Tal como os residentes, os não residentes são agora tributados em 50% pela venda de imóveis no país. Com o tratamento fiscal igual, vêm também regras iguais e as vantagens podem ser menores que o esperado.
No final de 2022, o Parlamento português aprovou a lei que tornou a taxa de tributação das mais-valias decorrentes da venda de imóveis iguais para residentes e não residentes, onde se incluem os emigrantes. Com esta alteração ao Código do IRS, tanto os portugueses que vivam no estrangeiro como os que residam em Portugal ficam sujeitos a imposto sobre os 50% das mais-valias obtidas com vendas imobiliárias. Até esta alteração, os não residentes eram tributados em 100% do valor de venda do imóvel.
A partir de 2023, com efeitos no IRS que será feito em 2024, a tributação das mais-valias obtidas pela venda de imóveis passa então a ter as mesmas regras para não residentes e residentes. Ou seja, um não residente que tenha um imóvel em Portugal e que a venda será tributada a 50% da mais-valia, mas também atendendo às taxas progressivas previstas no código do IRS em Portugal, como explica ao Contacto Márcio Pereira, consultor da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) de Portugal.
“O enquadramento fiscal que existia até ao ano anterior a 2022, no código português, era que os não residentes que obtivessem um rendimento de mais-valias resultante da alienação de imóveis em Portugal, seriam tributados a 100%, mas a uma taxa liberatória, ou seja uma taxa definitiva única, que era de 28%. O que se discutiu nos tribunais é que havia aqui um tratamento desigual entre os residentes em Portugal e os não residentes, em especial os que vivessem fora dos Estados-membros da União Europeia”, recorda o especialista.
Para quem reside em Portugal aplicava-se a tributação apenas em 50% do valor de venda do imóvel. No entanto, ressalva o consultor, “a sua taxa de imposto não era 28%, é uma taxa em função da sua capacidade contributiva, ou seja, uma taxa progressiva calculada com base na generalidade dos rendimentos”, contextualiza.
Com a uniformização das regras, explica Márcio Pereira, o “tratamento será igual ao dos residentes em tudo, não só na questão da tributação do rendimento da mais-valia em 50%, mas também na taxa que vai ser aplicada”. “Até aqui, para os residentes era uma taxa liberatória de 28% (fixa) e agora vai ser uma taxa de acordo com as taxas progressivas do código do IRS”, sublinha.
Poderão os emigrantes vir a pagar mais de imposto?
O consultor da OCC considera que a revisão da lei foi apresentada “como um benefício ou uma redução da tributação para os não residentes”, mas admite que “pode não ser exatamente assim”.
“Um emigrante que tenha um imóvel em Portugal e proceda à sua alienação, no ano de 2023 e seguintes, vai ser obrigado a entregar a sua declaração de rendimentos nas finanças em Portugal e nessa declaração de rendimentos, para além de informar o resultado da mais-valia que decorreu da venda do imóvel, também vai ter de informar todos os rendimentos que obteve no estrangeiro, não para efeitos de tributação, mas para efeitos de determinar a taxa de tributação da mais-valia (a taxa progressiva).”
O consultor afirma que, considerando a totalidade dos rendimentos apresentados, será “muito fácil chegar a uma taxa de tributação de 45% ou 48%” sobre a mais-valia, ainda que incidindo, desta vez, sobre metade do valor de venda.
Por exemplo, se, para os não residentes, a mais-valia de um imóvel de 100 mil euros continuasse a ser aplicada nos 100% do valor da venda, com uma taxa liberatória de 28%, o imposto seria de 28 mil euros. Numa mais-valia aplicada aos 50%, em que a taxa de tributação possa atingir os 48%, o valor seria de 24 mil. “Ou seja, não vai haver assim um benefício tão grande quanto isso, vai depender de cada caso”, diz o consultor.
O que terá de ser preenchido no IRS?
Segundo o especialista, há detalhes que só vão ser conhecidos quando forem divulgados, em 2024, os formulários da declaração de IRS relativa a 2023.
Deverão continuar a constar campos para apresentar o resultado da alienação do imóvel, como o valor da venda e o valor de aquisição do imóvel. “Depois há de aparecer um campo para informar sobre os rendimentos que obtém fora de Portugal para efeitos de determinar a taxa de imposto a aplicar à mais-valia”, adianta o consultor.
Apesar da indicação dos rendimentos auferidos no estrangeiro, não há qualquer dedução de despesas a não ser aquelas que são diretamente relacionadas com o imóvel. “No cálculo da mais-valia da alienação do imóvel considera-se o valor da venda menos o valor da compra, mas no de aquisição podem considerar-se encargos como a valorização do imóvel, como obras de melhoria nos últimos 12 anos, ou despesas relacionadas com a compra ou com a venda, nomeadamente o pagamento de uma comissão imobiliária”, exemplifica.
Outras despesas não são tidas em conta, porque, como explica Márcio Pereira, “essas deduções para a totalidade dos rendimentos apenas são aplicadas a residentes”.