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Via verde no licenciamento: mais casas com o simplex mas mais riscos

Diploma vai aumentar a oferta de habitação, pela desburocratização. Mas implica riscos de segurança jurídica, avisam especialistas.

O simplex entrou em vigor no início deste ano e promete reformar e simplificar os licenciamentos urbanos em Portugal, depois de anos de reclamações por parte de promotores, mediadores e investidores imobiliários.

Tendo em vista colocar mais casas no mercado de forma rápida, e dar resposta à alta procura com habitação a preços acessíveis, este diploma traz várias vantagens, como o avanço de projetos imobiliários por deferimento tácito, novos casos de comunicação prévia (sem licença) ou ainda uma fácil reconversão de imóveis comerciais para habitação. Vários são também os especialistas que não têm dúvidas que o simplex – que contempla também a compra de casas sem exibir licenças – vai trazer mais celeridade dos processos urbanísticos e ainda menores custos. Mas também alertam para os “riscos significativos”, em especial ao nível da segurança jurídica.

O diploma que procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria foi publicado em Diário da República no passado dia 8 de janeiro. E traz várias novidades para a fileira da construção e do imobiliário, bem como para as famílias e investidores que estão a pensar comprar ou vender casa. Em concreto, o Decreto-Lei n.º 10/2024, vem “eliminar licenças, autorizações e exigências administrativas desproporcionadas que criem custos de contexto”, numa lógica de “licenciamento zero”. A grande maioria das 26 medidas do simplex entra em vigor no próximo dia 4 de março, mas algumas já têm efeitos desde 1 de janeiro de 2024.

Os vários especialistas de mercado ouvidos apontam claras vantagens neste novo diploma do Governo socialista de António Costa (agora em gestão) que vem agilizar e simplificar os licenciamentos urbanísticos em Portugal, mas também apontam riscos vários, não só a nível geral, como também em cada uma das medidas apresentadas.

Simplex do licenciamento urbano apresenta vantagens e riscos

Menos burocracia traz mais casas ao mercado

“O simplex urbanístico vem, essencialmente, agilizar e flexibilizar os procedimentos de controlo prévio urbanístico e de ordenamento do território, designadamente, eliminando licenças, autorizações e outros procedimentos. Esta agilização e flexibilização dos procedimentos tenderá a reduzir os encargos de promotores e investidores no ramo imobiliário e acelerar os investimentos neste setor”, apontam Ana Rodrigues de Almeida, sócia contratada da Abreu Advogados e Tiago Salgueiro Mendes, associado sénior da Abreu Advogados, que esperam que, com esta nova legislação, haja um “aumento da oferta de habitação no mercado fruto da redução das barreiras burocráticas inerentes aos procedimentos de controlo prévio urbanístico e de ordenamento do território”.

Para Nuno Pereira da Cruz, managing partner, e sócio do departamento de urbanismo, construção e imobiliário da CRS Advogados, as alterações introduzidas pelo simplex “são significativas, nomeadamente ao nível do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação (RJUE), do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e da simplificação da compra e venda de imóveis. E são bem-vindas, pois visam alcançar uma maior simplificação da atividade administrativa através da eliminação de licenças, autorizações e atos administrativos, de forma a criar uma maior dinâmica no mercado e consequentemente aumentar a oferta de habitação”.

“A maior vantagem será – se se mostrar eficaz – a desburocratização dos procedimentos administrativos e, por essa via, a redução dos tempos de resposta e das complexidades administrativas”, refere Catarina Avelar, advogada Sénior na Belzuz Abogados, dando também nota positiva à “maior uniformização de procedimentos pelos vários municípios do país, o que até hoje não acontecia”. Também Clélia Brás, sócia e coordenadora de imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, destaca que a desburocratização dos licenciamentos vai “facilitar e acelerar o desenvolvimento de projetos imobiliários, tornando Portugal mais atrativo para investidores, tanto nacionais como internacionais”.

Além de simplificar procedimentos, este simplex vem também eliminar várias etapas do licenciamento urbano, havendo, por exemplo, “mais situações em que não é necessário o licenciamento da construção, mas sim apenas comunicação prévia ou mesmo isenção ou dispensa de controlo prévio camarário”, destacam Neuza Pereira de Campos, sócia responsável pelo departamento de Imobiliário da SRS Legal e Alexandre Roque, sócio da SRS Legal especializado em Urbanismo e Ordenamento do Território.

“Este conjunto de medidas reflete um esforço significativo para modernizar e otimizar o setor imobiliário e de construção em Portugal”, sublinha a coordenadora de imobiliário da PRA. E deverá trazer “vantagens imediatas”, nomeadamente uma “maior celeridade no desenvolvimento das operações urbanísticas e redução de custos, em virtude da menor carga burocrática”, referem os advogados da SRS Legal. Já André Gomes Dias, advogado na Lamares, Capela & Associados, acredita que os efeitos das alterações “profundas e positivas” do simplex no mercado da habitação só vão ser sentidos a prazo.

Simplex traz riscos ao nível da segurança jurídica

Embora os especialistas apontem várias vantagens da simplificação dos licenciamentos agora promovida pelo simplex, admitem que também há riscos vários a ter em atenção, especialmente ao nível da segurança jurídica. “A simplificação de procedimentos acarreta sempre riscos na sua implementação, nomeadamente dúvidas sobre que títulos urbanísticos um determinado imóvel dispõe, criando uma maior exigência junto dos agentes económicos que atuam no mercado imobiliário”, resumem Ana Rodrigues de Almeida e Tiago Salgueiro Mendes, da Abreu Advogados.

Para os especialistas da SRS Legal, este diploma tem “riscos claros e significativos, em especial ao nível da segurança jurídica. O facto de serem dispensadas as licenças e existir deferimento tácito não significa que os projetos não tenham de cumprir todas as regras legais, nomeadamente os planos de ordenamento do território. Aumenta o risco não só para os adquirentes dos imóveis, mas também para os promotores, que, por exemplo, poderão ver as obras embargadas por não serem cumpridas aquelas regras”, admitem os advogados.

O deferimento tácito e a ausência de um código da edificação, aliados à carência de técnicos qualificados pode levar a um “aumento de litigância decorrente de eventuais futuras situações em que, após as transações, venham a ser invocadas pelo município ou pelo Ministério Público ou detetadas pelo adquirente ilegalidades e/ou desconformidades técnicas, que serão sobretudo da exclusiva responsabilidade do promotor e das equipas técnicas por si contratadas”, avisa a equipa de imobiliário, turismo e urbanismo da Sérvulo & Associados, que admite que, em última análise, “essa responsabilidade terá de ser efetivada via judicial, sabendo-se de antemão que, atentos os tempos da justiça, a resolução de tais situações não será, a maior parte das vezes, atempada”.

Por exemplo, “a interpretação dos conceitos indeterminados, coloca os técnicos responsáveis a assumir entendimentos que podem não ser secundados pelos municípios. Nestes casos, os técnicos ficam numa situação fragilizada e os deferimentos tácitos podem ser declarados nulos. A posição do Ministério Público nestes casos ainda não é clara, mas sabemos que a proposição de uma ação de declaração de nulidade por parte daquele é suficiente para paralisar uma obra no imediato. Existem várias obras paralisadas há anos sem fim, por causa da morosidade de justiça. O risco é que venham a existir muitas mais”, conclui a equipa da Sérvulo.

Portanto, a introdução do simplex urbanístico terá o poder de dinamizar o setor imobiliário em Portugal, colocando mais casas no mercado. Mas também há riscos em cada medida que precisam de ser devidamente a acautelados para garantir que os benefícios sejam alcançados sem comprometer a qualidade urbanística e ambiental. Uma forma de mitigar estes riscos passaria por implementar o código da construção (que está numa fase inicial de desenvolvimento, com conclusão prevista para 2026) e ainda por apostar na formação dos especialistas urbanísticos.

Quais as vantagens e desvantagens de cada medida do simplex urbanístico?

Apesar de os especialistas considerarem que, de forma geral, o simplex dos licenciamentos urbanísticos vai agilizar e uniformizar procedimentos, ajudando a colocar mais casas no mercado, a verdade é que apontam vantagens e riscos concretos para cada medida:

-Novos prazos para as autarquias decidirem sobre os pedidos de licenciamentos urbanísticos: esta medida “cria uma maior previsibilidade nos procedimentos urbanísticos, impedindo que nas mesmas matérias existam regras e procedimentos diferentes”, destacam desde a Abreu Advogados. Por outro lado, “a tendencial uniformização de regulamentos municipais tem a vantagem de eliminar exigências muitas vezes desnecessárias, diminuindo custos de contexto. A desvantagem poderá estar numa excessiva padronização do território, em prejuízo das características próprias de cada um”, referem os especialistas da Sérvulo;

-Novo deferimento tácito para licenciamentos: agora se as câmaras não se pronunciarem, o projeto imobiliário avança por deferimento tácito. Para Clélia Brás, da PRA, a introdução do deferimento tácito “pode acelerar o desenvolvimento, mas também aumenta o risco de projetos avançarem sem a devida revisão ou aprovação”, um cenário que traz “preocupações sobre a possível não conformidade com as normas urbanísticas e a qualidade das construções”. Já para os especialistas da Sérvulo, o problema é que “a lei trata as câmaras municipais de forma idêntica, quando nem todas têm a mesma capacidade de meios, nem gerem territórios com as mesmas características ou necessidades. Em áreas ambientalmente sensíveis ou com conceitos indeterminados, o deferimento tácito pode ser arriscado e colocar em causa o financiamento ou a sua execução no local”, avisam.

-Novos casos isenção ou dispensa de controlo prévio pelos municípios (para obras que aumentem número de pisos sem aumento de cércea ou fachada ou obras interiores com responsabilização dos técnicos, por exemplo): ajuda a “desimpedir o expediente camarário”, dizem desde a Sérvulo, mas há “a desvantagem de existirem poucos técnicos com experiência ou formação nesses instrumentos”.

-Novos casos de comunicação prévia sem necessidade de licença (quando exista um plano de pormenor ou uma unidade de execução, que inclua desenho urbano e a programação de obras de urbanização: “Isto terá vantagens numa maior rapidez de execução dos planos e de transações imobiliárias, mas desvantagens potenciais na sua articulação com o planeamento prévio”, destaca a Sérvulo. Além disso, os especialistas da SRS Legal antecipam que, com este aumento de casos apenas sujeitos a comunicação prévia sem a possibilidade de optar pelo licenciamento, haverá um aumento de pedidos de informação prévia (PIP), “para existir maior segurança”;

-Maior responsabilização dos técnicos nos licenciamentos urbanísticos: pode trazer vantagens ao nível da agilização e simplificação dos procedimentos. Mas “os técnicos partem de uma situação de desvantagem, na medida em que a legislação urbanística é excessiva em número, em complexidade e em conceitos indeterminados”, refere a equipa de imobiliário da Sérvulo, referindo ainda que “existem poucos cursos de preparação para esta realidade e, na prática, há espaço para a responsabilização não ser efetiva.

O código da edificação viabilizaria uma responsabilização mais clara dos técnicos”.

-Compra de casas não exige apresentação de licença de utilização ou ficha técnica da habitação: tal como os mesmos especialistas detalharam, esta medida traz a vantagem de colocar mais casas no mercado (nomeadamente as que têm falta de licenciamento), vem simplificar a comercialização de imóveis e traz menores custos administrativos. Mas as famílias e investidores ficam desprotegidos, facilita a venda de casas com construções ilegais, abre a porta a que haja mais obras sem respeito pelos projetos aprovados e há ainda o risco de haver aumento de litigância pela venda de casas sem licença. Além disso, quem comprar uma casa sem licença pode ficar impedido de aceder a crédito habitação, porque os bancos podem continuar a exigir esta documentação para ter garantias de crédito;

-Eliminação da autorização de utilização quando obras estão sujeitas a controlo prévio (sendo substituída pela entrega de documentos relativos ao projeto sem possibilidade de indeferimento): para André Gomes Dias, da Lamares, Capela & Associados, esta medida vai descomplicar “o caso das novas construções, onde há situações em que as partes aguardavam vários meses pela emissão das licenças de utilização dos imóveis”;

-Introdução da Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos até 2026: “Promove a padronização e transparência nos processos de licenciamento, contribuindo para a eficiência administrativa”, aponta a responsável pela PRA. Mas alerta que “a transição para este novo sistema eletrónico apresenta desafios, exigindo dos municípios e dos utilizadores uma adaptação às novas tecnologias e processos”, uma mudança que “pode enfrentar resistências e dificuldades operacionais iniciais”;

-Reconversão de imóveis comerciais para habitação facilitada (sem deliberação do condomínio): esta medida “impulsiona o desenvolvimento habitacional e industrial, sendo fundamental para o crescimento económico do país”, conclui Clélia Brás. No entanto, “é essencial que essa reclassificação seja feita com uma consideração cuidadosa dos impactos ambientais e da necessidade de proteger áreas sensíveis. A gestão equilibrada entre o desenvolvimento e a sustentabilidade torna-se crucial, assim como a conciliação das novas regras com os planos de gestão territorial e ordenamento local existentes”, destaca ainda a especialista.

-Cedência de áreas destinadas a habitação pública, construção a custo controlados e arrendamento acessível: “Teoricamente, poderia ser vantajoso para resolver a crise da habitação, mas implica desvantagens relacionadas com a tradicional falta de eficácia de algum setor público, com alguma falta de clareza no que toca aos parâmetros urbanísticos e à articulação com os planos municipais vigentes, num quadro da viabilidade económica”, referem desde a Sérvulo & Associados.

-Eliminação do alvará de licença de construção (sendo substituído pelo recibo do pagamento das taxas devidas).

Vanessa Sousa e Tânia Ferreira, In Idealista, 2024/Janeiro/18

Em Portugal, o contrato de arrendamento verbal é uma modalidade que suscita diversas questões legais e implicações para ambas as partes envolvidas: o senhorio e o inquilino. Entender o que caracteriza esse tipo de contrato, a sua legalidade, os direitos e deveres associados a ele é crucial para ambas as partes.

Definição do Contrato de Arrendamento Verbal:

O contrato de arrendamento verbal ocorre quando não há um documento escrito formalizando o acordo entre o senhorio e o inquilino. Embora seja menos comum nos dias de hoje, ainda é possível que este tipo de contrato ocorra, muitas vezes por questões de urgência ou informalidade na negociação.

Legalidade do Contrato de Arrendamento Verbal:

A legalidade do contrato de arrendamento verbal em Portugal é um tema complexo. A lei portuguesa estabelece que todos os contratos de arrendamento devem ser celebrados por escrito. No entanto, em algumas situações, como a falta de tempo ou impossibilidade de formalização escrita, um contrato verbal pode ser aceite, embora esta seja uma exceção.

No entanto, é fundamental salientar que, apesar da sua aceitação em circunstâncias específicas, os contratos verbais carecem da segurança e clareza proporcionadas pelos contratos escritos. As partes podem enfrentar dificuldades na resolução de litígios e na comprovação dos termos acordados em caso de ausência de documentação.

Direitos do Inquilino com Contrato de Arrendamento Verbal:

Os direitos do inquilino num contrato de arrendamento verbal são semelhantes aos de um contrato escrito. O inquilino tem o direito a usufruir do imóvel em condições habitáveis, sendo protegido contra despejos arbitrários e aumento de renda sem justificação.

A falta de um contrato escrito pode criar ambiguidades quanto aos termos específicos do acordo. Para proteger os direitos do inquilino, é recomendável que ambas as partes documentem por escrito os termos do contrato, mesmo após o início da ocupação.

Direitos do Senhorio e Validade do Contrato:

O senhorio, mesmo num contrato verbal, tem direitos fundamentais, como receber a renda acordada e exigir a devida manutenção do imóvel. Contudo, a falta de um contrato escrito pode dificultar a proteção dos interesses do senhorio, em situações de litígio.

Quanto à validade do contrato verbal, esta pode ser questionada se uma das partes negar a existência do contrato ou contestar os termos acordados. A ausência de evidências tangíveis, como um documento escrito, pode tornar difícil provar a existência e os detalhes do contrato.

Conclusão:

Em suma, o contrato de arrendamento verbal em Portugal é uma prática que, embora aceite em determinadas circunstâncias, carece da segurança jurídica proporcionada por um contrato escrito. Tanto o inquilino quanto o senhorio podem enfrentar desafios na defesa dos seus direitos em caso de litígio. Assim, é altamente recomendável formalizar todos os acordos de arrendamento por escrito, garantindo a clareza e segurança jurídica necessárias para ambas as partes envolvidas.

O que é o VMC (Ventilação Mecânica Controlada) e tudo o que gostaríamos de saber sobre ele

Os sistemas de VMC estão na moda.

De uma forma geral, todas as pessoas que estão atualmente a construir uma nova casa ou a proceder a uma remodelação profunda, já ouviram falar em VMC. Mas nem todos ainda perceberam a importância que este sistema pode ter para a nossa qualidade de vida, para a durabilidade da nossa casa ou para a manutenção adequada do mobiliário, vestuário e calçado.

Confira neste artigo as DOZE mais importantes questões que gostaria de ver respondidas sobre os sistemas de VMC. Vamos a isso?

1 – O que é uma VMC?

VMC são as iniciais de Ventilação Mecânica Controlada e consiste num sistema de renovação de ar, fundamentalmente aplicado às edificações residenciais, ou seja, moradias e apartamentos.

Com os sistemas de VMC pretende-se assegurar a manutenção da qualidade de ar no interior das nossas casas, quer para preservamos a saúde de quem a habita, bem como garantir a ausência de humidade provocada pelas condensações.

Fundamentalmente, existem dois tipos de VMC: Simples Fluxo e Duplo Fluxo. A diferença entre os dois, consiste no facto do sistema de Duplo Fluxo recuperar a maior parte da energia do ar que pretendemos expulsar, ao passo que o sistema de Simples Fluxo não faz esse aproveitamento. Por esta razão, os sistemas que mais interessam são os de Duplo Fluxo e é sobre eles que vamos falar nos pontos seguintes.

2 – Porque temos necessidade de instalar uma VMC? Por que razão só agora se ouve falar nos sistemas de VMC?

Há alguns anos atrás ninguém sabia o que era uma VMC e aparentemente não fazia falta. O que é que mudou?

Mudou fundamentalmente a forma como construímos atualmente as nossas casas, principalmente na sua componente térmica. Hoje, não há casa nova que não preveja a implementação de isolamentos nas paredes exteriores do tipo “capoto”, colocação de lã mineral por trás do pladur, caixilharias em alumínio ou PVC sem pontes térmicas, vidros duplos e triplos, etc, ou seja, estamos a construir casas extraordinariamente eficientes… mas que deixaram de “respirar”. Por outras palavras, desapareceu praticamente a renovação de ar natural que existia nas construções edificadas antes do início do século. Nessa altura, as casas eram muito desconfortáveis termicamente, mas o ar entrava por todo o lado: pelas frinchas das janelas e portas e muitas vezes até pelo soalho.

Em conclusão, vivemos atualmente em autênticos sacos de plásticos: muito eficientes termicamente, mas com uma qualidade de ar medíocre. E a única forma eficaz, eficiente e económica de resolver este problema, é através da adoção de sistemas de VMC, sistemas de Ventilação Mecânica Controlada.

3 – Como funciona um sistema de VMC de Duplo Fluxo?

Uma VMC é basicamente um sistema que extrai e expulsa o ar poluído e húmido que se gera na cozinha, lavandaria e WC’s e insufla ar novo do exterior, na sala, quartos e áreas de passagem.

4 – Os sistemas de VMC eliminam a humidade que existe praticamente em todas as casas?

Se estivermos a falar de humidade provocada por infiltração de água, obviamente que não. Mas os principais problemas de humidade que existem nas nossas casas, resultam das condensações do vapor de água que está contido por exemplo na nossa própria respiração, mais o que se liberta quando confeccionamos comida na cozinha, mas principalmente o que resulta dos banhos e duches quentes regulares. Este vapor de água vai-se acumulando diariamente no interior da nossa casa e acaba por condensar quando fica em contato com superfícies mais frias, principalmente junto às vigas e pilares, tetos e envidraçados, gerando bolores, fungos e bactérias que condicionam a nossa saúde, principalmente aquelas pessoas mais sensíveis aos problemas respiratórios.

5 – Se vou expulsar o ar que está no interior da minha casa, não vou perder a energia que está nele contida?

Nos modelos de Duplo Fluxo, através de um permutador de fluxos cruzados, o ar que pretendemos expulsar, transfere a energia que possui para o ar novo que entra, contudo, sem se misturarem. Dessa forma, de inverno, o ar que vai entrar na nossa casa, além de previamente filtrado, vai ser insuflado já pré-aquecido. Os melhores equipamentos disponíveis no mercado recuperam até 92% da energia do ar extraído, antes de o expulsarmos para o exterior.

6 – De verão, posso usar o sistema de VMC para arrefecer a casa?

Não. Mesmo que utilizemos uma zona exterior em sombra, pretensamente com temperaturas mais frescas para a captação do ar, os caudais usados nos sistemas de VMC são tão baixos, que a influência na temperatura ambiente é irrelevante. Ajuda, mas não resolve, o que é o mesmo que dizer, que em caso algum, um sistema de VMC se pode substituir a soluções convencionais de climatização para assegurar o conforto da nossa casa.

7 – Quantas horas por dia devo manter a VMC em funcionamento?

Todas. Um sistema de VMC deve estar ligado 24 horas por dia, 365 dias por ano. Com os baixos caudais usados, a VMC só é eficaz se estiver permanentemente em funcionamento.

8 – Quanto pode gastar em energia elétrica um sistema de VMC?

De elétrico, uma VMC apenas tem o ventilador. Na sua velocidade normal, poderá consumir aproximadamente 40 Wh. Se multiplicarmos este valor por 24 horas e por 365 dias e ainda pelo custo do Kwh, atualmente aproximadamente 0,20 €, teremos um custo anual de: 0,040 x 24 x 365 x 0,20 = 70,00 €

9 – Os sistemas de VMC não fazem ruído?

Os equipamentos são bastantes silenciosos e a velocidade de escoamento do ar nas condutas é baixo. Aliás, um dos objetivos dos sistemas de VMC é passarem totalmente despercebidos. Estão lá, cumprem a sua função, mas nós não nos apercebemos da sua existência.

10 – Quanto pode custar a montagem de um sistema de VMC para uma moradia tipo?

É uma pergunta ingrata, pela variação que pode apresentar, pelo que o mais normal seria não a equacionar neste artigo, mas mesmo assumindo alguns riscos, não quero fugir a questão: dependendo de fatores como a sofisticação de equipamento, as dificuldades de montagem, a dimensão da casa, e outros, posso indicar que um sistema de VMC poderá custar entre 2.500 € e 4.500 €, embora possam haver opções que poderão atingir valores a rondar os 8.000 €.

11 – Os sistemas de VMC precisam de manutenção?

Qualquer coisa, mas qualquer coisa mesmo, sem manutenção cai, os dentes apodrecem, as plantas secam, os prédios desmoronam e os amores acabam. isso também pode acontecer com o seu sistema de VMC. Pelo menos uma vez por ano, os filtros, o ventilador e o permutador devem ser limpos e higienizados. Sem necessidade de substituição dos filtros, 40 € a 50 € por ano é um valor razoável para um acordo de manutenção deste sistema.

12 – Os sistemas de VMC são obrigatórios?

Ainda não, mas vão ser. Para novos licenciamentos, a partir do final deste ano, será necessário garantir a montagem de um sistema de VMC para se obter a licença de utilização. Por aqui também poderá aferir da importância que este tipo de soluções tem para a nossa qualidade de vida.

In Bonina – Climatização, 2022

Tal como os residentes, os não residentes são agora tributados em 50% pela venda de imóveis no país. Com o tratamento fiscal igual, vêm também regras iguais e as vantagens podem ser menores que o esperado.

No final de 2022, o Parlamento português aprovou a lei que tornou a taxa de tributação das mais-valias decorrentes da venda de imóveis iguais para residentes e não residentes, onde se incluem os emigrantes. Com esta alteração ao Código do IRS, tanto os portugueses que vivam no estrangeiro como os que residam em Portugal ficam sujeitos a imposto sobre os 50% das mais-valias obtidas com vendas imobiliárias. Até esta alteração, os não residentes eram tributados em 100% do valor de venda do imóvel.

A partir de 2023, com efeitos no IRS que será feito em 2024, a tributação das mais-valias obtidas pela venda de imóveis passa então a ter as mesmas regras para não residentes e residentes. Ou seja, um não residente que tenha um imóvel em Portugal e que a venda será tributada a 50% da mais-valia, mas também atendendo às taxas progressivas previstas no código do IRS em Portugal, como explica ao Contacto Márcio Pereira, consultor da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) de Portugal.

“O enquadramento fiscal que existia até ao ano anterior a 2022, no código português, era que os não residentes que obtivessem um rendimento de mais-valias resultante da alienação de imóveis em Portugal, seriam tributados a 100%, mas a uma taxa liberatória, ou seja uma taxa definitiva única, que era de 28%. O que se discutiu nos tribunais é que havia aqui um tratamento desigual entre os residentes em Portugal e os não residentes, em especial os que vivessem fora dos Estados-membros da União Europeia”, recorda o especialista.

Para quem reside em Portugal aplicava-se a tributação apenas em 50% do valor de venda do imóvel. No entanto, ressalva o consultor, “a sua taxa de imposto não era 28%, é uma taxa em função da sua capacidade contributiva, ou seja, uma taxa progressiva calculada com base na generalidade dos rendimentos”, contextualiza.

Com a uniformização das regras, explica Márcio Pereira, o “tratamento será igual ao dos residentes em tudo, não só na questão da tributação do rendimento da mais-valia em 50%, mas também na taxa que vai ser aplicada”. “Até aqui, para os residentes era uma taxa liberatória de 28% (fixa) e agora vai ser uma taxa de acordo com as taxas progressivas do código do IRS”, sublinha.

Poderão os emigrantes vir a pagar mais de imposto?

O consultor da OCC considera que a revisão da lei foi apresentada “como um benefício ou uma redução da tributação para os não residentes”, mas admite que “pode não ser exatamente assim”.

“Um emigrante que tenha um imóvel em Portugal e proceda à sua alienação, no ano de 2023 e seguintes, vai ser obrigado a entregar a sua declaração de rendimentos nas finanças em Portugal e nessa declaração de rendimentos, para além de informar o resultado da mais-valia que decorreu da venda do imóvel, também vai ter de informar todos os rendimentos que obteve no estrangeiro, não para efeitos de tributação, mas para efeitos de determinar a taxa de tributação da mais-valia (a taxa progressiva).”

O consultor afirma que, considerando a totalidade dos rendimentos apresentados, será “muito fácil chegar a uma taxa de tributação de 45% ou 48%” sobre a mais-valia, ainda que incidindo, desta vez, sobre metade do valor de venda.

Por exemplo, se, para os não residentes, a mais-valia de um imóvel de 100 mil euros continuasse a ser aplicada nos 100% do valor da venda, com uma taxa liberatória de 28%, o imposto seria de 28 mil euros. Numa mais-valia aplicada aos 50%, em que a taxa de tributação possa atingir os 48%, o valor seria de 24 mil. “Ou seja, não vai haver assim um benefício tão grande quanto isso, vai depender de cada caso”, diz o consultor.

O que terá de ser preenchido no IRS?

Segundo o especialista, há detalhes que só vão ser conhecidos quando forem divulgados, em 2024, os formulários da declaração de IRS relativa a 2023.

Deverão continuar a constar campos para apresentar o resultado da alienação do imóvel, como o valor da venda e o valor de aquisição do imóvel. “Depois há de aparecer um campo para informar sobre os rendimentos que obtém fora de Portugal para efeitos de determinar a taxa de imposto a aplicar à mais-valia”, adianta o consultor.

Apesar da indicação dos rendimentos auferidos no estrangeiro, não há qualquer dedução de despesas a não ser aquelas que são diretamente relacionadas com o imóvel. “No cálculo da mais-valia da alienação do imóvel considera-se o valor da venda menos o valor da compra, mas no de aquisição podem considerar-se encargos como a valorização do imóvel, como obras de melhoria nos últimos 12 anos, ou despesas relacionadas com a compra ou com a venda, nomeadamente o pagamento de uma comissão imobiliária”, exemplifica.

Outras despesas não são tidas em conta, porque, como explica Márcio Pereira, “essas deduções para a totalidade dos rendimentos apenas são aplicadas a residentes”.

Ana Tomás, jornalista, in Contacto, 24/12/023

O mercado imobiliário na Figueira da Foz, cidade costeira de Portugal, tem passado por diversas flutuações e variações nos preços de arrendamentos ao longo dos últimos anos. Esta cidade, reconhecida pela sua beleza natural e localização à beira-mar, tem sido um foco de interesse para arrendatários e investidores.

Os preços de arrendamento na Figueira da Foz têm sido influenciados por diferentes fatores, incluindo a oferta e procura, sazonalidade, investimento em infraestruturas locais e até mesmo eventos sazonais, como festivais e turismo.

Durante os períodos da época balnear, a procura por propriedades para arrendamento aumenta significativamente. A proximidade das praias atrai turistas nacionais e internacionais, resultando numa pressão adicional sobre os preços de arrendamento. Os valores podem subir consideravelmente nesses períodos, tornando-se desafiantes para residentes locais ou mesmo para trabalhadores que procuram habitação temporária.

No entanto, durante os meses de menor procura, os preços tendem a diminuir, proporcionando oportunidades mais acessíveis para arrendatários permanentes ou para aqueles que procuram arrendamentos de longo prazo. Este fenómeno sazonal cria uma oscilação notável nos preços ao longo do ano.

Outro factor relevante para as flutuações nos preços de arrendamento na Figueira da Foz é o investimento em infraestruturas locais. Melhorias na acessibilidade, como novas estradas, transportes públicos ou renovações urbanas, podem influenciar os valores das rendas. Propriedades em áreas recém-desenvolvidas ou com melhorias significativas tendem a ter um aumento nos preços de arrendamento.

Além disso, a pandemia da COVID-19 trouxe mudanças significativas no mercado imobiliário, não apenas em Portugal, mas globalmente. Houve uma tendência de mudança para o trabalho remoto, levando muitos a reconsiderar as suas opções. Esta mudança para um modelo de trabalho mais flexível influenciou os padrões de procura por imóveis, inclusive na Figueira da Foz. A procura por habitações com áreas generosas e em zonas tranquilas, impactou indirectamente os preços de arrendamento.

Embora seja difícil prever com precisão as flutuações futuras, a análise cuidadosa dos factores que influenciam o mercado imobiliário local, pode proporcionar uma compreensão das tendências esperadas. Monitorar a oferta e procura, assim como acompanhar os investimentos em infra-estruturas, pode ajudar a antecipar possíveis variações nos preços de arrendamento na Figueira da Foz.

Em conclusão, os preços de arrendamento na Figueira da Foz são afectados por uma série de factores, como sazonalidade, investimento em infraestruturas e mudanças nos padrões de procura induzidos por eventos globais. Estar ciente desses elementos é essencial para aqueles que procuram entender as flutuações no mercado imobiliário local e tomar decisões informadas em relação ao arrendamento de propriedades na cidade costeira.

O Natal é uma época profundamente enraizada nas tradições culturais de Portugal, um período em que as famílias se reúnem para celebrar com alegria e devoção. As festividades natalícias são marcadas por uma mistura de práticas religiosas e costumes familiares, que proporcionam uma atmosfera de calor, amor e partilha por todo o país.

Preparativos e Decorações

A temporada natalícia começa geralmente em dezembro, quando as ruas são adornadas com luzes coloridas e decorações festivas. As famílias portuguesas decoram suas casas com presépios, árvores de Natal, grinaldas e luzes cintilantes. O presépio é uma tradição profundamente enraizada, representando o nascimento de Jesus, e muitas casas portuguesas exibem elaborados presépios feitos à mão.

Ceia de Natal

A noite de 24 de dezembro é quando as famílias se reúnem para a Ceia de Natal. Esta refeição é uma parte fundamental das celebrações e geralmente inclui pratos tradicionais como o bacalhau cozido com batatas e couves, acompanhado por azeite e grão-de-bico. Outros pratos populares são o polvo, peru assado e, claro, os doces típicos, como o bolo-rei e as rabanadas. As sobremesas são uma parte essencial da ceia, e não pode faltar o arroz doce, filhós e coscorões.

Missa do Galo e Tradições Religiosas

Para muitos portugueses, a Missa do Galo é um dos momentos mais significativos da celebração. À meia-noite de 24 de dezembro, as igrejas enchem-se para a Missa do Galo, uma cerimónia religiosa que celebra o nascimento de Jesus Cristo. A música tradicional, como os cânticos de Natal, ecoa pelas igrejas, proporcionando uma atmosfera solene e espiritual.

Troca de Presentes e o Pai Natal

A troca de presentes é uma parte emocionante do Natal em Portugal. As crianças aguardam a chegada do Pai Natal, que traz presentes para colocar debaixo da árvore. As famílias trocam presentes entre si, demonstrando afecto e consideração durante esta época festiva.

Tradições Regionais

Portugal é um país rico em diversidade cultural, e as tradições de Natal variam de região para região. Por exemplo, na região do Minho, é comum a confecção do “Bolo de Mel”, um bolo denso e rico em especiarias, enquanto no Alentejo, as famílias preparam o “Bolo Finto”, um doce tradicional. As festividades podem até incluir eventos e festas locais, onde as comunidades se reúnem para celebrar com danças, músicas e representações teatrais.

Conclusão

O Natal em Portugal é uma época mágica e especial, onde as tradições se entrelaçam com a religião, a gastronomia e os valores familiares. É um momento de união, partilha e reflexão, onde as pessoas se unem para celebrar a alegria do nascimento de Cristo e a companhia da família e amigos. Estas tradições, passadas de geração em geração, mantêm viva a essência do espírito natalício em Portugal.

Em resumo, o Natal em Portugal é um período de grande significado, onde as tradições ancestrais se mesclam com a contemporaneidade, criando um ambiente de amor, fé e alegria para todos os que celebram esta festividade.

O Cabeça de Casal é uma figura central na gestão de uma herança em Portugal. Este papel é atribuído por lei e envolve responsabilidades específicas e deveres legais. Aqui estão alguns pontos importantes sobre os direitos e deveres do cabeça de casal:

Direitos do Cabeça de Casal

–Representação Legal: O cabeça de casal tem o direito de representar a herança perante terceiros e perante os tribunais, agindo em nome da massa hereditária.

–Administração dos Bens: Tem o direito de administrar e gerir os bens da herança, assegurando que estes sejam preservados e mantidos até a partilha entre os herdeiros.

–Poder de Decisão: O cabeça de casal tem o poder de tomar decisões em relação aos bens da herança, incluindo vendas, distribuições de património, liquidação de dívidas e pagamento de impostos.

–Prestação de Contas: Deve prestar contas aos restantes herdeiros sobre todas as ações realizadas na gestão da herança, demonstrando transparência nas suas ações.

–Direito à Remuneração: Em certos casos, especialmente quando a gestão da herança é complexa e requer um grande esforço, o cabeça de casal pode ter direito a uma remuneração justa pelos seus serviços.

Deveres do Cabeça de Casal

–Zelar pela Integridade dos Bens: O cabeça de casal tem o dever de cuidar e preservar os bens da herança, garantindo que estes não sejam danificados, destruídos ou mal administrados.

–Cumprimento das Obrigações Fiscais e Legais: Deve assegurar o cumprimento de todas as obrigações fiscais e legais relacionadas à herança, incluindo o pagamento de impostos e taxas aplicáveis.

–Distribuição Equitativa: É responsável por garantir que a distribuição dos bens entre os herdeiros seja feita de acordo com as disposições legais ou a vontade expressa do falecido, evitando conflitos e assegurando uma partilha justa.

–Prestação de Contas: Deve fornecer informações detalhadas e transparentes aos herdeiros sobre a administração da herança, incluindo movimentações financeiras, vendas de bens e demais decisões relevantes.

–Evitar Conflitos Entre Herdeiros: O cabeça de casal deve agir de forma imparcial e objectiva, buscando resolver eventuais disputas entre os herdeiros de maneira justa e pacífica.

Estes são apenas alguns dos direitos e deveres da figura do cabeça de casal numa herança em Portugal. É essencial notar que as responsabilidades podem variar dependendo da complexidade da herança e das disposições legais específicas. É sempre recomendável buscar orientação jurídica adequada para lidar com questões hereditárias, especialmente quando há dúvidas ou situações complexas envolvidas.

Na legislação portuguesa, a partilha de bens na herança é regulamentada pelo Código Civil e ocorre após o falecimento de uma pessoa, quando os seus bens devem ser distribuídos entre os herdeiros.

O processo de partilha começa com o inventário dos bens deixados pelo falecido. Isso envolve identificar e avaliar todos os activos e passivos da herança, como imóveis, dinheiro, investimentos, dívidas e outros bens.

Os herdeiros podem ser de dois tipos: legítimos (descendentes, ascendentes e cônjuges) ou testamentários (aqueles designados em testamento). A partilha pode ser amigável, quando os herdeiros concordam sobre como os bens devem ser divididos, ou judicial, quando há desacordo entre as partes.

No caso da partilha amigável, os herdeiros podem formalizar um acordo de partilha por escrito, denominado “partilha”. Esse acordo deve ser assinado por todos os herdeiros e depois homologado por um notário.

Por outro lado, se existir conflito entre os herdeiros, o processo de partilha será feito judicialmente. Nesse cenário, é necessário recorrer a um advogado para dar início ao processo em tribunal. O juiz decidirá como os bens serão distribuídos, considerando as disposições legais e as circunstâncias individuais do caso.

Durante o processo de partilha, é importante considerar questões fiscais, como o pagamento do Imposto sobre Sucessões e Doações, que incide sobre a transmissão dos bens herdados.

É essencial buscar orientação de um advogado especializado em direito sucessório para garantir que todos os passos sejam realizados correctamente, de acordo com a legislação em vigor em Portugal. As leis e procedimentos podem variar de acordo com a situação específica, e é fundamental assegurar conformidade legal ao realizar a partilha de bens na herança.

O mercado de arrendamento urbano em Portugal tem sido objeto de significativas flutuações de preços nos últimos anos. Esta dinâmica é influenciada por vários fatores intrínsecos e extrínsecos, que moldam a lógica por trás das subidas ou descidas nos valores praticados.

Um dos principais impulsionadores das variações nos preços do arrendamento é a oferta e procura. A escassez de habitação, especialmente nas áreas metropolitanas e zonas urbanas mais procuradas, acaba por exercer uma pressão ascendente nos valores do arrendamento. O aumento da procura, muitas vezes em consequência de fluxos migratórios internos ou externos, bem como o crescimento demográfico, contribuem para este cenário.

Paralelamente, a insuficiência na oferta de novas habitações tem sido um fator limitante. O crescimento urbano nem sempre é acompanhado pelo desenvolvimento de novos imóveis destinados ao arrendamento, o que amplia o desequilíbrio entre oferta e procura, impulsionando a subida dos preços.

Outro elemento-chave é a dinâmica económica do país. Em momentos de prosperidade económica, com aumento do emprego e dos rendimentos, a capacidade das pessoas para pagar rendas mais altas aumenta. Isso, por sua vez, pode gerar um aumento da procura por habitações melhores ou mais bem localizadas, exercendo novamente pressão sobre os preços.

Por outro lado, em períodos de recessão económica, a redução do poder de compra das famílias pode levar a uma diminuição da procura por arrendamento a preços mais elevados. Isso pode resultar numa estabilização ou até numa diminuição dos valores das rendas, à medida que os proprietários procuram atrair inquilinos para ocupar os imóveis.

A regulação governamental também desempenha um papel fundamental na variação dos preços do arrendamento. A introdução de medidas de controlo de preços ou incentivos fiscais para proprietários pode impactar diretamente o mercado, influenciando a sua direcção. Por exemplo, a criação de programas de apoio ao arrendamento acessível pode ter um efeito na diminuição dos preços em determinadas áreas, enquanto medidas fiscais desfavoráveis aos proprietários podem levar a um aumento dos valores das rendas, para compensar esses encargos adicionais.

Ainda assim, é importante considerar a dinâmica regional. Os preços do arrendamento podem variar consideravelmente de cidade para cidade ou mesmo dentro das próprias cidades, dependendo da localização, infraestruturas disponíveis, acessibilidade a transportes públicos, entre outros factores. O dinamismo do mercado imobiliário pode resultar em bairros com preços de arrendamento mais elevados devido à valorização da área ou à presença de serviços e comodidades atractivas.

Em suma, a variação dos preços no arrendamento urbano em Portugal é um fenómeno multifacetado, influenciado por uma miríade de factores interligados. A interacção entre oferta e procura, contexto económico, políticas governamentais e dinâmicas regionais, desempenha um papel determinante na formação dos valores das rendas. Compreender esta complexidade é crucial para todos os intervenientes do mercado imobiliário, desde proprietários a inquilinos, passando por legisladores e agentes imobiliários, no sentido de criar estratégias mais eficazes para lidar com as variações de preços e promover um mercado de arrendamento mais equilibrado e acessível para todos os envolvidos.

Introdução:

O sector da construção civil em Portugal tem sido um pilar essencial da economia, reflectindo o crescimento e a dinâmica do país. Neste artigo, exploraremos as previsões futuras para a construção civil em Portugal, com um foco especial no preço por metro quadrado, considerando as atuais tendências e os factores que moldarão o cenário nos próximos anos.

1.Tendências Atuais no Preço por Metro Quadrado:

Actualmente, o preço por metro quadrado na construção civil em Portugal varia significativamente de acordo com a região. Lisboa e Porto lideram o ranking, com valores mais elevados devido à elevada procura e à escassez de terrenos disponíveis. No entanto, outras regiões também experimentam uma ascensão gradual nos preços, impulsionada pelo desenvolvimento urbano e pelo aumento da procura por imóveis.

2.Crescimento Económico e Seu Impacto:

A previsão para o futuro da construção civil em Portugal está intrinsecamente ligada ao crescimento económico. Com uma economia estável, espera-se que os preços por metro quadrado continuem a aumentar, especialmente nas áreas metropolitanas. O investimento estrangeiro e o desenvolvimento de infra-estruturas podem impulsionar a procura por novos projetos, influenciando directamente os custos de construção.

3.Tecnologia e Inovação na Construção Civil:

A incorporação de tecnologia e inovação na construção civil é uma tendência global que também influenciará o mercado português. A utilização de materiais sustentáveis, métodos construtivos mais eficientes e a implementação de soluções tecnológicas podem impactar os custos de construção. Embora inicialmente representem um investimento adicional, essas práticas podem resultar em edificações mais eficientes e, a longo prazo, numa redução nos custos operacionais.

4.Sustentabilidade e Eficiência Energética:

Assim como no mercado imobiliário, a sustentabilidade tornou-se uma prioridade na construção civil. Prevê-se que a procura por edifícios energeticamente eficientes e ecologicamente responsáveis continue a crescer. Isso pode influenciar os preços, à medida que os construtores se adaptam às normas mais rigorosas e incorporam tecnologias verdes em seus projectos.

5.Desafios e Oportunidades:

Embora haja perspectivas positivas, o sector da construção civil em Portugal enfrenta desafios notáveis. A escassez de mão-de-obra qualificada, a volatilidade nos preços dos materiais de construção e as regulamentações em constante evolução são alguns dos desafios que podem impactar os custos. No entanto, esses desafios também abrem oportunidades para a inovação e a melhoria da eficiência.

6.Impacto da Pandemia na Construção Civil:

A pandemia de COVID-19 teve repercussões em diversos sectores, incluindo a construção civil. Embora tenha havido desafios, como interrupções na cadeia de abastecimento e paralisações temporárias de projectos, a recuperação gradual da economia e os estímulos governamentais podem contribuir para a retoma do sector. A adaptação a novas práticas de trabalho e a digitalização dos processos também podem moldar a forma como os projectos são conduzidos no futuro.

Conclusão:

À medida que Portugal avança para os próximos anos, as previsões para a construção civil apontam para um cenário dinâmico e em constante evolução. Os preços por metro quadrado devem continuar a subir, impulsionados pelo crescimento económico, pela procura por sustentabilidade e por inovações tecnológicas. Apesar dos desafios, o sector tem a oportunidade de se reinventar, abraçando práticas mais eficientes e sustentáveis. A vigilância constante das tendências globais e a adaptação a novos paradigmas serão cruciais para garantir a resiliência e o sucesso do sector da construção civil em Portugal nos próximos anos.