A pandemia não travou dinamismo no mercado residencial, mas a incerteza criada pela doença poderá explicar queda das amortizações totais e parciais de créditos à habitação.
O aumento da poupança das famílias após o surgimento da pandemia de covid-19 é explicado, em grande medida, pelo adiamento de decisões de consumo e investimento. Mas há um sector, o do imobiliário residencial, que mantém um forte dinamismo, beneficiando de aumento de liquidez de uma parte das famílias portuguesas. E este tipo de investimento ainda poderá aumentar no futuro, quando desapareceram as razões que têm levado muitos particulares a diminuir os gastos e a aumentar o aforro.
Em pleno contexto de pandemia, as transações de imóveis realizadas em 2020 por parte de particulares, para habitação própria, troca de casa, ou ainda para arrendamento, mantiveram-se elevadas. E o mesmo está a acontecer no corrente ano. O total de transações caiu 5,5% face a 2019 (a primeira queda desde 2012), mas o montante cresceu 2,4%, para 26,2 mil milhões de euros. No primeiro trimestre de 2021, foram transacionadas 43.757 habitações, no valor total de 6,9 mil milhões de euros, o que representa um aumento homólogo de 0,5% e 2,5%, respetivamente.
Em declarações ao PÚBLICO, a economista Paula Carvalho, da Unidade de Estudos Económicos e Financeiros do Banco BPI, o professor Pedro Bação, da Faculdade de Economia da Universidade de Coimbra, e Paulo Rosa, economista chefe do Banco Carregosa, admitem que o sector imobiliário já poderá estar a absorver uma parte da poupança adicional dos particulares.
Entre as alternativas aos tradicionais produtos de poupança, nomeadamente os depósitos bancários, fundos de investimento ou certificados do Estado, “o sector imobiliário será uma das fortes possibilidades”, refere Paula Carvalho, “atendendo ao reduzido peso das transações neste sector feitas com recurso a crédito (por comparação com épocas passadas)”.
A título de exemplo, em 2020, foram contratados 90.633 novos créditos à habitação (menos 1,9% do que em 2019), aplicados em perto de metade dos 171.800 imóveis transacionados, o que é revelador do peso das aquisições pagas a pronto ou sem recurso a empréstimos.
Também o professor da Universidade de Coimbra considera que “o mercado da habitação parece continuar forte, embora talvez com alguma reorientação da procura”. “Provavelmente estará também a beneficiar da poupança adicional gerada pelo confinamento”, acrescenta.
E quem está “dentro” do mercado, como o presidente da Associação dos Mediadores de Imobiliário de Portugal (ASMIP), Francisco Bacelar, não tem dúvidas sobre o peso das compras realizadas por nacionais, que estão a compensar, inclusive, algum abrandamento do investimento estrangeiro. Em 2020, este investimento cresceu 8,2%, em desaceleração face aos 10% de 2019.
Se as aquisições a pronto pagamento são maioritariamente associadas a investidores estrangeiros, Francisco Bacelar refere que isso também acontece em muitas aquisições por parte de residentes, “porque, e especialmente nos momentos de incerteza, o imobiliário apresenta-se como uma alternativa segura face a outras aplicações”.
Menos amortizações de crédito
Para além da compra de imóveis para habitação própria e para arrendamento – “agora já não para fins turísticos” -, o presidente da ASMIP destaca que há, “atualmente, um grande dinamismo na troca de casa, gerado pela nova realidade do confinamento/teletrabalho, com as preferências a recaírem em imóveis maiores, com varandas, ou unifamiliares, localizados fora dos grandes centros urbanos”.
Num sinal claro do dinamismo do mercado imobiliário residencial, os preços continuaram a subir, embora a um ritmo menor. No primeiro trimestre de 2021, o Índice de Preços da Habitação (IPHab) do INE aumentou 5,2% em termos homólogos, menos 3,4 pontos percentuais que no trimestre anterior.
Apesar do crescimento das novas operações de crédito, que no primeiro trimestre de 2021 alcançou o montante mais elevado desde o segundo trimestre de 2008, o crescimento das novas operações esteve principalmente associado a mutuários que entraram no mercado de crédito, revelam dados do Banco de Portugal.
Paralelamente, diminuíram os reembolsos antecipados totais ou parciais, o que pode sinalizar maior preocupação dos particulares em manter liquidez, a par dos valores negativos das taxas de juro que estão subjacentes à maioria dos contratos. No ano passado, e num universo de 1,4 milhões de contratos de crédito à habitação, foram realizados 98.330 reembolsos antecipados totais ou parciais, menos 5,8% face a 2019, aos quais correspondeu um montante reembolsado de 4,2 mil milhões de euros (-13,4%).
O número de reembolsos antecipados ainda cresceu no primeiro trimestre de 2020, mas caiu a partir do momento em que se tornaram mais evidentes as consequências da pandemia.
(Fonte jornal Publico, tratado por ASMIP)