 euros beneficiam de um limite mais elevado, que pode atingir os 450 euros.

Existe ainda a possibilidade de deduzir no IRS 15% despesas de rendas para habitação permanente, pagas ao abrigo do regime do arrendamento urbano, até ao limite de 502 euros, por agregado familiar. No caso de famílias com rendimento coletável até 30.000 euros, este limite pode subir até 800 euros. Aplica-se também uma majoração do limite dedutível, até 1.000 euros, durante três anos, para agregados familiares que transferiram a sua residência permanente para o interior.

Despesas com lares

Também pode baixar o seu IRS através da dedução de despesas com apoio domiciliário, lares e instituições de apoio à terceira idade do contribuinte e respetivo cônjuge. O mesmo acontece com despesas de lares e residências autónomas para pessoas portadoras de deficiência, dependentes, ascendentes e colaterais até ao terceiro grau (irmãos ou tios).

Porém, o rendimento mensal destes familiares não pode ultrapassar o salário mínimo em vigor no ano a que respeita o imposto (705 euros em 2022, 760 euros em 2023).

Estas despesas podem ser deduzidas no IRS em 25%, até o limite de 403,75 euros.

IVA pela exigência de fatura

Também é possível deduzir uma parte do IVA suportado em despesas realizadas em setores de atividade específicos e comprovadas por fatura com número de contribuinte, até o limite de 250 euros, por contribuinte.

Nas despesas de reparação de automóveis e motociclos, alojamento e restauração, cabeleireiros, atividades veterinárias e ginásios é dedutível 15% do IVA. Já nas despesas de passes mensais de transportes públicos pode deduzir-se 100% do IVA, enquanto nas despesas de medicamentos de uso veterinário a dedução do IVA é de 35%.

Para isso, só tem de pedir sempre fatura com número de contribuinte associado.

Atenção aos limites globais por escalão

É importante ter presente que o limite global depende do rendimento coletável do agregado familiar. Assim:

-Primeiro escalão (até 7.479 euros): sem limite;

-Segundo ao oitavo escalão (entre 7.479 euros e 78.834 euros): entre 1.000 euros e 2.500 euros;

-Nono escalão (mais de 78. 834 euros):  1.000 euros.

Além disso, nos agregados familiares com três ou mais dependentes, o limite global é majorado 5%, por cada um.

In Dinheiro Vivo, 20/01/2023

A Figueira da Foz é uma das mais famosas estâncias balneares do país inserida na região centro do país e na sub-região do Baixo Mondego, onde este desagua no Oceano Atlântico.

Habitualmente designada como Rainha da Costa de Prata, goza de uma situação geográfica privilegiada, estando situada a 180 km de Lisboa, 120 km do Porto e a 40 km de Coimbra.

O Município da Figueira da Foz tem 379,06 km² de área ao longo de 14 freguesias, contando com cerca de 63000 habitantes. O município é limitado a norte pelo município de Cantanhede, a leste por Montemor-o-Velho e Soure, a sul por Pombal e a oeste pelo Oceano Atlântico.

Tradições

A Figueira da Foz é um Concelho acolhedor e seguro, com a capacidade de receber turistas dos 8 aos 80, mantendo uma forte componente de animação e tradição todo o ano, destacando-se os grandes eventos como a Passagem de Ano, o Carnaval, as Festas da Cidade que, para além das festividades do seu padroeiro São João com as marchas populares, incluem a Festa da Sardinha e a Feira das Freguesias.

Anualmente milhares de pessoas rumam destino à Figueira da Foz, quer por tradição, por curiosidade ou simplesmente para um gelado ou mergulho nesta magnifica costa atlântica.

Cultura e Turismo

O Concelho é afortunado pela conjugação e diversificação de belezas naturais, serra, rio e mar, que entre si contrastam, provocam e reclamam a atenção de quem o visita, constituindo-se de belos retalhos, que em conjunto, vestem esta Rainha do litoral. Cedo as pessoas perceberam a importância do tecido natural de que se reveste a cidade, aproveitando o rico estuário do maior rio português – o Mondego, para a actividade piscatória. As primeiras tentativas de fixação de povos remontam à época pré-histórica, e a períodos tão remotos quanto aqueles em que o Homem começava a explorar o mar com as primeiras embarcações.

A beleza desta cidade e a sua privilegiada localização tornaram-na cobiçada ao longo da história. Em Outubro de 1585 no reinado de Filipe I foi erguido um Forte à entrada da barra do Mondego, na zona de rochedos conhecida por Monte de Santa Catarina, sendo este o nome que baptizou a fortificação.

A identidade e cultura da Figueira da Foz encontra-se inevitavelmente ligada ao mar.

A luminosidade e resplandecência da Figueira da Foz de séculos volvidos mantêm-se e a Rainha da Costa de Prata faz parte do imaginário colectivo dos turistas que por ela passam. Com 4 km de praias de areia fina e dourada, o sol e o mar representa o grande atractivo turístico do Concelho, reunindo um conjunto de características essenciais a umas férias repousantes, divertidas e agradáveis.

Da Figueira da Foz os turistas levam inúmeras recordações do património cultural e dos atractivos de visita obrigatória, como a Casa do Paço, o Palácio Sotto-Mayor, o Forte de Stª Catarina, a Fortaleza de Buarcos, o Museu Municipal Dr. Santos Rocha, o Núcleo Museológico do Mar, o Casino da Figueira ou o Centro de Artes e Espectáculos, pólo de dinamização cultural e do espectáculo.

Gastronomia

Sustentada pela secular tradição piscatória, a gastronomia representa igualmente um marco incontornável do Concelho, possuindo um conjunto de especialidades que representam a identidade da região, nomeadamente: a Sopa de Peixe da Figueira, Caldeirada de Peixe, Camarão da Costa da Figueira, Petinga de Frigideira, Arroz de Sardinha, Sopa do Duque e a tão conhecida Raia de Pitau. A par das especialidades com origem marítima, a doçaria é igualmente famosa, tendo nas Brisas da Figueira o seu expoente máximo.

Lazer e Desporto

A imagem paradisíaca da marginal oceânica e da Praia da Claridade, dois dos ex-líbris do património natural, são locais perfeitos para actividades em família, são vários os desportos que se podem praticar: jogging, patins, bicicleta, basquetebol, futebol, não esquecendo as criativas construções de areia.

O Concelho privilegia igualmente os espaços verdes harmoniosos que convidam a agradáveis passeios, é o caso do Parque das Abadias, da zona ribeirinha, da Serra da Boa Viagem e das Lagoas de Quiaios e do Bom Sucesso.

A Figueira da Foz possui ainda alguns dos melhores spots para a prática dos desportos de onda sendo sobejamente conhecida pela fantástica “direita” de Buarcos. O Surf e o Bodyboard são os desportos de eleição e aqui destacam-se as praias do Cabedelo e a Murtinheira, reconhecidas mundialmente pelos praticantes.

Também pode ver e ouvir

O IMI é um imposto municipal cobrado anualmente sobre os imóveis situados em território português. É um dos principais impostos municipais e sua receita é usada pelos municípios para financiar serviços públicos locais, como iluminação pública, manutenção de parques e jardins, limpeza urbana, entre outros.

A base de cálculo do IMI é o valor patrimonial tributário do imóvel, que é determinado pela autoridade tributária local. O valor a pagar é calculado com base na taxa de IMI aplicável, que varia entre os municípios e pode ser alterada anualmente.

Algumas exceções aplicáveis ao IMI incluem imóveis arrendados por instituições sem fins lucrativos, imóveis de habitação de renda moderada e imóveis de pequena dimensão utilizados como residência principal.

Deve-se sempre verificar com a autoridade tributária local sobre as regras e regulamentos específicos aplicáveis ao IMI, incluindo eventuais mudanças recentes nas leis e regulamentos.

O IMI é uma fonte importante de receita para as câmaras municipais em Portugal. Esta receita é usada para financiar uma ampla gama de serviços públicos locais, incluindo iluminação pública, manutenção de parques e jardins, limpeza urbana, entre outros.

Além disso, o IMI é um dos principais impostos municipais e é cobrado anualmente sobre os imóveis situados em território português. É uma forma de as câmaras municipais arrecadarem recursos financeiros para atender às suas necessidades financeiras e manter ou melhorar os serviços públicos oferecidos à sua população.

O IMI também é uma forma de equilibrar o orçamento municipal, uma vez que permite que as câmaras municipais tenham uma fonte de receita estável e previsível. Isso ajuda a garantir que as câmaras municipais tenham os recursos financeiros necessários para atender às suas responsabilidades e manter a qualidade dos serviços públicos oferecidos à sua população.

Em resumo, o IMI é uma fonte crucial de receita para as câmaras municipais em Portugal e ajuda a financiar serviços públicos essenciais e a manter o equilíbrio orçamentária.

A questão da justiça do Imposto sobre o (IMI) é subjetiva e depende da perspetiva de cada pessoa. Algumas pessoas argumentam que o IMI é justo porque ele é usado para financiar serviços públicos e infraestrutura que beneficiam a comunidade no seu geral aliviando a carga de impostos de outras fontes, como o salário de trabalhadores ou o lucro de empresas. Por outro lado, outras pessoas argumentam que o IMI é injusto porque ele é baseado na propriedade de um bem, o que significa que as pessoas mais ricas podem acabar pagando mais impostos do que as pessoas mais pobres.

No final, a justiça do IMI depende de como ele é implementado e de como os recursos são utilizados. Se o dinheiro arrecadado com o IMI for usado de maneira equitativa e justa para financiar serviços públicos importantes, ele pode ser visto como uma forma justa de financiamento. Se, por outro lado, o dinheiro arrecadado não for usado de maneira eficiente ou equitativa, o IMI pode ser visto como injusto.

Nota: Este Texto foi escrito pelo chatgpt.
Respeitamos os textos originais pese embora as incoerências face ao acordo ortográfico e por vezes, ao nosso estilo descritivo

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Há 15 anos que não havia tão poucas casas para comprar em Portugal: no final de 2022 existiam cerca de 47.200 fogos disponíveis para mudar de donos. Mas a procura está forte

Barreira 1: o licenciamento

Entre o momento de decidir construir um imóvel e o fim da obra podem passar anos. E a burocracia prejudica, tirando vontade aos promotores imobiliários de investir.

“Os processos de licenciamento são lentos e podem ser o calcanhar de Aquiles da promoção imobiliária”, diz Bento Aires, presidente da Ordem dos Engenheiros – Região Norte (OERN).

E, por isso, deixa uma sugestão: “É preciso que as câmaras simplifiquem os processos ou comecem a desenvolver estudos prévios de licenciamento para incentivar os privados”.

Enquanto os projetos andam a deambular pelos gabinetes das autarquias, a viabilidade de um investimento pode ser fortemente comprometida. Basta ver o exemplo do último ano, onde a guerra e a inflação fizeram disparar os preços dos materiais de construção.

“O mercado trabalha em ciclos longos. Do momento em que se percebe que há falta de oferta à construção pode passar muito tempo. O maior obstáculo à atividade é a burocracia e o licenciamento”, reforça Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário.

E o Estado, mesmo em causa própria, tem culpas, remata o engenheiro civil Carlos Mineiro Aires: “Na habitação que o Estado promove, é tudo feito com contratação pública. Há uma teia burocrática e litigância. Só uma adjudicação pode demorar um ano se for contestada por um dos concorrentes”.

Barreira 2: a margem de lucro

Muitos dos projetos imobiliários que têm surgido nos últimos anos dirigem-se ao segmento superior ou de luxo. E há um motivo para isso: a margem de lucro é mais atrativa para os promotores imobiliários. “Se forem investidores privados, não investem no segmento médio porque a margem de lucro é pequena”, resume Carlos Mineiro Aires.

Mas, mesmo nos empreendimentos dirigidos à classe média, a procura está muito intensa. “Os que chegam ao mercado têm uma venda muito rápido. Há muitos sinais que confirmam a falta de oferta”, diz Ricardo Guimarães.

Outra pergunta: mas se há classe média à procura, com muita intensidade, porque não se constrói para esse segmento? A resposta está na barreira seguinte.

 

Barreira 3: o contexto de incerteza

Há vários fatores a alimentar a incerteza que se vive no setor imobiliário. A falta de mão-de-obra, aliada ao crescimento dos preços e escassez de materiais de construção, torna o custo de uma obra mais cara. “Tem havidos muitos ciclos de choques e de tensão que os investidores encaram e têm receios. A promoção imobiliária é uma atividade com risco”, insiste Ricardo Guimarães.

Mas há mais um fator que é determinante: com a subida dos juros, as regras mais apertadas da banca no financiamento e a perda de poder de compra torna-se cada vez mais difícil às famílias comprar casa. “Hoje não é certo que uma família de classe média consiga obter financiamento e comprar casa aos preços a que estão”, reforça Bento Aires.

Com este cenário de dúvida, há outro aspeto a considerar: quem tem uma casa e estava a pensar colocá-la à venda, pensa duas vezes, acabando também a encolher a oferta.

“É de esperar que os proprietários que esperavam vender o seu imóvel, nesta altura, se acanhem. Porque, em simultâneo, o rendimento e a valorização que os imoveis têm são das poucas formas seguras de combate ao efeito da inflação”, acrescenta Ricardo Guimarães.

Barreira 4: prédios pequenos

O princípio da economia de escala dita que quanto maior a produção, menor o preço médio. E, na construção de imóveis, ele também pode existir. Em Portugal, a maioria dos prédios têm poucos andares e poucos apartamentos por piso. E isso torna o investimento menos atrativo.

Ricardo Guimarães, da Confidencial Imobiliário, lembra que “em Portugal não temos uma cultura de construção em altura” e que a “densidade de construção contribui para a redução do custo de construção”. Ou seja, prédios maiores poderiam permitir habitação mais barata.

“A densificação tem de ser feita com muito cuidado, mas é certamente uma das formas de responder à necessidade de edifícios mais baratos”, conclui.

Texto de CNN Portugal, 31/01/2023

A maior frequência de eventos climáticos extremos pressiona os preços

Avaliar preços e custos

Tempestades e furações com os mais diversos nomes e, mais recentemente, o mau tempo que provocou estragos acima do normal em Portugal colocaram várias questões em cima da mesa. Não é a mesma coisa viver num 2º andar ou no rés-do-chão, longe ou perto de um rio, quando falamos de segurar a casa e o que está lá dentro.

As seguradoras vão ter de subir os preços dos seguros devido à maior ocorrência de chuvas intensas que potenciam inundações e secas que potenciam incêndios? As zonas com maior exposição ao risco de cheias, incêndios ou mesmo sismos já custam mais. Mas a subida da frequência deste tipo de eventos climáticos extremos pode induzir a um aumento do preço dos seguros, embora nenhuma seguradora contactada o afirme claramente.

As empresas do sector referem ao Expresso que já existe uma diferenciação de preços em zonas mais expostas a diversos riscos. Mas o que está a mudar, o que é novo não são os fenómenos extremos mas sim, como refere a Fidelidade, “a maior frequência deste tipo de eventos”. Exemplo disso são as inundações das últimas semanas na região de Lisboa e do Porto. Como sublinha a Zurich, o que tem acontecido são “episódios climáticas extremos para os quais, apesar de sabermos que podem acontecer, não se consegue prever ou determinar a sua magnitude”.

Entre as seguradoras contactadas – Fidelidade, Tranquilidade, Ageas, Zurich, Lusitânia e Crédito Agrícola -, nenhuma exclui a necessidade de uma nova avaliação de preços e de coberturas adequadas aos seus clientes. E todas referem que na base do preço têm em conta a exposição aos diversos riscos, o histórico de sinistralidade, por exemplo, a proximidade de rios, do mar ou mesmo de zonas interiores secas mais expostas a incêndios.

Avaliar preços e custos

Para a seguradora do Crédito Agrícola (CA Seguros), “mais relevante do que ter um seguro distinto é ter os capitais seguros adequados ao risco. Este é o verdadeiro cerne da questão”. Mais: sendo este tipo de fenómenos mais frequente, “é muito provável que as seguradoras ponderem o lançamento de soluções cada vez mais diferenciadoras, que permitirão oferecer preços mais competitivos ou seguros para riscos anteriormente não seguráveis”, sublinha a CA Seguros.

Já a Lusitânia, do Grupo Montepio, dá o exemplo do que pode ser a diferença de preços dependendo da maior ou menor exposição aos diferentes riscos.

“No nosso caso já fazemos diferença por distrito, e pode ser de 10%, 15% ou 20%, dependendo dos distritos”.

A Fidelidade, a maior seguradora do mercado, refere que “a maior frequência de fenómenos climatéricos extremos está a pressionar os custos”. E, prossegue, “caso não se adoptem medidas de mitigação de riscos, tanto públicas como privadas, os preços dos seguros nas zonas de maior risco terão tarifas agravadas, e nos casos mais extremos haverá maior dificuldade para encontrar seguro”. É neste enquadramento que considera necessário a constituição de um Fundo para Fenómenos da Natureza. Até porque as companhias podem recusar-se a fazer certos seguros.

A localização dos imóveis não é tudo – o tipo de construção também tem impacto no preço. E é ainda preciso saber que nem todas as seguradoras praticam preços diferentes consoante a localização geográfica dos edifícios. Os seguros para atividades comerciais, lojas e indústrias, por exemplo, nem sempre refletem diferenciação de preços consoante o risco de exposição, nomeadamente a localização, sublinha a Ageas. Quanto à inevitabilidade de um seguro cada vez mais diferenciado por via das alterações climáticas, a Ageas afirma já apostar nesta estratégia, “tanto em termos de coberturas como de preços, o que continuará a ser uma tendência de mercado”.

Riscos estão mapeados mas…

Aliás, como disse a Associação Portuguesa de Seguradores (APS) ao Expresso, existem vários estudos nacionais e internacionais que identificam locais de maior risco. Porém, nem sempre os segurados privados e as entidades públicas se previnem contra esses mesmos riscos. “Num estudo feito em 2014/15 pela Faculdade de Ciências da Universidade de Lisboa, chamado ‘Cartas de Riscos de Cheias em Cenários de Alterações Climáticas’, as áreas que inundaram agora já lá estavam todas bem identificadas.” A associação refere ainda que “o preço do seguro deve ser ajustado ao risco”, mas dá para um exemplo que pode ser diferenciador: “No mesmo prédio, um apartamento num 2º andar tem menor risco de inundação do que uma cave, e por isso, ficando na mesma zona, pode ter uma avaliação de risco diferente”.

Dados da APS sobre o mau tempo entre 7 e 16 de dezembro na área metropolitana de Lisboa davam conta a 4 de Janeiro de “10.727 participações de sinistros, pelas quais se estimam pagar indemnizações de €47,4 milhões”. Um montante que pode subir, dado ser ainda provisório e não reflectir a verdadeira dimensão dos danos, já que só 10% a 15% das perdas estão cobertas por seguros que incluem fenómenos naturais.

Isabel Mendes, in Expresso, 13/01/2023

A cidade do futuro terá de ser a soma equilibrada destes três vectores

“Não há um planeta adaptado à globalização”, diz-nos Bruno Latour, filósofo, antropólogo e sociólogo francês que recentemente perdemos, com apenas 75 anos, no seu livro “Down to Earth: Politics in the New Climatic Regime”, de 2018. Latour foi um dos mais reconhecidos e influentes pensadores contemporâneos, com um trabalho de enorme relevância sobre a relação entre a Humanidade e o planeta Terra e, especificamente, sobre a forma como é percepcionada a emergência climática. Com um espírito criativo mas também analítico e seguramente surpreende, põe ênfase no facto de que a separação existente entre a cultura, entre aquilo que é produzido pelo ser humano, e a natureza provoca uma impossibilidade real no entendimento das questões climáticas. Há, em nós, uma iliteracia ecológica profunda, de raiz cultural, que é difícil de fazer desaparecer.

Latour põe o dedo na ferida. Enquanto espécie dominante temos de facto uma incapacidade colectiva de compreender a noção de ecossistema. E, na sua lucidez, dá-nos pistas claras sobre aquilo que deveria ser feito e sobre o que podemos evitar fazer em relação a estes temas, poupando recursos e tempo. No livro “Facing Gaia”, onde reúne oito palestras suas, este autor apresenta o que, na sua óptica, podem ser as bases para uma futura colaboração entre cientistas, teólogos, activistas e artistas, à medida que todos nós nos começamos a ajustar a um novo regime climático, disruptivo e de carácter catastrófico. O que é de enorme importância em Latour é o seu interesse em provocar uma maior colaboração e dinâmica entre cultura e ciência no sentido de nos tornar a nós, humanos, mais capazes de evoluir nesta relação primordial com o planeta que habitamos, num entendimento profundo sobre a natureza.

Ora é aqui que as cidades são peças-chaves. Queiramos ou não, é nelas, é através delas que a mais expressiva coabitação do ser humano com o seu planeta tem lugar. É nelas que este exercício de combinação entre tecnologia, cultura e natureza pode acontecer. E se durante muitos séculos a criação de uma cidade parecia implicar, de forma consistente, a eliminação da natureza, submergida pela construção e pela adição de tecnologia, hoje em dia, decisores políticos, designers, arquitectos e cidadãos, no seu todo, sabem mais. Sabem que a cidade do futuro terá de ser a soma equilibrada destes três vectores.

“Se eu pudesse mudar uma coisa, seria sair do sistema de produção e construir uma ecologia política”, propõe Latour. Ao que se pode acrescentar, construir uma ecoliteracia colectiva, em que a plataforma estrutural é a cidade.

Guta Moura Guedes – in Expresso, 13/01/2023

O ideal é avançar com o empréstimo entre os 35 e 45 anos, pois as famílias costumam ter maior estabilidade financeira. E não só.

Na hora de conceder um crédito habitação, os bancos têm em conta muitos fatores. E um deles é mesmo a idade dos titulares. Este ponto voltou a ganhar relevância na esfera bancária depois de o Banco de Portugal (BdP) ter lançando, no dia 1 de abril de 2022, uma recomendação macroprudencial que vem limitar os prazos máximos de pagamento dos empréstimos da casa consoante a idade dos titulares. Mas qual é, afinal, a melhor idade para pedir um crédito habitação em Portugal? Explicamos tudo neste artigo.

Qual é a idade ideal para solicitar um empréstimo para comprar casa?

Para os bancos, a melhor idade para pedir um crédito habitação é entre os 35 e os 45 anos. Ou seja, se vamos pedir um financiamento para comprar casa, é mais provável que o banco dê luz verde se estivermos nessa faixa etária.

Porquê? De um modo geral, os bancos quando emprestam capital procuram garantir que o seu dinheiro vai ser devolvido. E, neste ponto, os titulares entre os 35 e os 45 anos são os que costumam apresentar maior estabilidade financeira e menor risco de incumprimento.

Há vários fatores que explicam o facto das famílias entre os 35 e 45 anos apresentarem maior seguraram financeira perante a banca:

1.Nesta idade, a maioria das pessoas tem estabilidade financeira que lhes permite pagar as prestações da casa sem muito esforço – um fator ainda mais importante num momento em que os juros do crédito habitação de taxa variável estão a subir a toda a velocidade;

2.Os clientes com mais de 35 anos costumam ter algumas poupanças para dar os 10% de entrada para a casa. Recorde-se que os bancos só emprestam até 90% do menor valor entre o preço de mercado e a avaliação da casa;

3.Quem tem menos de 45 anos ainda é considerado jovem, o que significa que ainda tem muitos anos pela frente para pagar o crédito habitação. Ou seja, os bancos podem estabelecer longos prazos de pagamento do empréstimo habitação (30 anos ou mais) – embora sempre de acordo com as recomendações do BdP. E, por conseguinte, poderão conseguir taxas de esforço menores, o que é um bom indicador para evitar situações de incumprimento;

4.Os clientes com idades compreendidas entre os 35 e os 45 anos encontram-se em plena idade laboral. Isto quer dizer que estes trabalhadores geralmente não correm riscos associados ao desemprego jovem ou ao desemprego numa idade próxima da reforma. Ou seja, são clientes que, dada a sua estabilidade laboral, oferecem maior segurança financeira às entidades financeiras que emprestam o dinheiro.

Quais são os prazos limites de pagamento do crédito habitação consoante a idade?

 Com a recomendação macroprudencial do BdP, que entrou em vigor no dia 1 de abril, os bancos passaram a ter ainda mais em atenção as idades dos mutuários na concessão de créditos habitação, já que passou a haver prazos definidos consoante as idades.

Segundo a nota publicada pelo regulador liderado por Mário Centeno a 31 de janeiro de 2022, ficou definido o seguinte:

-Idade igual ou inferior a 30 anos: mutuário pode pagar o crédito até 40 anos;

-Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: o prazo máximo de pagamento do crédito habitação passa para os 37 anos (ou seja, há uma redução de três anos);

-Idade superior a 35 anos: a maturidade máxima dos empréstimos da casa passa para 35 anos (isto é, têm menos cinco anos para pagar o crédito).

Esta medida não irá ser sentida para os mutuários com 40 ou mais anos, dado que a maioria dos bancos em Portugal só financia créditos habitação até aos 75 anos de idade.

Até que idade pode ser concedido um empréstimo habitação?

Não há uma idade limite para a concessão de um crédito habitação estabelecida na lei. Mas há que ter em conta que a maioria dos bancos em Portugal costuma conceder um empréstimo para comprar casa até ao máximo de 65 anos de idade, com a perspetiva de o reembolso ser realizado em 10 anos (até ao máximo de 75 anos). Isto acontece porque as instituições financeiras consideram que um mutuário com mais de 75 anos terá maiores riscos em pagar o crédito habitação, dada a maior probabilidade de morte do titular.

Que outros fatores são tidos em conta para conceder um crédito habitação?

A idade é, portanto, um elemento importante e que os bancos terão em conta na hora de avaliar um pedido de empréstimo para comprar casa. Mas este não é um único fator relevante. Estes são outros pontos considerados pelas instituições bancárias que também costumam ter elevado peso na decisão:

-Situação económica e estabilidade no emprego;

-Nível de dívida;

-Histórico de crédito (ou seja, se houve incumprimento bancário anterior);

-Ter bens pessoais que possam servir de garantia (por exemplo, ter outra casa que possa ser hipotecada);

-Ter um fiador para assegurar o pagamento das prestações da casa em caso de incumprimento;

-Valor do crédito em relação à avaliação da casa (ou seja, que o crédito habitação não deverá exceder 90% do valor da casa);

-Ter um ou mais titulares no crédito habitação.

Desta forma, os bancos têm em conta muitos fatores na hora de conceder ou não um crédito habitação. E, entre todos, a idade é apenas mais um. Portanto, se queres encontrar o melhor crédito habitação, o mais importante é procurares diferentes bancos e comparares diferentes ofertas de empréstimo para comprar casa. Assim, poderás encontrar o crédito habitação que melhor se adapta às tuas necessidades e características pessoais.

In Idealista, 25/01/2023