Mês: Janeiro 2021

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Imagine que pretende doar a sua casa a um familiar, mas deseja continuar a viver nessa habitação enquanto for vivo, salvaguardando o seu direito a residir na mesma – é para isto que serve uma declaração de usufruto. Descubra, neste artigo, tudo o que precisa de saber sobre a doação com reserva de usufruto e como proceder.

 

Em que consiste a declaração de usufruto?

Mais não é do que um documento que visa proteger uma pessoa que pretende transferir a propriedade de um bem que é seu para outra pessoa, mas que deseja continuar a usufruir do mesmo enquanto for viva.

É muito comum fazer-se uma declaração deste género quando os pais decidem doar uma casa a um filho, por exemplo. Neste caso específico, o proprietário da habitação passaria a ser o filho, mas os pais reservar-se-iam o direito de habitar a casa e desta disporem enquanto fossem vivos.

Quais os direitos e deveres do usufrutuário de um imóvel?

A pessoa sobre quem recai o usufruto passa a designar-se por “usufrutuário”. No fundo, este tem o direito de administrar o bem sobre o qual detém o usufruto como se fosse o seu real proprietário.

No entanto, também há deveres: o usufrutuário deve zelar pela conservação do bem e não alterar a sua essência. Por conseguinte, é ao usufrutuário que cabe pagar algumas reparações ordinárias, bem como assegurar as respetivas despesas administrativas, tal como o pagamento do IMI.

Se o imóvel necessitar de obras de melhoramento, estas são responsabilidade do nu-proprietário, ou seja, quem detém a extraordinária, sendo que o direito ao usufruto permanece inalterado nesta situação.

É de salientar ainda que, em caso de falecimento do usufrutuário, os herdeiros deste não têm quaisquer direitos sobre a casa, pois o usufrutuário renunciou à sua propriedade ao doar o imóvel – isto significa que não é possível herdar o usufruto.

Durante quanto tempo pode durar o usufruto e onde fazer?

O usufruto realizado a favor de um particular pode ter uma duração determinada no contrato ou até ser vitalício. Para qualquer uma das opções é limitado pelo período de vida do usufrutuário, sendo que este direito não é transmissível após a morte.

Quando é constituído a favor de uma pessoa colectiva, seja de direito público ou privado, tem uma duração máxima de trinta anos. Pode tratar-se da reserva de usufruto num Cartório Notarial.

Venda de imóvel com usufruto vitalício: é possível?

Imagine que quer vender a sua habitação (ao invés de doá-la), mas continuar a residir na mesma. Neste caso, mediante aceitação do comprador, pode fazê-lo igualmente através de uma declaração de usufruto.

Suponha que se encontra com dificuldades económicas e, consequentemente, precisa de vender a sua casa urgentemente. Ao fazê-lo com reserva de usufruto, acaba por aliviar o seu orçamento, mas garante que pode continuar a viver nessa mesma habitação.

Porém, pode não ser muito fácil encontrar um comprador que aceite este tipo de condições e que esteja disposto a esperar até poder efetivamente habitar a casa.

O que acontece se o proprietário quiser vender a casa?

Neste caso, muda o proprietário, mas a reserva de usufruto sobre o imóvel mantém-se.

Existe lugar à extinção do usufruto?

De acordo com o nº 1 do artigo 1476.º do Código Civil, há um conjunto de situações que fazem com que o usufruto deixe de existir, nomeadamente:

• Se o usufrutuário falecer;
• Se o usufruto tiver uma data de término estabelecida e tiver chegado ao fim;
• Se o usufrutuário não usufruir do bem durante 20 anos, qualquer que seja o motivo;
• Se o bem alvo do usufruto desaparecer (no caso dos imóveis, se se registar uma perda total da casa);
• Se o usufrutuário decidir renunciar ao direito de usufruto sobre o bem.

Ainda consoante o nº 2 do artigo supracitado, o usufrutuário não precisa de aceitação por parte do proprietário para renunciar a este seu direito.

Portanto, concluindo, o usufruto acaba por ser sempre algo temporário, visto que não produz quaisquer efeitos para além da vida do usufrutuário, e pode ser uma boa forma de doar/vender os seus bens em vida, garantindo que continua a dispor dos mesmos, não tendo riscos para nenhuma das partes.

“Tempo houve que a garantia dos imóveis era de seis meses, como definiu uniformemente o Supremo Tribunal de Justiça.

Uma lei de 1994 veio a conferir aos imóveis uma garantia de 5 anos. Confirmada, de resto, pela Lei de Defesa do Consumidor de 1996. E, mais tarde, pela Lei das Garantias dos Bens de Consumo de 2003.

No projecto da lei que entra em vigor a 1 de Janeiro de 2022, a garantia não se alterou.

Lembro-me de ter lido críticas suas ao equiparar um “corta-unhas rombo com 4 reparações”, cuja garantia perfaria 5 anos, a um imóvel com idêntico prazo de garantia.

Posto isto, a pergunta: como ficou em definitivo a garantia dos imóveis na Lei que acaba de sair? Há alguma vantagem para os consumidores?”

Posta a questão, eis o que se nos oferece:

Com efeito, se bem que o Supremo Tribunal de Justiça, com votos de vencido de ilustres Conselheiros, haja estabelecido – em definitivo – um entendimento de que a garantia dos imóveis, na compra e venda, teria a duração de seis meses, o facto é que o Código Civil de 1966 estabelecia, nos contratos de empreitada, para imóveis de longa duração uma garantia mais confortável, como segue:

“1. …, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou apresentar defeitos graves ou perigo de ruína, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo como dono da obra.”

A Lei Nova da Garantia dos Bens de Consumo de 18 de Outubro de 2021 estabelece a esse propósito o que se segue:

“1 – O profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de:

• a) 10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais;

  b) Cinco anos, em relação às restantes faltas de conformidade.

 

… 5 – Para efeitos do disposto no nº1, o Governo pode aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis.”

• Esta aparente inovação representa um recuo perante os vícios ocultos dos elementos construtivos estruturais, que dariam um período bem mais confortável sempre que se revelasse, sempre que viessem à tona tais vícios, e nada acrescenta aos 5 anos para as mais desconformidades não estruturais, razão porque se entende que o consumidor fica, com efeito, a perder com esta “prodigalidade” do legislador.
• Elementos construtivos estruturais são, consoante os manuais, as partes resistentes fundamentais da construção que suportam os esforços a que a edificação está sujeita, funcionando em conjunto e sendo objecto de projecto específico: são elementos que comprometem a estabilidade da construção e, por vezes, não estão visíveis nem acessíveis.
• Elementos construtivos não estruturais são as partes não resistentes da construção que são suportadas pelos elementos estruturais, com funcionalidades diferenciadas, sendo geralmente definidas no projecto de arquitectura: elementos que não se comprometem a estabilidade da construção, sendo normalmente visíveis ou de acessibilidade fácil.
• Estes conceitos não dizem quase nada e dizem tudo, afinal.
• O facto é que, como propusemos, uma garantia de 10 anos, sem mais, permitia acudir a coisas que com cinco anos escapam a quem investe as economias de uma vida, em geral, para comprar uma casa ou paga duramente 30 ou 50 anos cinco ou seis casas e só vê uma, na realidade, incluída no seu património.

 

Problema diferente e em que convém atentar é que, quantas vezes, quando o consumidor invoca a garantia, já não há empresa de construção civil, já não há promotor imobiliário, nem sombra deles: razão por que importaria revir sobre um Projecto de Lei, apresentado na anterior legislatura, da autoria da então deputada Fátima Ramos, acerca da constituição de um Fundo de Garantia da Habitação (ou da Construção).

EM CONCLUSÃO:

• A garantia dos imóveis biparte-se em: 10 anos para os elementos construtivos estruturais; 5 anos para os não estruturais.

 

• O consumidor, com a ilusão dos 10 anos, em vez de ganhar, perdeu com esta “manobra de diversão” do Governo.

 

• Porque as garantias se traduzem, em geral, em algo de efémero por se eximirem os construtores e os promotores às suas responsabilidades, curial seria se encarasse a constituição de um Fundo susceptível de responder pela garantia em caso de não conformidade das edificações com o modelo-padrão.

 

 

Consultório do Consumidor: Mário Frota (Presidente da apDC – Direito do Consumo), in Diário as beiras (12 /11/2021)