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Muitas vezes surgem dúvidas, implicações e diferenças entre a cessão de posição numa sociedade por quotas e o trespasse.

Assim, a aquisição de uma sociedade pode realizar-se por formas distintas, de modo que a legislação estabelece a transmissão de participações sociais (cessão de quotas) e a transmissão do estabelecimento comercial (trespasse) como opções viáveis do negócio comercial.

O capital das sociedades é dividido por quotas e, por isso, sempre que um sócio pretenda sair da empresa deve proceder à venda da sua quota, ou seja, recorrer ao instrumento da cessão de quotas que tem de ser celebrado por ata de Assembleia Geral ou por Documento Particular. Outro requisito neste instrumento é que, regra geral, só é possível realizar uma cessão a terceiro após consentimento da sociedade.

De facto, a cessão pode ser livre quando o contrato de sociedade permitir a cessão ou ela tiver lugar entre ascendentes, cônjuges, descendentes ou sócios. Fora desses casos e se o contrato nada estipular, a transmissão de uma quota implica o consentimento da sociedade, o qual deverá ser requerido pelo cedente mediante documento escrito, no qual se descrevem as condições do negócio.

Depois de analisar o pedido, a sociedade decidirá.

Se a sociedade recusar, deve apresentar proposta de amortização ou aquisição da quota, sob pena de a cessão passar a livre.

Por fim, é necessário registar a transmissão de quotas.

Uma diferença básica entre as duas formas de aquisição é que, na cessão de quotas, o cedente é o sócio, ou seja, ele desfaz-se da sua quota da sociedade, transmitindo-a a um terceiro, enquanto que no trespasse quem transmite a parte ou o todo do estabelecimento comercial é a própria sociedade.

Importa também salientar que com a transferência de titularidade do estabelecimento comercial, verifica-se também a transmissão da posição de arrendatário, ou seja, o arrendamento deixa de estar no nome do anterior proprietário e passa para o nome do adquirente, não sendo necessária autorização do senhorio desde que o futuro arrendatário continue a exercer a mesma actividade no local arrendado.

O trespasse tem que ser celebrado por escrito e comunicado ao senhorio, não esquecendo que o senhorio tem direito de preferência no caso do trespasse por venda por se entender que não existe personalidade jurídica do estabelecimento comercial, sendo este somente objecto de direito.

A maior diferença da responsabilidade entre os dois institutos aqui apresentados encontra-se prevista no que se refere ao credor tributário: enquanto que na cessão de quotas o cessionário em nenhuma hipótese responde pelas obrigações tributárias anteriores à concretização do negócio, no trespasse a obrigação é “herdada”, independentemente do período em que a obrigação foi gerada.

Consultório de Solicitadoria; Escrito por: Mari Eufrásio, Solicitadora (Coimbra): in Diário As Beiras – 06/01/2022

 

“Tempo houve que a garantia dos imóveis era de seis meses, como definiu uniformemente o Supremo Tribunal de Justiça.

Uma lei de 1994 veio a conferir aos imóveis uma garantia de 5 anos. Confirmada, de resto, pela Lei de Defesa do Consumidor de 1996. E, mais tarde, pela Lei das Garantias dos Bens de Consumo de 2003.

No projecto da lei que entra em vigor a 1 de Janeiro de 2022, a garantia não se alterou.

Lembro-me de ter lido críticas suas ao equiparar um “corta-unhas rombo com 4 reparações”, cuja garantia perfaria 5 anos, a um imóvel com idêntico prazo de garantia.

Posto isto, a pergunta: como ficou em definitivo a garantia dos imóveis na Lei que acaba de sair? Há alguma vantagem para os consumidores?”

Posta a questão, eis o que se nos oferece:

• Com efeito, se bem que o Supremo Tribunal de Justiça, com votos de vencido de ilustres Conselheiros, haja estabelecido – em definitivo – um entendimento de que a garantia dos imóveis, na compra e venda, teria a duração de seis meses, o facto é que o Código Civil de 1966 estabelecia, nos contratos de empreitada, para imóveis de longa duração uma garantia mais confortável, como segue:

 

“1. …, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou apresentar defeitos graves ou perigo de ruína, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo como dono da obra.”

• A Lei Nova da Garantia dos Bens de Consumo de 18 de Outubro de 2021 estabelece a esse propósito o que se segue:

 

“1 – O profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de:

• a) 10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais;

 

b) Cinco anos, em relação às restantes faltas de conformidade.

… 5 – Para efeitos do disposto no nº1, o Governo pode aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis.”

• Esta aparente inovação representa um recuo perante os vícios ocultos dos elementos construtivos estruturais, que dariam um período bem mais confortável sempre que se revelasse, sempre que viessem à tona tais vícios, e nada acrescenta aos 5 anos para as mais desconformidades não estruturais, razão porque se entende que o consumidor fica, com efeito, a perder com esta “prodigalidade” do legislador.

 

• Elementos construtivos estruturais são, consoante os manuais, as partes resistentes fundamentais da construção que suportam os esforços a que a edificação está sujeita, funcionando em conjunto e sendo objecto de projecto específico: são elementos que comprometem a estabilidade da construção e, por vezes, não estão visíveis nem acessíveis.

 

• Elementos construtivos não estruturais são as partes não resistentes da construção que são suportadas pelos elementos estruturais, com funcionalidades diferenciadas, sendo geralmente definidas no projecto de arquitectura: elementos que não se comprometem a estabilidade da construção, sendo normalmente visíveis ou de acessibilidade fácil.

 

• Estes conceitos não dizem quase nada e dizem tudo, afinal.

 

• O facto é que, como propusemos, uma garantia de 10 anos, sem mais, permitia acudir a coisas que com cinco anos escapam a quem investe as economias de uma vida, em geral, para comprar uma casa ou paga duramente 30 ou 50 anos cinco ou seis casas e só vê uma, na realidade, incluída no seu património.

 

• Problema diferente e em que convém atentar é que, quantas vezes, quando o consumidor invoca a garantia, já não há empresa de construção civil, já não há promotor imobiliário, nem sombra deles: razão por que importaria revir sobre um Projecto de Lei, apresentado na anterior legislatura, da autoria da então deputada Fátima Ramos, acerca da constituição de um Fundo de Garantia da Habitação (ou da Construção).

 

EM CONCLUSÃO:

• A garantia dos imóveis biparte-se em: 10 anos para os elementos construtivos estruturais; 5 anos para os não estruturais.

 

• O consumidor, com a ilusão dos 10 anos, em vez de ganhar, perdeu com esta “manobra de diversão” do Governo.

 

• Porque as garantias se traduzem, em geral, em algo de efémero por se eximirem os construtores e os promotores às suas responsabilidades, curial seria se encarasse a constituição de um Fundo susceptível de responder pela garantia em caso de não conformidade das edificações com o modelo-padrão.

 

Consultório do Consumidor: Mário Frota (Presidente da apDC – Direito do Consumo), in Diário as beiras (12 /11/2021)

Imagine que pretende doar a sua casa a um familiar, mas deseja continuar a viver nessa habitação enquanto for vivo, salvaguardando o seu direito a residir na mesma – é para isto que serve uma declaração de usufruto. Descubra, neste artigo, tudo o que precisa de saber sobre a doação com reserva de usufruto e como proceder.

Em que consiste a declaração de usufruto?

Mais não é do que um documento que visa proteger uma pessoa que pretende transferir a propriedade de um bem que é seu para outra pessoa, mas que deseja continuar a usufruir do mesmo enquanto for viva.

É muito comum fazer-se uma declaração deste género quando os pais decidem doar uma casa a um filho, por exemplo. Neste caso específico, o proprietário da habitação passaria a ser o filho, mas os pais reservar-se-iam o direito de habitar a casa e desta disporem enquanto fossem vivos.

Quais os direitos e deveres do usufrutuário de um imóvel?

A pessoa sobre quem recai o usufruto passa a designar-se por “usufrutuário”. No fundo, este tem o direito de administrar o bem sobre o qual detém o usufruto como se fosse o seu real proprietário.

No entanto, também há deveres: o usufrutuário deve zelar pela conservação do bem e não alterar a sua essência. Por conseguinte, é ao usufrutuário que cabe pagar algumas reparações ordinárias, bem como assegurar as respetivas despesas administrativas, tal como o pagamento do IMI.

Se o imóvel necessitar de obras de melhoramento, estas são responsabilidade do nu-proprietário, ou seja, quem detém a extraordinária, sendo que o direito ao usufruto permanece inalterado nesta situação.

É de salientar ainda que, em caso de falecimento do usufrutuário, os herdeiros deste não têm quaisquer direitos sobre a casa, pois o usufrutuário renunciou à sua propriedade ao doar o imóvel – isto significa que não é possível herdar o usufruto.

Durante quanto tempo pode durar o usufruto e onde fazer?

O usufruto realizado a favor de um particular pode ter uma duração determinada no contrato ou até ser vitalício. Para qualquer uma das opções é limitado pelo período de vida do usufrutuário, sendo que este direito não é transmissível após a morte.

Quando é constituído a favor de uma pessoa colectiva, seja de direito público ou privado, tem uma duração máxima de trinta anos. Pode tratar-se da reserva de usufruto num Cartório Notarial.

Venda de imóvel com usufruto vitalício: é possível?

Imagine que quer vender a sua habitação (ao invés de doá-la), mas continuar a residir na mesma. Neste caso, mediante aceitação do comprador, pode fazê-lo igualmente através de uma declaração de usufruto.

Suponha que se encontra com dificuldades económicas e, consequentemente, precisa de vender a sua casa urgentemente. Ao fazê-lo com reserva de usufruto, acaba por aliviar o seu orçamento, mas garante que pode continuar a viver nessa mesma habitação.

Porém, pode não ser muito fácil encontrar um comprador que aceite este tipo de condições e que esteja disposto a esperar até poder efetivamente habitar a casa.

O que acontece se o proprietário quiser vender a casa?

Neste caso, muda o proprietário, mas a reserva de usufruto sobre o imóvel mantém-se.

Existe lugar à extinção do usufruto?

De acordo com o nº 1 do artigo 1476.º do Código Civil, há um conjunto de situações que fazem com que o usufruto deixe de existir, nomeadamente:

• Se o usufrutuário falecer;
• Se o usufruto tiver uma data de término estabelecida e tiver chegado ao fim;
• Se o usufrutuário não usufruir do bem durante 20 anos, qualquer que seja o motivo;
• Se o bem alvo do usufruto desaparecer (no caso dos imóveis, se se registar uma perda total da casa);
• Se o usufrutuário decidir renunciar ao direito de usufruto sobre o bem.

  Ainda consoante o nº 2 do artigo supracitado, o usufrutuário não precisa de aceitação por parte do proprietário para renunciar a este seu direito.

  Portanto, concluindo, o usufruto acaba por ser sempre algo temporário, visto que não produz quaisquer efeitos para além da vida do usufrutuário, e pode ser uma boa forma de doar/vender os seus bens em vida, garantindo que continua a dispor dos mesmos, não tendo riscos para nenhuma das partes.

 

É obrigatório apresentar declaração de encargos e eventuais dívidas no momento da escritura, segundo o novo projeto-lei.

Viver numa casa inserida num condomínio nem sempre é fácil – há regras a cumprir e várias despesas a pagar. E agora há um novo diploma que vem alterar o regime de propriedade horizontal. Quem quiser vender a casa tem, primeiro, de pedir ao gestor de condomínio uma declaração onde constam todos os encargos do condomínio e eventuais dívidas a pagar. E este é mesmo um documento obrigatório no momento da escritura. Mas há exceções.

Em causa está um projeto-lei do PSD, apresentado em março, que vem alterar o regime de propriedade horizontal que existe há mais de 20 anos. Entretanto, o documento baixou à comissão sem votação e o texto de substituição elaborado pela Comissão de Economia, Inovação, Obras Públicas e Habitação foi aprovado na passada sexta-feira, dia 19 de novembro de 2021.

Trata-se de um diploma que se propõe a “facilitar a administração dos condomínios, atribuir maior responsabilidade à administração de condomínios e facilitar a vida das pessoas que vivem em condomínios”, resumiu Afonso Oliveira, o vice-presidente da bancada social-democrata quando apresentou o documento no final de março.

Mas que alterações de fundo traz este documento? Desde logo, obriga a que um condómino que venda a sua casa tenha de informar a administração de condomínio por correio registado no prazo máximo de 15 dias antes da transação. E isto fará com que o condómino “não desapareça completamente, como acontece hoje por vezes”, disse ainda na ocasião Afonso Oliveira.

Caso não haja comunicação, o condómino alienante ficará responsável pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento das despesas de condomínio da fração que se vencerem após a transação, refere o documento.

Sobre este ponto, o texto final sobre as responsabilidades por encargos do condomínio (Artigo 1424°-A) é claro: “O condómino, para efeitos de celebração de contrato de alienação da fração da qual é proprietário, deve requerer ao administrador uma declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, relativamente à fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento”.

Esta declaração deve ser emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias e constitui mesmo um “documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa”, refere ainda o documento.

Assim, o novo projeto de lei vem garantir que alguém assuma as dívidas do condomínio. Em primeiro plano, será o vendedor a assumir as responsabilidades pelas suas dívidas. Mas também o próprio comprador se pode responsabilizar por elas. O documento esclarece que “as responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, salvo se o adquirente expressamente declarar (na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração)  que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio”.

Depois de fechado o negócio, o texto é claro referindo que “os encargos com o condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário”.

(Fonte: Idealista, 27 Dezembro 2021)

 

Considera que o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da sua casa está desatualizado e que, por esse motivo, o valor que terá de pagar no próximo ano, relativo ao Imposto Municipal de Imóveis (IMI) será excessivo? Então este artigo tem especial interesse para si.

A cada três anos, a Autoridade Tributária (AT) faz uma reavaliação automática do VPT, acrescentando, ao último VPT calculado, 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda com a finalidade de o ajustar à inflação. Desta forma, de cada vez que o VPT é actualizado, e mantendo-se os demais coeficientes da fórmula de cálculo do VPT, há um aumento automático do valor concreto do IMI a pagar no ano seguinte.

Mas pode acontecer que, através de uma nova avaliação, o VPT seja fixado em valor inferior, levando a que possa (note-se) legitimamente pagar menos imposto.

Vejamos:

O sujeito passivo, tal como a câmara municipal ou a junta de freguesia, pode, a todo o tempo, reclamar de qualquer incorrecção nas inscrições matriciais, incluindo por desactualização do VPT.

Esta reclamação da avaliação é um direito do contribuinte, desconhecido de muitos, que poderá fazer com que o VPT desça ou suba, o que terá, posteriormente efeito a nível do imposto a pagar, como vimos.

Centremo-nos na situação em concreto do VPT se encontrar desactualizado. Se esse VPT resultar de avaliação direta, só pode ser objecto de alteração, por meio de avaliação, decorridos três anos sobre a data do pedido, da promoção oficiosa da inscrição ou da atualização do prédio na matriz. Já no caso de resultar da avaliação geral de prédios, pode ser objecto da alteração, por meio de avaliação, a partir do terceiro ano seguinte ao da sua entrada em vigor para efeitos do imposto municipal sobre imóveis.

E quais os passos para se actualizar o VPT?

Primeiramente, importa referir que terá de apresentar ou submeter o pedido de reavaliação do VPT até ao dia 31 de Dezembro, para que a nova avaliação se possa reflectir no imposto a pagar a partir de maio do ano civil seguinte.

Mas, antes de avançar com o pedido, aconselho-o a simular o valor do futuro VPT no Portal das Finanças. Se o VPT diminuir, recomendo, então, que avance com o pedido de reavaliação do imóvel, ou presencialmente numa repartição do Serviço de Finanças, ou online, sempre de forma gratuita. Poderá também dirigir-se a uma entidade competente, designadamente ao seu Solicitador, solicitando os serviços técnicos deste.

Para a realização do pedido online será necessário ter a senha de acesso ao Portal das Finanças e a caderneta predial do prédio.

Após a entrega ou submissão do pedido, a AT tem 180 dias para o notificar da decisão, informando-o do novo valor patrimonial.

Se discordar do valor atribuído, tem nessa altura o prazo de 30 dias para solicitar a revisão da avaliação por uma comissão.

Se tem dúvidas relativamente ao VPT da sua casa, não hesite, procure um Solicitador.

Escrito por: Rita Sandinha Serra, Solicitadora (Lousã); in Diário As Beiras – 23/12/2021

 

Quando o falecido tem apenas os seus descendentes a quem deixar os bens, é feita a partilha de herança entre irmãos. Mas imagine que recebeu, ainda em vida, algum tipo de bens ou dinheiro do seu progenitor – será que isso tem impacto na distribuição da herança? Explicamos tudo neste artigo.

Em que consiste uma herança?

Uma herança consiste no conjunto dos bens, dos direitos e das obrigações que, à morte de uma pessoa, são transmitidos aos respetivos herdeiros ou legatários, pela via da sucessão.

Conforme consta no nº 1 do artigo 2133º do Código Civil, “a ordem por que são chamados os herdeiros, sem prejuízo do disposto no título da adopção, é a seguinte:

1. Cônjuge e descendentes;
2. b) Cônjuge e ascendentes;
3. c) Irmãos e seus descendentes;
4. d) Outros colaterais até ao quarto grau;
5. e) Estado.”

Podem os pais deserdar um filho?

O que é que a lei diz sobre a divisão da herança?

A lei prevê que os filhos, tal como o cônjuge, estejam na linha da frente para receber a herança. No entanto, quando não existe cônjuge e outros herdeiros legítimos, apenas se faz a partilha de herança entre irmãos.

Segundo consta no nº 2 do artigo 2139º do Código Civil, “se o autor da sucessão não deixar cônjuge sobrevivo, a herança divide-se pelos filhos em partes iguais”.

Parece lógico que esta divisão seja efetuada irmãmente, mas, no entanto, se recebeu, ainda em vida, algum tipo de bens ou dinheiro do progenitor, terá de ter isso em consideração no momento da distribuição da herança, pois esta pode estar sujeita à colação.

Segundo consta no nº 1 do artigo 2104º do Código Civil, “os descendentes que pretendam entrar na sucessão do ascendente devem restituir à massa da herança, para igualação da partilha, os bens ou valores que lhes foram doados por este: esta restituição tem o nome de colação”.

Quem é obrigado a pagar o imposto sobre a herança?

Por exemplo, imaginemos que tem um irmão e que o seu pai doou, ainda em vida, apenas a um de vós, uma casa. Em caso de falecimento, no momento de efetuar a partilha de herança entre irmãos, o imóvel doado poderá ter de ser restituído para efeitos de igualação de herança.

Desta forma, os descendentes que pretendam entrar na herança, têm de informar os restantes herdeiros que receberam uma doação e contabilizá-la como parte da mesma, uma vez que representa um adiantamento da legítima.

No entanto, pode não existir colação que, conforme consta no nº 1 do artigo 2113º do Código Civil, “(…) pode ser dispensada pelo doador no acto da doação ou posteriormente.”

Como é feita a partilha de herança entre irmãos?

Após a morte de um ente querido e para ser iniciado o processo de partilha de herança entre irmãos, é necessário seguir os passos abaixo:

#1 – Registar o óbito

Para registar o óbito, deve dirigir-se à Conservatória do Registo Civil, num prazo de 48 horas, fazendo-se acompanhar do certificado de óbito, bem como dos seus documentos de identificação. Posto isto, será emitida a declaração de óbito, que oficializa o falecimento.

#2 – Habilitação de herdeiros

Após a oficialização do óbito é necessário saber quem são os beneficiários. Assim, o cabeça-de-casal terá de fazer uma escritura pública num Cartório Notarial ou no Balcão de Heranças para requerer a habilitação de herdeiros.

#3 – Relação de bens

Este processo é realizado pelo cabeça-de-casal. Porém, existem duas formas diferentes de o fazer, consoante o objetivo pretendido: ou no âmbito de inventário ou para ser entregue nas Finanças.

#4 – Registo nas Finanças

Após o preenchimento do formulário da relação de bens, este deverá ser entregue às Finanças pelo cabeça-de-casal num prazo máximo de três meses (90 dias) após a morte, como forma de declarar o óbito, mencionando a sua identidade, data e local em que ocorreu o falecimento, bem como os herdeiros legais e respetivas relações de parentesco.

#5 – Partilha de bens

O último passo do processo é o da partilha de herança entre irmãos. Caso não exista litígio, esta distribuição é feita informalmente mediante acordo entre as partes.

Como fazer um testamento?

Como dividir herança entre irmãos se não houver acordo?

Caso não haja consenso entre as partes, a partilha de herança entre irmãos é feita recorrendo a inventário e, em certos casos de maior complexidade, pode necessitar de intervenção jurídica.

O inventário deve especificar todos os bens deixados pelo falecido, enumerados numa lista pela seguinte ordem:

1. Títulos de crédito;
2. Dinheiro;
3. Moedas estrangeiras;
4. Objetos de ouro, prata, pedras preciosas e semelhantes;
5. Bens móveis;
6. Bens imóveis.

Caso existam herdeiros menores ou incapacitados, o Ministério Público também exige a abertura de um inventário em Cartório Notarial no sentido de salvaguardar os seus direitos.

Valor base para efeitos de avaliação dos prédios será de 640 euros em 2022. Este valor serve de base ao cálculo do VPT, que por sua vez é usado para apurar o IMI.

O valor médio de construção por metro quadrado (m2) vai subir para 512 euros em 2022, segundo uma portaria publicada esta segunda-feira, dia 20 de dezembro de 2021, em Diário da República. Este valor serve de base ao cálculo do valor patrimonial dos imóveis (VPT), que por sua vez é usado para apurar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que deverá ficar mais caro no próximo ano para as casas recém-construídas ou reabilitadas.

“É fixado em 512 euros o valor médio de construção por metro quadrado, para efeitos do artigo 39.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a vigorar no ano de 2022”, lê-se na portaria n.º 310/2021 assinada pelo secretário de Estado Adjunto e dos Assuntos Fiscais, António Mendonça Mendes. Este custo aplica-se “a todos os prédios urbanos cujas declarações modelo 1, a que se referem os artigos 13.º e 37.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, sejam entregues a partir de 1 de janeiro de 2022”, neste caso, imóveis que sejam alvo de reavaliação ou reabilitação ou recém-construídos.

Como base neste valor, determina-se o valor base para efeitos de avaliação dos prédios, que em 2022 será de 640 euros (512+25%). Tal como explica o Código do IMI, no artigo 39º, “o valor base dos prédios (Vc) corresponde ao valor médio de construção, por m2, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor”.

“O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos directos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão de obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros consumíveis”, esclarece ainda o documento.

IMI sobe para casas novas ou reabilitadas: porquê?

 

Recorde-se que o cálculo do IMI é feito através da multiplicação do VPT (valor que as Finanças atribuem ao imóvel, segundo artigo 38.º do Código do IMI) pela taxa de IMI do município em que o imóvel está situado. O VPT, por sua vez, é baseado na multiplicação de vários coeficientes e calculado de acordo com a seguinte fórmula:

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vc: Valor base dos prédios edificados

A: Área bruta de construção

Ca: Coeficiente de afetação

Cl: Coeficiente de localização

Cq: Coeficiente de qualidade e conforto

Cv: Coeficiente de vetustez

Uma das parcelas que fundamentais para calcular o VPT é precisamente o valor base dos prédios edificados, referente ao custo médio por metro quadrado, aos quais se soma os tais 25% já referidos.

Este ano, o valor médio de construção subiu de 492 para 512 euros. Portanto, e com base neste valor, determina-se o valor base para efeitos de avaliação dos prédios, que em 2022 será de 640 euros (512 euros +25%) – em 2020 e 2021 este valor fixou-se nos 615 euros.

Segundo contas do ECO, o IMI dos prédios urbanos recém-construídos ou reabilitados vai aumentar em 4%. Para isso, a publicação tomou como exemplo um proprietário de uma casa em Lisboa, com 100 m2, e uma taxa de IMI de 0,3% (taxa mínima aplicada na capital):

Apuramento do IMI em 2021

Valor de base de 615 euros – imóvel avaliado em 52.520 euros, pagou 457,56 euros de IMI.

Apuramento do IMI em 2022

Valor de base de 640 euros – imóvel avaliado em 158.720 euros, que irá pagar 476,16 euros de IMI.

De acordo com a publicação, o mesmo imóvel, com as mesmas características e na mesma zona, mas com um valor base superior, vai pagar no próximo ano mais 18,6 euros de IMI que em 2021 (+4%).

(Fonte: Idealista, 20 Dezembro 2021)

Construir uma casa é 7% mais caro do que há um ano

 

Construir uma casa nunca foi tão caro como é hoje em dia. Os custos da construção têm disparado para níveis recorde, sobretudo devido aos preços dos materiais e ao custo da mão-de-obra. De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), construir uma casa é agora 7% mais caro do que era há um ano, numa altura em que os preços dos materiais aumentaram 9%.

Em setembro, a variação homóloga estimada do Índice de Custos de Construção de Habitação Nova (ICCHN) foi 7,1%. Nesse mesmo mês, o preço dos materiais disparou 8,9% (acima da subida de 8,7% em agosto) e o custo da mão-de-obra subiu 4,6% (acima dos 4% em agosto) no espaço de um ano.

Há muito que o setor da construção tem vindo a alertar para a escalada dos preços, sobretudo dos materiais. De acordo com o INE, neste último ano, os maiores aumentos de preços observaram-se mais do lado dos materiais, sendo conhecida alguma escassez internacional em certos produtos após a disrupção da pandemia.

A média dos últimos 12 meses terminados em julho aponta para um crescimento dos custos de construção de 3,7%, o valor mais elevado desde 2009, antes da crise das dívidas soberanas. Olhando para um período mais longo, concluiu-se que os custos de construção estão 18,27% acima dos preços praticados em 2015. Neste caso, ao contrário do que acontece entre 2020 e 2021, a subida verifica-se mais na mão-de-obra do que nos materiais.

Recentemente, o setor chegou a acordo para uma nova tabela salarial que vai dos 665 euros (valor atual do salário mínimo) aos 1.020 euros, e ainda um subsídio de refeição diário no valor de seis euros, a qual começou a produzir efeitos a 1 de setembro.

No mês passado, em entrevista ao ECO, o CEO da Vanguard Properties adiantou que esta subida dos custos “significa que nos segmentos mais baixos, às vezes, está em causa a sustentabilidade do projeto”. “Há muita casa que é vendida em pré-venda e não pode repercutir no preço esses aumentos”, explicou José Cardoso Botelho.

 

(Fonte ECO, tratado por ASMIP)

 

O valor a que os bancos avaliam os imóveis para efeitos de concessão de crédito à habitação voltou a subir em outubro, pelo segundo mês consecutivo. De acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) publicados esta segunda-feira, este indicador está nos 1.251 euros por metro quadrado, o valor mais alto de sempre, correspondendo a uma subida de 15 euros face a setembro.

Entre setembro e outubro, o valor mediano subiu 1,2%, com o maior aumento a registar-se na Região Autónoma da Madeira e no Norte (1,5%), tendo o Centro apresentado a única descida (-1,7%). Se a comparação for feita com outubro do ano passado, o valor médio das avaliações cresceu 10,6%.

No mês em análise, o valor mediano de avaliação bancária de apartamentos foi 1.385 euros por metro quadrado, uma subida de 11,8% face ao período homólogo. Comparativamente a julho, o valor de avaliação dos apartamentos subiu 1,2%, tendo a Região Autónoma dos Açores apresentado a maior subida (4%) e o Alentejo a única descida (-0,4%), destaca o INE.

O valor mediano da avaliação para apartamentos T2 subiu dez euros para 1.412 euros por metro quadrado, tendo os T3 subido oito euros para 1.229 euros por metro quadrado. No seu conjunto, estas tipologias representaram 80,3% das avaliações de apartamentos.

Já no que diz respeito a moradias, o valor mediano da avaliação bancária foi de 1.010 euros por metro quadrado, o que representa um acréscimo de 6,7% em relação a outubro do ano passado. Comparando com setembro, o valor de avaliação das moradias aumentou 1,2%. A Região Autónoma da Madeira apresentou o aumento mais acentuado (3,6%), enquanto a única descida aconteceu na Região Autónoma dos Açores (-1,2%).

Comparando com setembro, os valores das moradias T2, T3 e T4, tipologias responsáveis por 89,3% das avaliações, atingiram os 956 euros por metro quadrado (mais 26 euros), 997 euros por metro quadrado (mais nove euros) e 1.078 euros por metro quadrado (mais 29 euros), respetivamente.

O INE destaca que, de acordo com o Índice do valor mediano de avaliação bancária, o Algarve, a Área Metropolitana de Lisboa, a Região Autónoma da Madeira, o Alentejo Litoral e a Área Metropolitana do Porto apresentaram valores de avaliação superiores à mediana do país (34%, 33%, 3%, 2% e 1% respetivamente). Beiras e Serra da Estrela foram as regiões que apresentaram o valor mais baixo em relação à mediana do país (-45%).

Em outubro foram realizadas 28.009 avaliações bancárias — 17.741 apartamentos e 10.268 moradias —, o que representa uma subida de 13,7% face ao mesmo período do ano passado. Em comparação com setembro, foram feitas menos 292 avaliações, o equivalente a uma descida de 1%.

Em setembro, a avaliação bancária subiu, fixando-se nos 1.236 euros por metro quadrado. A última vez que este indicador cedeu foi em setembro de 2020, tendo o valor ficado semelhante a agosto de 2020.

(Fonte ECO, tratado por ASMIP)

Como limpar um colchão encardido?

 

Vamos dar-lhe algumas sugestões, métodos fáceis e económicos para que possa ter uma noite de sono mais agradável num colchão limpinho e confortável, sem mau cheiro e micro-organismos prejudiciais para a sua saúde.

Vamos dar-lhe o passo a passo para limpar colchão encardido e tirar manchas usando apenas produtos caseiros e fáceis de fazer.

7 dicas de como limpar o colchão encardido

Bicarbonato de sódio

Este composto feito com bicarbonato de sódio é excelente para limpar manchas de urina nos colchões, para isso, aplique o bicarbonato de sódio por cima da mancha e deixe agir durante meia hora.

Depois, esfregue uma esponja com água em sabão, em quantidades proporcionais, por fim, aplique um pano húmido sobre o local.

Vinagre branco

Para manchas de mofo recentes, passe um pano húmido com detergente, água e vinagre branco por cima, borrifando o local. Isto vai afetar directamente o PH dos fungos causadores do mofo.

Além disso, o cheiro do vinagre não demora a evaporar e o seu poder antibacteriano é excelente para fazer os seus produtos de limpeza caseiros.

Água oxigenada

Este composto utiliza água oxigenada misturada directamente com bicarbonato de sódio. Para isso, basta usar 1 colher de sopa de bicarbonato de sódio diluído em 30 ml de água oxigenada.

Neste procedimento, pode aplicar a mistura com uma escova de dentes e esfregar até fazer espuma. Para finalizar, remova o excesso com um pano levemente humedecido.

Esta mistura é excelente para formações fúngicas mais antigas, eliminando de vez esse incómodo.

Detergente puro

Em primeiro lugar, aplique um pouco de detergente num pano húmido, depois de passar o pano no lugar da mancha, espere que haja durante 15 minutos e passe de seguida um pano seco.

Este método é bastante eficaz para manchas de sangue.

Receita caseira com toalhinha

Esta receita é um pouco mais atípica e um pouco mais complexa, mas bastante válida para quem deseja se livrar de vez das manchas de um colchão encardido.

Vamos então saber o que usar e como:

Materiais
– álcool – 1 copo;
– vinagre – 3 copos;
– bicarbonato de sódio – 1 colher de sopa;
– amaciador – 3 colheres de sopa;
– toalha – 1 unidade

Preparação:  junte todos os ingredientes num balde ou bacia; molhe um pouco da toalha na mistura e esfregue o colchão; quando terminar deixe o colchão exposto ao sol e num lugar ventilado.

Limão

Misture meio copo de água com meio limão. Esta composição é o suficiente para amenizar bastante as manchas de vinho, é assim uma excelente opção de limpeza.

Aspirador de pó

Este método é também uma dica para limpar o colchão encardido de uma forma muito eficaz com: bicarbonato de sódio, aspirador de pó e uma escova macia.

Polvilhe o colchão com o bicarbonato de sódio, concentrando mais o pó nos sítios com mais problemas; deixe atuar durante meia hora; em seguida, utilize a escovinha e esfregue bem, mas sem usar muita força; para finalizar basta pegar no aspirador e utilizá-lo para retirar todo o bicarbonato de sódio do colchão.