Mês: Novembro 2022

Antes da aquisição de um imóvel arrendado, mesmo em sede de insolvência ou venda judicial, haverá que realizar a due diligence aos contratos vigentes.

Não é novidade que o mercado do arrendamento em Portugal é bastante regulamentado e tendencialmente protecionista da posição do arrendatário, principalmente do arrendatário habitacional. Estando em causa um direito constitucionalmente consagrado (o direito à habitação), com vestes de primeira necessidade na vida de todos, este tema merece sempre um intenso foco político e mediático.

Não são assim de estranhar sucessivas alterações legislativas nesta matéria, umas de maior impacto, outras menos significativas, mas tipicamente de pendor protecionista.

Ainda recentemente, um novo exemplo de protecionismo da posição do arrendatário veio ao conhecimento de todos. Referimo-nos à recente medida legislativa que determinou que, em 2023, a atualização das rendas não poderá ultrapassar o coeficiente de 1,02, sem prejuízo de estipulação diferente entre as partes.

Foi recentemente anunciada, igualmente, uma potencial alteração nas regras aplicáveis à transição para o “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (o “NRAU”) e atualização de rendas dos contratos de arrendamento anteriores a 1990 (que ainda não tenham transitado para o NRAU). Estas regras serão, segundo o governo, avaliadas no próximo ano.

A formulação deste compromisso do governo parece ter trazido alguma confiança aos investidores em imóveis com contratos de arrendamento antigos, já que – pelo menos nas intenções anunciadas – não alude a uma nova suspensão do Procedimento quanto a algumas categorias de inquilinos às quais tem sido conferido um elevado grau de proteção.

Recorda-se que este Procedimento tinha sido suspenso quanto a essas categorias de inquilinos pela lei do orçamento de estado de 2022, até publicação do relatório do Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana.

Outro exemplo de protecionismo dos contratos de arrendamento decorre do acórdão de uniformização de jurisprudência proferido no verão de 2021 pelo Supremo Tribunal de Justiça e que decidiu que a venda em processo de insolvência de imóvel hipotecado, não faz caducar o contrato de arrendamento posterior à constituição da hipoteca.

Esta orientação inovadora em relação ao que vinha a ser decidido maioritariamente nesta matéria rapidamente foi replicada para as situações de venda judicial de imóvel em ação executiva.

Contudo, este entendimento não é, de todo, pacífico. Com efeito, algumas críticas têm vindo a ser apontadas a esta solução, designadamente por a mesma conduzir ao resultado em que, com a venda judicial de um imóvel, o contrato de arrendamento vigente prevalece, enquanto, que os direitos reais, como por exemplo o usufruto ou o direito real de uso e habitação, que sejam posteriores à hipoteca, mesmo que correspondam a casa de morada de família, caducam.

Na fundamentação da sua decisão, o Supremo Tribunal de Justiça afirma que o arrendamento é um “instrumento jurídico altamente rentável para os proprietários, não se podendo continuar a defender que o arrendamento implique uma desvalorização do bem, onerando-o economicamente, nem tão pouco que frustre e/ou diminua a posição do credor reclamante.”

Não negamos que existem dados e registos que mostram que o mercado do arrendamento pode, de facto, ser bastante rentável, mas como todos sabemos não é necessariamente assim.

Efetivamente, a afirmação do Supremo Tribunal de Justiça não deixa de ser arriscada, já que são várias as situações em que, quer por se tratarem de rendas antigas, contratos de duração muito elevada ou outras circunstâncias atinentes às partes, os contratos de arrendamento implicam uma desvalorização económica do imóvel.

Na verdade, só assim se compreende o desejo de recurso a uma ação judicial, com todos os custos associados, para apreciação desta questão, por parte do investidor adquirente do imóvel arrendado.

Certo é que, na avaliação do potencial de rentabilização dos ativos imobiliários, este será um ponto que os investidores devem, sempre, tomar em consideração.

Assim, antes da aquisição de um imóvel arrendado, mesmo em sede de insolvência ou venda judicial, haverá que realizar a due diligence aos contratos vigentes. Afinal é do saber que vem o ter e consultar quem sabe, já é saber metade.

Catarina Azevedo Marques; Advogada associada da Costa Pinto Advogados, in ECO (02/11/2022)

Esta semana em Coimbra realizou-se uma Gala onde foram entregues prémios relativos às melhores cidades para se poder viver em Portugal. Esta Gala serviu como conclusão de um estudo sobre “a qualidade de vida nos melhores municípios para viver”, desenvolvido pelo Instituto de Tecnologia Comportamental (Intec). Os municípios que concorreram foram avaliados em dez categorias, através de inquéritos a milhares de portugueses. Deste estudo, retira-se que Lagoa foi considerado o melhor Município para se viver, seguido de Caminha, Bragança, Cascais e Pombal, isto independentemente de outros rankings terem distinguido outros municípios em função de outras dimensões analisadas.

Foi abertamente transmitido pela organização que este ranking tem como objetivo valorizar os aspetos positivos dos municípios que concorreram levando a uma projeção das dimensões valorizadas pelo estudo. Desta forma, compete-se por um lugar de destaque positivo.

Este evento recordou-me a construção das Torres Petronas na cidade de Kuala Lumpur, na Malásia. Estas Torres são constituídas por dois arranha-céus ligados entre si por uma ponte. As Torres contam com 88 andares, sendo dos edifícios mais altos do mundo, com 452 metros. Não obstante a beleza e o simbolismo do edifício, eu destaco um aspecto na sua construção.

Desde o início do projecto que este foi tendo vários atrasos significativos, comprometendo a sua execução. Em determinado momento o governo malaio especificou que a construção teria de estar concluída em 6 anos, prazo que à época não era facilmente exequível. Foram propostas várias soluções, sendo que se optou pela menos comum: promover uma corrida até ao topo. Foram contratados dois consórcios de construção: um sul coreano e um outro japonês, sendo cada um responsável por uma das torres. O primeiro a terminar a sua torre ganharia o direito de construir a ponte aérea que liga as duas torres. Apesar de se tratar de 2 consórcios concorrentes, o que acabou por estar mais em causa foi a força de dois países que à data competiam entre si enquanto economias dominantes. Rapidamente a bandeira dos dois países foi colocada em cada uma das torres, subindo à medida que as torres também se erguiam; os recursos disponíveis passaram a ser muitos mais. Foi literalmente uma corrida para o topo. Como curiosidade, a Torre dois foi acabada primeiro, tendo cabido ao consórcio sul coreano a construção da dita plataforma que serviria como prémio.

Estas duas situações advêm de uma competitividade positiva, em que, pela valorização e reconhecimento de valor, se tentam explicar realidades. O empreendedorismo não existe apenas nos negócios, é social e potencial de desenvolvimento em todas as esferas do ser humano.

 

Segundo os dicionários, a palavra <<cidade>> tem a sua origem no latim, vindo de <<civitas>> que significava <<condição de cidadão>> que eram quem vivia em cidade, significando hoje muito mais do que isso, como sabemos.

Ao longo dos tempos as sociedades evoluíram e é hoje claro que as cidades são cada vez mais os locais de preferência da humanidade para viver.

Segundo a OCDE, mais de metade da população mundial vive já hoje em cidades, prevendo-se que em 2030 essa percentagem seja de 60% e em 2050 de 70%. Estes números são impressionantes, indo já longe os tempos em que as cidades eram apenas pontos de segurança e de recolha e redistribuição dos bens agrícolas. Ainda segundo a OCDE os centros urbanos são hoje o motor do crescimento económico, contribuindo para cerca de 60% do PIB global.

O crescimento das cidades traz evidentemente novos problemas, principalmente num tempo em que a sustentabilidade passou a ser um factor crucial para a própria existência da Humanidade. As questões relacionadas com a escassez de água, com as necessidades de energia do actual modelo de desenvolvimento e com a mobilidade têm que ser vistas como desafios à imaginação e capacidade tecnológica dos nossos tempos e não meramente como algo negativo.

Também entre nós se verifica o fenómeno da deslocação das pessoas para as cidades, com uma influência cada vez maior das áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, mas não só. No interior são as cidades médias que exercem um poder de atracção sobre os territórios vizinhos, como é o caso de Castelo Branco que como suga a população dos municípios à sua volta. As cidades reflectem a evolução social.

Por exemplo, em Coimbra, se a população aumentou cerca de 40% entre 1960 e os nossos dias, o número de famílias existente passou para quase o dobro, acompanhando o aumento de alojamentos; já o índice de envelhecimento calculado pelo número de idosos por cada cem jovens aumentou mais de seis vezes mas, claro, sem contar com os jovens que todos os anos procuram a Cidade para estudar aumentando em pelo menos um terço a população presente durante a maior parte do ano.

E é por estarmos tão habituados a ver as cidades como territórios de paz e progresso que se nos torna tão estranho que cidades, onde vivem milhares de pessoas de forma pacífica, possam ser objecto de violência militar como todos os dias podemos ver suceder nas cidades da Ucrânia, vítimas dos mísseis russos.

Cidades esventradas, milhares de pessoas em fuga sem saber quando terão o azar de lhes entrar um míssil pela casa dentro e prédios inteiros que deixam de existir e passam a ser um buraco negro no meio dos sobreviventes. Claro que temos na memórias as imagens de Londres e outras cidades inglesas a serem bombardeadas por aviões e pelas famosas V1 e V1 da Alemanha nazi, percursoras dos actuais mísseis, e da fuga das populações para os refúgios subterrâneos, mas não imaginaríamos poder assistir ao mesmo em nossas vidas: cidades e seus habitantes, homens, mulheres e crianças alvo de bombas assassinas de forma indiscriminada.

A cidade transforma-se no habitat natural da Humanidade, não só no aspecto físico ou geográfico. Entra também na nossa linguagem, ainda que não etimologicamente, mas de forma evidente. O leitor já reparou no número de palavras que contêm <<cidade>> como elemento morfológico? Desde a publicidade à privacidade, da veracidade à capacidade ou da elasticidade à tenacidade, a cidade entra na nossa linguagem de forma quase permanente, o que é muito significativo dos tempos que vivemos.

João Paulo Craveiro, in Diário de Coimbra (17/10/2022)

Não deixe passar o prazo.

Durante este mês está a pagamento a segunda prestação do IMI, se superior a 100 euros ou inferior a 500 euros, ou a terceira prestação para quem tem de pagar este imposto num valor superior a 500 euros, lembrou a Autoridade Tributária (AT), através de uma publicação nas redes sociais.

“Durante este mês está a pagamento a 2.ª prestação, se superior a €100 ou inferior a €500, ou da 3.ª prestação, se superior a €500”, pode ler-se na publicação do Fisco.

O pagamento do IMI arrancou em maio, com a emissão de 4.009.718 notas de liquidação, das quais 895.969 eram de valor inferior a 100 euros, gerando, por isso, uma nota de pagamento único.

Para as restantes, o pagamento é desdobrado em duas ou três prestações, a serem pagas em maio e novembro ou maio, agosto e novembro, caso o seu valor esteja balizado entre, respetivamente, os 100 e os 500 euros ou supere os 500 euros.

De acordo com os dados da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), do total de liquidações emitidas, há 679.435 de valor acima dos 500 euros, cuja segunda prestação pode ser paga a partir até ao final deste mês caso os proprietários em causa não tenham optado pelo pagamento integral em maio.

As taxas do IMI são anualmente fixadas pelas autarquias, num intervalo entre 0,3% e 0,45% (para os prédios urbanos), cabendo-lhes também decidir sobre a adesão ao IMI familiar, mecanismo que dá um desconto às famílias residentes, ou sobre a aplicação das taxas agravadas nos prédios devolutos ou em ruínas.

In Noticias ao Minuto (04/11/2022)

O histórico financeiro e de crédito, a taxa de esforço e as garantias são os três principais fatores a ter em conta para aumentar as probabilidades de obter um crédito habitação.

Juntar crédito habitação e recibos verdes pode ser difícil, mas não é impossível. As garantias, histórico e taxa de esforço têm neste cenário um papel muito importante. É necessário provar ao banco que a situação específica de quem quer comprar casa, apesar de a recibos verdes, oferece a segurança e a estabilidade necessárias.

No entanto, é preciso ter em atenção que o impacto da situação profissional não se resume apenas à aprovação/rejeição do empréstimo. Poderá ser necessário equacionar um montante menor de financiamento (inclusive uma percentagem menor do valor de avaliação do imóvel) e um spread mais elevado.

Para aumentar as probabilidades de obter um crédito habitação, é deve ter em conta estes três fatores:

1. Histórico financeiro e de crédito

Um histórico “limpo” permite ganhar confiança do banco. Mas incumprimentos anteriores, valores atuais em dívida, utilização a descoberto da conta ordenado e padrões de consumismo prejudicam o histórico. Para detalhes da situação de crédito atual, pode consultar o Mapa de Responsabilidades de Crédito, no Banco de Portugal.

Não é possível mudar o passado, mas pondere se será necessário aguardar um pouco antes do pedido de financiamento de forma a regularizar dívidas e adotar um perfil sem excessos. O compasso de espera pode ser também uma boa estratégia para melhorar o histórico de rendimentos analisado pela instituição financiadora: os rendimentos mensais dos trabalhadores independentes são calculados em função da média dos últimos 12 meses.

2. Taxa de esforço

A média dos rendimentos dos últimos 12 meses é importante para o banco poder avaliar a taxa de esforço. O objetivo é perceber se o rendimento disponível (depois de subtraídas outras despesas fixas) permitirá pagar a prestação do crédito habitação. A taxa de esforço ideal situa-se abaixo dos 35%. Recorra previamente a um simulador de taxa de esforço, como o da Twinkloo, e, caso não estejam na fasquia ideal, pondere reduzir as despesas fixas, aumentar rendimentos ou pedir um financiamento menor.

Tome nota: o banco faz o cálculo de rendimentos a recibos verdes com uma margem de segurança, em regra, de 30%. Ou seja, se o rendimento médio do agregado dos últimos 12 meses for de 2.300 euros, por exemplo, o banco irá considerar apenas 1.610 euros na avaliação da taxa de esforço.

3. Apostar nas garantias

Na balança entre crédito habitação e recibos verdes, uma das melhores formas de acesso ao financiamento é através da apresentação de garantias. Falamos, por exemplo, de poder apresentar fiadores credíveis ou a hipoteca de um imóvel como dupla garantia (neste último caso, as condições de libertação da garantia deverão ficar acordadas e inscritas em documento complementar). E, em termos do valor da entrada, capitais próprios que lhe permitam ir acima dos 10% habituais do valor do imóvel.

Comparar e escolher, com confiança

Por último, é sempre recomendável fazer a simulação de financiamento no seu banco habitual. Ainda assim, outra instituição pode oferecer acesso a financiamento, até em condições mais vantajosas.

Artigo de finanças pessoais resulta de uma parceria da Twinkloo, in Dinheiro Vivo (24/10/2022)